đŸŸ„ [Extrait] La nature du calcule et l’absence de plafonnement du montant de l’indemnitĂ© d’Ă©viction sont conformes Ă  la Constitution et ne contreviennent pas au droit du propriĂ©tĂ© Ă  l’Ă©gard du bailleur d’un fonds de commerce

Pour le Conseil Constitutionnel, les mots « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce dĂ©terminĂ©e selon les usages de la profession » figurant au second alinĂ©a de l’article L. 145-14 du code de commerce, dans sa rĂ©daction issue de l’ordonnance n° 2000-912 du 18 septembre 2000 relative Ă  la partie lĂ©gislative du code de commerce, sont conformes Ă  la Constitution.


1. L’article L. 145-14 du code de commerce, dans sa rĂ©daction issue de l’ordonnance du 18 septembre 2000 mentionnĂ©e ci-dessus, prĂ©voit : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prĂ©vues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire Ă©vincĂ© une indemnitĂ© dite d’Ă©viction Ă©gale au prĂ©judice causĂ© par le dĂ©faut de renouvellement.
« Cette indemnitĂ© comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, dĂ©terminĂ©e suivant les usages de la profession, augmentĂ©e Ă©ventuellement des frais normaux de dĂ©mĂ©nagement et de rĂ©installation, ainsi que des frais et droits de mutation Ă  payer pour un fonds de mĂȘme valeur, sauf dans le cas oĂč le propriĂ©taire fait la preuve que le prĂ©judice est moindre ».

2. La sociĂ©tĂ© requĂ©rante reproche Ă  ces dispositions de contraindre le bailleur, lorsqu’il refuse de renouveler un bail commercial, Ă  payer au locataire une indemnitĂ© d’Ă©viction qui pourrait atteindre un montant disproportionnĂ©. Ce caractĂšre disproportionnĂ© rĂ©sulterait, d’une part, de ce que cette indemnitĂ© comprendrait nĂ©cessairement la valeur marchande du fonds de commerce quel que soit le prĂ©judice rĂ©ellement subi par le locataire et, d’autre part, de ce que cette valeur ne serait pas plafonnĂ©e. Il en dĂ©coulerait une atteinte disproportionnĂ©e au droit de propriĂ©tĂ© du bailleur ainsi qu’Ă  la libertĂ© contractuelle et la libertĂ© d’entreprendre.

3. La sociĂ©tĂ© requĂ©rante fait Ă©galement valoir que ces dispositions institueraient une double diffĂ©rence de traitement contraire au principe d’Ă©galitĂ© devant la loi. D’une part, en prĂ©voyant que la valeur marchande du fonds de commerce comprise dans l’indemnitĂ© d’Ă©viction est dĂ©terminĂ©e suivant les usages de la profession, ces dispositions introduiraient une diffĂ©rence de traitement injustifiĂ©e entre les bailleurs de baux commerciaux selon la nature de l’activitĂ© qui est exercĂ©e dans leur immeuble. D’autre part, seuls les baux commerciaux donnent lieu au paiement d’une indemnitĂ© d’Ă©viction en cas de refus de renouvellement du bail alors que les autres types de baux, en particulier les baux professionnels, ne donnent pas lieu Ă  un tel paiement.

4. Enfin, la sociĂ©tĂ© requĂ©rante soutient que ces dispositions seraient entachĂ©es d’incompĂ©tence nĂ©gative faute de prĂ©ciser suffisamment les rĂšgles de dĂ©termination de l’indemnitĂ© d’Ă©viction.

5. Par consĂ©quent, la question prioritaire de constitutionnalitĂ© porte sur les mots « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce dĂ©terminĂ©e selon les usages de la profession » figurant au second alinĂ©a de l’article L. 145-14 du code de commerce.

Sur le grief tiré de la méconnaissance du droit de propriété :

6. Il est loisible au lĂ©gislateur d’apporter aux conditions d’exercice du droit de propriĂ©tĂ© des personnes privĂ©es, protĂ©gĂ© par l’article 2 de la DĂ©claration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, des limitations liĂ©es Ă  des exigences constitutionnelles ou justifiĂ©es par l’intĂ©rĂȘt gĂ©nĂ©ral, Ă  la condition qu’il n’en rĂ©sulte pas d’atteintes disproportionnĂ©es au regard de l’objectif poursuivi.

7. L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que, dans un bail commercial, le bailleur doit, lorsqu’il dĂ©cide de ne pas renouveler ce bail, payer au locataire une indemnitĂ© d’Ă©viction Ă©gale au prĂ©judice que lui cause ce dĂ©faut de renouvellement. Les dispositions contestĂ©es de ce mĂȘme article prĂ©voient que cette indemnitĂ© comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce dĂ©terminĂ©e selon les usages de la profession.

8. Ces dispositions restreignent le droit du bailleur de disposer librement de son bien Ă  l’expiration du bail. Elles portent ainsi atteinte au droit de propriĂ©tĂ©.

9. Toutefois, en premier lieu, en prĂ©voyant que le locataire est indemnisĂ© en cas de non renouvellement du bail de l’immeuble ou du local dans lequel il exploite son fonds de commerce, le lĂ©gislateur a souhaitĂ© permettre la poursuite de son activitĂ© et Ă©viter que la viabilitĂ© des entreprises commerciales et artisanales soit compromise. Il a ainsi poursuivi un objectif d’intĂ©rĂȘt gĂ©nĂ©ral.

10. En deuxiĂšme lieu, d’une part, il rĂ©sulte du premier alinĂ©a de l’article L. 145-14 du code de commerce que l’indemnitĂ© due au locataire Ă©vincĂ© est Ă©gale au prĂ©judice que lui cause le non renouvellement de son bail. L’indemnitĂ© ne comprend donc que la part de la valeur marchande du fonds de commerce perdue par le locataire. D’autre part, il rĂ©sulte de l’article L. 145-17 du mĂȘme code que l’indemnitĂ© d’Ă©viction n’est due que lorsque le locataire a effectivement exploitĂ© son fonds de commerce dans des conditions conformes au bail au cours des trois annĂ©es ayant prĂ©cĂ©dĂ© sa date d’expiration.

11. En dernier lieu, le bailleur conserve la possibilitĂ© de vendre son bien ou d’en percevoir un loyer.

12. DĂšs lors, les dispositions contestĂ©es ne portent pas au droit de propriĂ©tĂ© une atteinte disproportionnĂ©e au regard de l’objectif poursuivi. Par consĂ©quent, le grief tirĂ© de la mĂ©connaissance du droit de propriĂ©tĂ© est Ă©cartĂ©.

Sur le grief tirĂ© de la mĂ©connaissance du principe d’Ă©galitĂ© devant la loi :

13. Selon l’article 6 de la DĂ©claration de 1789, la loi « doit ĂȘtre la mĂȘme pour tous, soit qu’elle protĂšge, soit qu’elle punisse ». Le principe d’Ă©galitĂ© ne s’oppose ni Ă  ce que le lĂ©gislateur rĂšgle de façon diffĂ©rente des situations diffĂ©rentes, ni Ă  ce qu’il dĂ©roge Ă  l’Ă©galitĂ© pour des raisons d’intĂ©rĂȘt gĂ©nĂ©ral, pourvu que, dans l’un et l’autre cas, la diffĂ©rence de traitement qui en rĂ©sulte soit en rapport direct avec l’objet de la loi qui l’Ă©tablit.

14. En premier lieu, en prĂ©voyant que la valeur du fonds de commerce comprise dans l’indemnitĂ© d’Ă©viction doit ĂȘtre dĂ©terminĂ©e en fonction des usages de la profession, les dispositions contestĂ©es se bornent Ă  prĂ©ciser les modalitĂ©s d’Ă©valuation du fonds de commerce et n’instituent aucune diffĂ©rence de traitement.

15. En second lieu, les parties Ă  un bail commercial sont dans une situation diffĂ©rente des parties Ă  un contrat de location d’un local dans lequel n’est pas exploitĂ© un fonds de commerce. DĂšs lors, la diffĂ©rence de traitement qui rĂ©sulte de ce que le lĂ©gislateur n’impose que pour un bail commercial le paiement d’une indemnitĂ© en cas de refus de renouvellement du bail, qui est en rapport avec l’objet de la loi, ne mĂ©connaĂźt pas le principe d’Ă©galitĂ© devant la loi.

16. Par consĂ©quent, le grief tirĂ© de la mĂ©connaissance du principe d’Ă©galitĂ© devant la loi doit ĂȘtre Ă©cartĂ©.

17. Il rĂ©sulte de ce qui prĂ©cĂšde que les dispositions contestĂ©es, qui ne sont pas entachĂ©es d’incompĂ©tence nĂ©gative et ne mĂ©connaissent pas non plus la libertĂ© contractuelle ou la libertĂ© d’entreprendre, ni aucun autre droit ou libertĂ© que la Constitution garantit, doivent ĂȘtre dĂ©clarĂ©es conformes Ă  la Constitution.


Conseil Constitutionnel, 5 mars 2021, n°2020-887 QPC