Références

Publication : PUBLIÉ AU BULLETIN
Identifiant : ECLI:FR:CCASS:2022:C300804 & ECLI:FR:CCASS:2022:C300802
Décision : Rejet
Arrêt : n° 804 FS-B & n° 802 FS-B
Mot clé : Bail commercial
Source : Cour de cassation, 3e chambre civil, 23 novembre 2022, n°21-21.867 et n°22-12.753

Affaire n°21-21.867

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Chambéry, 29 juin 2021), rendu en référé, M. [Z] et la société BCAR (les bailleurs) ont consenti trois baux commerciaux à la société Odalys résidences (la locataire) portant sur divers lots situés dans deux résidences de tourisme.

2. En raison des mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19, la locataire a cessé son activité dans les résidences concernées du 14 mars au 2 juin 2020 et informé les bailleurs de sa décision d’interrompre le paiement du loyer et des charges pendant cette période.

3. Les bailleurs ont assigné la locataire en paiement de provisions correspondant à l’arriéré locatif.

Examen du moyen

4. La locataire fait grief à l’arrêt de la condamner à payer à chacun des bailleurs une provision, alors :

« 1°/ que juge des référés peut accorder une provision dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable ; que tranche une contestation sérieuse le juge des référés qui interprète un contrat pour écarter l’exception d’inexécution invoquée par le défendeur ; que la société Odalys Résidence soutenait que son obligation au paiement du loyer était contestable, sur le fondement de l’exception d’inexécution, dès lors qu’elle se trouvait dans l’impossibilité d’utiliser les locaux conformément à leur destination contractuelle ; qu’en considérant cependant qu’aucune perte des lieux loués n’était survenue à compter de l’interdiction gouvernementale, seuls les exploitants s’étant vu interdire de recevoir leurs clients dans les locaux pour des raisons étrangères à ceux-ci, pour en déduire que l’obligation au paiement des loyers n’était pas sérieusement contestable, le juge des référés, qui a apprécié la nature et l’étendue des obligations contractuelles respectives des parties et les circonstances permettant au preneur d’invoquer l’exception d’inexécution, a violé l’article 835 du code de procédure civile ;

2°/ que la société Odalys invoquait également la perte partielle de la chose louée, laquelle constituait une contestation sérieuse de son obligation de payer les loyers ; qu’en énonçant seulement, pour écarter ce moyen, que les locaux n’étaient pas en cause, quand c’est au contraire à raison de la nature des locaux, à destination de résidence de tourisme, que leur usage était devenu impossible, la cour d’appel a derechef tranché une contestation sérieuse et violé l’article 835 du code de procédure civile, ensemble l’article 1722 du code civil ;

3°/ que la société Odalys faisait valoir qu’il résultait des stipulations du bail qu’en cas d’indisponibilité du bien loué à raison notamment de circonstances exceptionnelles ne permettant pas une occupation effective et normale du bien, le versement du loyer serait suspendu, mais serait couvert soit par la garantie perte de loyers souscrite par le syndic de l’immeuble, soit par la garantie perte d’exploitation du preneur ; qu’en énonçant que cette clause ne visait que des manquements personnels du bailleur, ou des circonstances affectant le bien, ce qui n’était pas le cas, et qu’elle mentionnait clairement que la suspension des loyers était conditionnée par la couverture des loyers par les assureurs et que cette condition n’était pas remplie, la cour d’appel qui a interprété la portée de cette clause qui nécessitait une interprétation, a derechef tranché une contestation sérieuse et violé l’article 835 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour de cassation

5. L’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être, d’une part, imputable aux bailleurs, de sorte qu’il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance, d’autre part, assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil (3e Civ., 30 juin 2022, pourvoi n° 21-20.127, publié).

6. Après avoir relevé que seuls les exploitants se sont vu interdire de recevoir leurs clients pour des raisons étrangères aux locaux loués qui n’avaient subi aucun changement, la cour d’appel a retenu, à bon droit, que les mesures d’interdiction d’exploitation, qui ne sont ni du fait ni de la faute du bailleur, ne constituent pas une circonstance affectant le bien, emportant perte de la chose louée.

7. Elle a ensuite constaté, sans interpréter le contrat, que la clause de suspension du loyer prévue au bail ne pouvait recevoir application que dans les cas où le bien était indisponible par le fait ou la faute du bailleur ou en raison d’un désordre ou d’une circonstance exceptionnelle affectant le bien loué et que la condition de suspension, clairement exigée, de couverture des loyers par les assureurs, n’était pas remplie.

8. Elle n’a pu qu’en déduire que l’obligation de payer le loyer n’était pas sérieusement contestable.

9. Le moyen n’est donc pas fondé.

Dispositif 

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Odalys résidences aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Odalys résidences et la condamne à payer à la société BCAR et M. [Z] la somme globale de 3000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille vingt-deux.

Affaire n°22-12.753

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Nancy, 9 février 2022), rendu en référé, et les productions, M. [MC] [T], Mme [FG] [T], M. [J], M. [KJ] [P], Mme [VF] [P], M. [XI] [A], Mme [UU] [A], M. [ZX] [R], Mme [C] [R], M. [MY] [B], Mme [GN] [B], M. [F], Mme [AM], Mme [O], M. [JY] [E], Mme [CG] [E], M. [M] [TB], Mme [HJ] [TB], M. [PM], Mme [WX], M. [W] [GC], Mme [U] [GC], M. [LR] [GC], Mme [D] [GC], M. [EV], M. [G] [RU], Mme [C] [RU], M. [PY], Mme [VP], M. [H], Mme [K], M. [ZB], Mme [S], Mme [OF], M. [VE] et la société Vivanim (les bailleurs) ont, entre 2003 et 2016, consenti à la société Réside études apparthôtels (la locataire) des baux commerciaux portant sur des appartements et parkings situés dans une résidence de tourisme.

2. En raison des mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19, la locataire a, du 17 mars au 2 juin 2020, cessé son activité dans la résidence concernée puis a enregistré un taux d’occupation en forte diminution avant une nouvelle fermeture décidée par le décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020.

3. Les 9 et 12 juillet 2020, la locataire a informé les bailleurs de sa décision de suspendre le paiement des loyers des deuxième et troisième trimestres 2020.

4. Les bailleurs ont assigné la locataire en paiement de provisions correspondant à l’arriéré locatif.

Examen du moyen

6. La locataire fait grief à l’arrêt de la condamner à verser des provisions d’un certain montant au titre des loyers impayés arrêtés au quatrième trimestre 2021, alors « que saisi d’une demande de condamnation à provision, le juge des référés ne dispose pas du pouvoir d’interpréter les termes d’un contrat ou d’une de ses clauses ; qu’en l’espèce les baux commerciaux conclus entre la société Réside études apparthôtels et chacun des propriétaires bailleurs contenait une clause de suspension du versement des loyers qui stipulait à l’article « dispositions diverses » que « Dans le cas où la non sous-location du bien résulterait (…) soit de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves (telles qu’incendie de l’immeuble, etc…) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, après la date de livraison, le loyer, défini ci-avant, ne sera pas payé jusqu’au mois suivant la fin du trouble de jouissance » ; qu’en application de ces stipulations, les circonstances exceptionnelles liées à la pandémie de covid-19 et les mesures gouvernementales prises pour en juguler son expansion, qui avaient imposé l’état d’urgence sanitaire, entraient dans les prévisions contractuelles ainsi stipulées en tant qu’elles interdisaient la sous-location des appartements, devenue impossible ou entravée avec une telle ampleur et de telle manière que de telles sous-locations ne permettaient pas une occupation effective et normale du bien ; que, pour refuser cependant de faire application de ces stipulations contractuelles, la cour d’appel a retenu que les circonstances exceptionnelles ainsi visées devaient être intrinsèques au bien lui-même, c’est-à-dire à l’immeuble ou bâtiment, entendu stricto sensu ; qu’en statuant ainsi, la cour d’appel, qui a interprété la notion contractuelle de circonstances exceptionnelles affectant le bien en excluant que ces circonstances pussent affecter la sous-location du bien, objet du contrat, pour la rendre impossible, la cour d’appel a tranché une contestation sérieuse relative à la portée de la clause de suspension du versement du loyer et violé l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour de cassation

7. Ayant relevé, d’une part, que la clause précise de suspension du loyer prévue au bail ne pouvait recevoir application que dans les cas où le bien était indisponible soit par le fait ou la faute du bailleur, soit en raison de désordres de nature décennale ou de la survenance de circonstances exceptionnelles affectant le bien loué lui-même, d’autre part, que la locataire ne caractérisait pas en quoi les mesures prises pendant la crise sanitaire constituaient une circonstance affectant le bien, la cour d’appel, qui n’a pas interprété le contrat, n’a pu qu’en déduire que l’obligation de payer le loyer n’était pas sérieusement contestable.

8. Le moyen n’est donc pas fondé.

Dispositif 

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Réside études apparthôtels aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Réside études apparthôtels et la condamne à payer à M. [MC] [T], à Mme [FG] [T], à M. [J], à M. [KJ] [P], à Mme [VF] [P], à M. [XI] [A], à Mme [UU] [A], à M. [ZX] [R], à Mme [C] [R], à M. [MY] [B], à Mme [GN] [B], à M. [F], à Mme [AM], à Mme [O], à M. [JY] [E], à Mme [CG] [E], à M. [M] [TB], à Mme [HJ] [TB], à M. [PM], à Mme [WX], à M. [W] [GC], à Mme [U] [GC], à M. [LR] [GC], à Mme [D] [GC], à M. [EV], à M. [G] [RU], à Mme [C] [RU], à M. [PY], à Mme [VP], à M. [H], à Mme [K], à M. [ZB], à Mme [S], à Mme [OF], à M. [VE] et à la société Vivanim la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille vingt-deux.

Le conseiller rapporteur le president

Le greffier de chambre