ūüü• [Droit de propri√©t√©] La Cour europ√©enne des droits de l’homme juge que l’application d’un ¬ę plafond des loyers ¬Ľ rel√®ve de la marge d’appr√©ciation d’un Etat et n’est pas contraire au droit de la propri√©t√©

Références

Organe décisionnel : Cour (Cinquième Section)
Type de document : Arrêt (au principal et satisfaction équitable)
Titre : AFFAIRE THE KARIBU FOUNDATION v. NORWAY
Requête(s) : 2317/20
Conclusion(s) : No violation of Article 1 of Protocol No. 1 – Protection of property (Article 1 para. 2 of Protocol No. 1 – Control of the use of property)
Mots-cl√©s : (P1-1) Protection de la propri√©t√© / (P1-1-2) R√©glementer l’usage des biens / Marge d’appr√©ciation / Proportionnalit√©
ECLI : ECLI:CE:ECHR:2022:1110JUD000231720
Source : CEDH, 10 nov 2022, The Karibu Foundation c. Norv√®ge, n¬į2317/20

Important : La d√©cision de la CEDH a √©t√© publi√©e en anglais. La reproduction ci-dessous a √©t√© traduite au moyen d’un traducteur automatique.¬†¬†

En-tête

Cet arr√™t deviendra d√©finitif dans les conditions pr√©vues √† l’article 44 ¬ß 2 de la Convention. Il peut faire l’objet d’une r√©vision r√©dactionnelle.

Dans l’affaire The Karibu Foundation c. Norv√®ge,

la Cour europ√©enne des droits de l’homme (cinqui√®me section), si√©geant en une chambre compos√©e de :

S√≠ofra O’Leary, pr√©sident,

MńĀrtiŇÜŇ° Mits,

L…ôtif H√ľseynov,

Lado Chanturia,

Arnfinn Bårdsen,

KateŇôina ҆im√°ńćkov√°,

Mykola Gnatovskyy, juges,

et Martina Keller, greffier adjoint de section,

Vu :

la requ√™te (n¬į 2317/20) dirig√©e contre le Royaume de Norv√®ge et introduite devant la Cour en vertu de l’article 34 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libert√©s fondamentales (¬†¬Ľ la Convention ¬ę¬†) par une organisation norv√©gienne, la Fondation Karibu (¬†¬Ľ l’organisation requ√©rante ¬ę¬†), le 27 d√©cembre 2019 ;

la d√©cision de notifier la requ√™te au gouvernement norv√©gien (¬†¬Ľ le gouvernement ¬ę¬†) ;

les observations des parties ;

Après en avoir délibéré à huis clos le 11 octobre 2022,

Rend l’arr√™t suivant, qui a √©t√© adopt√© √† cette date :

INTRODUCTION

1. La requ√™te concerne un grief tir√© de l’article 1 du Protocole n¬ļ 1 √† la Convention √©manant d’un bailleur qui n’a pas √©t√© autoris√© √† augmenter les loyers fonciers comme il l’avait propos√©.

EN FAIT

2. L organisation requ√©rante est une fondation qui a √©t√© cr√©√©e en 1985 et dont le si√®ge social se trouve √† Oslo. Les revenus de ses actifs sont utilis√©s pour des travaux de d√©veloppement international, notamment pour soutenir des organisations eccl√©siastiques et des projets en Afrique australe. L’organisation requ√©rante √©tait repr√©sent√©e devant la Cour par M. E. Bj√łrge.

3. Le Gouvernement √©tait repr√©sent√© par son agent, M. M. Emberland, du bureau de l’Attorney General (affaires civiles), assist√© de O.S. Rathore, avocat au m√™me bureau.

4. Les faits de l’affaire, tels que soumis par les parties, peuvent √™tre r√©sum√©s comme suit.

CONTEXTE

5. L’affaire concerne une propri√©t√© situ√©e √† Oslo, que les parties d√©signent sous le nom de ¬ę¬†√ėvre Ullern terrasse¬†¬Ľ.

6. Le bien a √©t√© achet√© par une soci√©t√© de construction de logements (Olav Selvaag I/S (M. Olav Selvaag et ses enfants)) en 1956. La m√™me ann√©e, cette soci√©t√© l’a lou√©e √† une autre soci√©t√© (Selvaaghus AS) et, en 1958, cette derni√®re l’a sous-lou√©e √† une troisi√®me soci√©t√© (I/S √ėvre Ullern Terrasser).

7. Au d√©but des ann√©es 1960, la municipalit√© a autoris√© la construction d’appartements sur le terrain. Six blocs comprenant au total cinquante-quatre appartements mitoyens ont √©t√© construits et les appartements ont √©t√© vendus √† des acheteurs priv√©s qui avaient tous conclu des contrats de bail foncier identiques avec la soci√©t√© I/S √ėvre Ullern Terrasser.

8. Les contrats de bail foncier avaient une dur√©e de cinquante ans √† compter du 22 d√©cembre 1956. La rente fonci√®re a √©t√© fix√©e √† 1 600 couronnes norv√©giennes (NOK) pour quarante-neuf des preneurs, et √† 1 200 NOK pour les cinq preneurs restants, soit un total annuel de 84 400 NOK. Il a √©t√© convenu qu’√† l’expiration des contrats de location, le bailleur pouvait choisir soit de prolonger le bail de cinquante ans suppl√©mentaires, soit de laisser les locataires racheter la parcelle √† la valeur applicable au moment du rachat. Le bailleur avait √©galement le droit, en vertu des contrats de bail, d’ajuster le loyer tous les cinq ans en fonction de l’indice des prix de gros.

9. En 1982, la propriété du bien a été transférée à Mme Cecilie Nustad, fille de M. Selvaag.

10. En 1985, Mme Nustad a cr√©√© l’organisation requ√©rante.

11. En 1994, le contrat principal de bail foncier relatif √† √ėvre Ullern Terrasse a √©t√© transf√©r√© de Selvaaghus A/S √† la soci√©t√© d’investissement de Mme Nustad, Mallin Eiendom AS.

12. Le 10 juin 2004, Mallin Eiendom AS a envoy√© une lettre aux locataires les informant que les contrats ne seraient pas renouvel√©s √† leur expiration le 22 d√©cembre 2006 (voir point 8 ci-dessus). Les locataires ont toutefois demand√© une prolongation en vertu de la loi sur les baux fonciers de 1996, entr√©e en vigueur en 2002, selon laquelle les locataires avaient le droit de prolonger les contrats de location pour une dur√©e illimit√©e aux m√™mes conditions que pr√©c√©demment. Les parties ne sont pas parvenues √† un accord et Mme Nustad et Mallin Eiendom AS ont port√© l’affaire devant les tribunaux nationaux. La proc√©dure s’est termin√©e par un jugement rendu par la Cour supr√™me le 21 septembre 2007 (Rt-2007-1281), donnant raison aux locataires.

L’AFFAIRE LINDHEIM ET AUTRES

13. Le m√™me jour, le 21 septembre 2007, la Cour supr√™me a rendu un jugement dans un litige similaire o√Ļ un autre bailleur avait perdu un proc√®s contre des preneurs en vertu des dispositions de la loi de 1996 sur les baux fonciers qui donnait aux preneurs le droit de prolonger les contrats de location (voir paragraphe 12 ci-dessus). Par la suite, ce bailleur, Mme B. Lindheim, et un groupe d’autres bailleurs ont saisi la Cour de requ√™tes dans lesquelles ils se plaignaient d’avoir √©t√© victimes de violations de l’article 1 du Protocole n¬į 1 √† la Convention. Dans son arr√™t Lindheim et autres c. Norv√®ge (nos 13221/08 et 2139/10, 12 juin 2012), la Cour a dit qu’il y avait eu violation de l’article 1 du Protocole n¬į 1 √† la Convention.

14. Apr√®s avoir examin√© l’application de la loi de 1996 sur les baux fonciers aux faits de cette affaire, la Cour a constat√© qu’il n’apparaissait pas qu’il y avait une r√©partition √©quitable de la charge sociale et financi√®re en cause, mais que celle-ci pesait uniquement sur les bailleurs requ√©rants (voir Lindheim et autres, pr√©cit√©, ¬ß 134). La Cour a √©galement not√© que le probl√®me √† l’origine de la violation concernait la l√©gislation elle-m√™me et a estim√© que l’Etat d√©fendeur devait prendre des mesures l√©gislatives et/ou d’autres mesures g√©n√©rales appropri√©es pour garantir dans son ordre juridique interne un m√©canisme qui assure un juste √©quilibre entre les int√©r√™ts des bailleurs, d’une part, et les int√©r√™ts g√©n√©raux de la communaut√©, d’autre part, conform√©ment aux principes de protection des droits de propri√©t√© de la Convention. Elle a soulign√© qu’il n’appartenait pas √† la Cour de pr√©ciser comment les int√©r√™ts des bailleurs devaient √™tre mis en balance avec les autres int√©r√™ts en jeu et que la Cour avait d√©j√† identifi√© les principales lacunes de la l√©gislation interne dans son arr√™t (ibid., ¬ß 137).

15. Dans le cadre de l’ex√©cution de l’arr√™t rendu dans l’affaire Lindheim et autres, la loi sur les baux fonciers a √©t√© modifi√©e par le Parlement le 19 juin 2015, donnant aux bailleurs le droit d’exiger un ajustement du loyer annuel (voir paragraphe 63 ci-dessous). La surveillance par le Comit√© des Ministres du Conseil de l’Europe de l’ex√©cution de l’arr√™t par le Gouvernement a ensuite √©t√© cl√ītur√©e le 30 mars 2016 (R√©solution CM/ResDH(2016)46 ; voir paragraphes 43, 62 et 64-65 ci-dessous).

LA PROC√ČDURE ENGAG√ČE DEVANT LA COUR

16. Les modifications de la loi sur les baux fonciers adopt√©es le 19 juin 2015 dans le cadre de l’ex√©cution de l’arr√™t de la Cour dans l’affaire Lindheim et autres (pr√©cit√© ; voir paragraphe 15 ci-dessus) sont entr√©es en vigueur le 1er juillet 2015. Elles ont √©galement pris effet pour les contrats de bail foncier qui avaient d√©j√† √©t√© prolong√©s, y compris celui conclu entre l’organisation requ√©rante et les preneurs en l’esp√®ce.

17. Le 1er septembre 2015, Mallin Eiendom AS a envoyé des lettres aux preneurs leur notifiant que le loyer du terrain allait augmenter conformément à la nouvelle législation.

18. Le 18 d√©cembre 2015, Mallin Eiendom AS a envoy√© des lettres aux preneurs leur notifiant une augmentation du loyer. La soci√©t√© a estim√© la valeur du bien √† 160 248 000 NOK (environ 16,8 millions d’euros (EUR) √† l’√©poque) et a affirm√© qu’elle √©tait en droit d’exiger 2 % de ce montant √† titre de loyer (3 204 960 NOK (environ 337 000 EUR √† l’√©poque)). Pour chacun des cinquante-quatre appartements, cela repr√©sentait 59 259 NOK (environ 6 200 euros √† l’√©poque). En outre, la soci√©t√© a fait valoir que le ¬†¬Ľ plafond de loyer ¬†¬Ľ pr√©vu √† la quatri√®me phrase du quatri√®me paragraphe de l’article 15 de la loi sur les baux fonciers (voir paragraphe 63 ci-dessous) ne s’appliquerait pas, conform√©ment au neuvi√®me paragraphe de cet article, et qu’il pourrait y avoir une autre violation de l’article 1 du Protocole n¬į 1 de la Convention – c’est-√†-dire en plus de celle constat√©e par la Cour dans l’affaire Lindheim et autres (pr√©cit√©e) – si le loyer √©tait fix√© √† un niveau inf√©rieur √† 2 % de la valeur du bien. Toutefois, la soci√©t√© a d√©clar√© que, pour √©viter un autre proc√®s long et co√Ľteux, elle accepterait que le loyer soit fix√© √† 1 % de la valeur du bien et a donc demand√© √† chaque locataire de payer 29 675 NOK (environ 3 100 euros √† l’√©poque) par an.

19. Le 23 d√©cembre 2015, les preneurs se sont oppos√©s √† la demande de Mallin Property AS. Ils se sont r√©f√©r√©s au ¬†¬Ľ plafond de loyer ¬†¬Ľ pr√©vu √† la quatri√®me phrase du quatri√®me paragraphe de l’article 15 de la loi sur les baux fonciers, en vertu duquel le loyer ne pouvait √™tre augment√© au-del√† d’un maximum de 9 000 NOK par d√©care de terrain, index√© depuis 2002 (voir paragraphe 63 ci-dessous) – montant que leurs loyers fonciers de l’√©poque avaient d√©j√† d√©pass√© – et ont fait valoir que l’affaire diff√©rait de celle de Lindheim et autres (pr√©cit√©e). Ils ont notamment fait valoir que la situation √©tait diff√©rente dans la mesure o√Ļ (i) le l√©gislateur avait depuis lors examin√© quel √©quilibre pouvait √™tre trouv√© entre les int√©r√™ts des bailleurs et des preneurs ; (ii) leur cas concernait des r√©sidences permanentes, alors que l’affaire Lindheim e.a. avait port√© sur des propri√©t√©s de loisirs ; (iii) le loyer pouvait √™tre √† nouveau adapt√© √† l’avenir ; et (iv) la diff√©rence entre le loyer pouvant √™tre r√©clam√© en vertu du contrat et le loyer du march√© n’√©tait plus la m√™me puisque les loyers du march√© avaient consid√©rablement diminu√©. Les preneurs ont √©galement contest√© √† plusieurs reprises l’√©valuation de la valeur du bien par la soci√©t√©.

20. Le 3 mai 2016, Mme Nustad et Mallin Eiendom AS ont demand√© au tribunal de la ville d’Oslo (tingrett) de rendre une d√©cision d’√©valuation, c’est-√†-dire une d√©cision sur la valeur du bien et un ajustement du loyer du sol conform√©ment au cinqui√®me paragraphe de l’article 15 de la loi sur les baux fonciers (voir paragraphe 63 ci-dessous). Dans leurs observations, ils ont fait valoir que l’application de la limite d’augmentation du loyer √† un maximum de 9 000 NOK par d√©care de terrain, index√©e depuis 2002, telle que pr√©vue au quatri√®me paragraphe de l’article 15, serait contraire √† l’article 1 du Protocole n¬į 1 √† la Convention et que le tribunal municipal devait donc appliquer le neuvi√®me paragraphe de l’article 15.

21. Le 24 janvier 2017, le tribunal municipal d’Oslo s’est prononc√© en faveur des preneurs. Il a notamment consid√©r√© que l’affaire dont il √©tait saisi n’√©tait pas enti√®rement comparable √† celle de Lindheim et autres (pr√©cit√©e), dans la mesure o√Ļ cette affaire avait concern√© des maisons de vacances et non des logements permanents. Elle a d√©clar√© que, s’il √©tait incontestable que l’article 1 du Protocole n¬į 1 √† la Convention √©tait engag√©, le droit au respect du domicile tel que garanti par l’article 8 de la Convention signifiait √©galement qu’il devait y avoir des limites au montant du loyer pouvant √™tre impos√© aux r√©sidents et que les droits concurrents de la Convention devaient donc √™tre mis en balance. Tenant compte du fait que l’augmentation de loyer dans l’affaire dont il √©tait saisi √©tait plus de trois fois sup√©rieure √† celle qui avait √©t√© appliqu√©e dans l’affaire Lindheim et autres et que le l√©gislateur avait mis en place des m√©canismes pour √©viter les probl√®mes qui avaient surgi avec la r√®gle ant√©rieure selon laquelle les contrats de bail foncier pouvaient √™tre poursuivis aux m√™mes conditions qu’auparavant, le tribunal municipal a conclu que l’application des r√®gles internes pertinentes adopt√©es √† la suite de l’arr√™t de la Cour dans l’affaire Lindheim et autres conduisait √† une mise en balance proportionn√©e des int√©r√™ts des parties √† l’affaire dont il √©tait saisi.

22. Mme Nustad et Mallin Eiendom AS ont port√© l’expertise devant le tribunal de grande instance de Borgarting (lagmannsrett).

23. Mme Nustad est d√©c√©d√©e le 11 juin 2018 et √ėvre Ullern Terrasse a √©t√© h√©rit√©e par l’organisation requ√©rante, qui a repris la position de feu Mme Nustad en tant que plaignante dans la proc√©dure.

24. Le 9 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Borgarting a tranch√© en faveur des preneurs, en soulignant que le processus ayant conduit √† la r√©vision de la loi sur les baux fonciers √† la suite de l’arr√™t de la Cour dans l’affaire Lindheim e.a. (pr√©cit√©) ne souffrait pas de lacunes telles que celles qui avaient √©t√© relev√©es par la Cour dans cet arr√™t √† l’√©gard des dispositions ant√©rieures qui s’√©taient appliqu√©es dans cette affaire. Le r√©sultat du processus l√©gislatif relevait, selon la Haute Cour, de la marge d’appr√©ciation des autorit√©s nationales et, s’agissant des faits de l’esp√®ce, le loyer foncier n’√©tait pas, selon elle, si bas qu’il entra√ģnait, √† lui seul, une violation de l’article 1 du Protocole n¬į 1 √† la Convention.

25. L’organisation requ√©rante et Mallin Eiendom AS ont form√© un recours contre la d√©cision de la Haute Cour de Borgarting devant la Cour supr√™me (H√łyesterett).

26. Le 24 juin 2019, la Cour suprême a rejeté le recours.

27. La Cour supr√™me a tout d’abord constat√© que la Haute Cour de Borgarting avait eu raison, lors de la d√©termination de la valeur du bien aux fins de l’application des r√®gles relatives aux augmentations de loyer pr√©vues √† l’article 15 de la loi sur les baux fonciers, d’op√©rer une d√©duction au titre de l’augmentation de la valeur des parcelles provoqu√©e par les preneurs eux-m√™mes lorsque le promoteur du complexe immobilier leur avait factur√© des travaux ext√©rieurs dans le cadre de leurs achats. En outre, la Cour supr√™me a estim√© que la Haute Cour avait eu raison d’√©valuer la valeur de la parcelle en question en se fondant sur les b√Ętiments existants sur celle-ci, et non sur un d√©veloppement plus ¬ę¬†moderne¬†¬Ľ des b√Ętiments qui ne correspondait pas √† la situation r√©elle.

28. Quant √† l’article 1 du Protocole n¬į 1 √† la Convention, la Cour supr√™me a d’abord donn√© un aper√ßu g√©n√©ral de cette disposition, des principes g√©n√©raux qui s’y rapportent et de son statut en droit interne. Elle a √©galement fait remarquer que le neuvi√®me paragraphe de l’article 15 de la loi sur les baux fonciers (voir paragraphe 63 ci-dessous) constituait un rappel des obligations nationales d√©coulant de la Convention.

29. S’agissant de l’appr√©ciation concr√®te de la proportionnalit√©, la Cour supr√™me s’est concentr√©e sur deux aspects : (i) le raisonnement du l√©gislateur concernant les r√®gles relatives √† l’ajustement du loyer foncier dans le cadre de la prolongation d’un bail en vertu de l’article 33 de la loi sur les baux fonciers, y compris le loyer maximum avec son effet limitatif sur la r√®gle principale d’augmentation en fonction de la valeur de la parcelle, et (ii) l’effet du plafond dans la pr√©vention d’une nouvelle augmentation du loyer foncier en raison d’une augmentation de la valeur du terrain, que la Cour supr√™me a appel√© ¬†¬Ľ les faits financiers ¬ę¬†.

30. Partant du raisonnement du l√©gislateur pour limiter l’effet de la r√®gle principale sur les augmentations de loyer en fonction de la valeur de la parcelle, et en particulier pour fixer le loyer maximal, et de la mise en balance des int√©r√™ts du bailleur et du locataire √† cet √©gard, la Cour supr√™me a consid√©r√© que, d’un point de vue global, il √©tait √©vident que le l√©gislateur avait consciencieusement respect√© les instructions donn√©es par la Cour dans l’arr√™t Lindheim et autres (pr√©cit√©, ¬ß 137). Le processus l√©gislatif avait √©t√© guid√© par un objectif clair, √† savoir mettre en Ňďuvre les modifications n√©cessaires pour √©viter de futures violations de l’article 1 du Protocole n¬į 1 √† la Convention.

31. En m√™me temps, il √©tait clair pour la Cour supr√™me que la t√Ęche n’avait pas √©t√© facile. La loi sur les baux fonciers concernait de nombreuses personnes et de nombreux foyers en Norv√®ge, et de puissants int√©r√™ts financiers et personnels √©taient en jeu. C’est ce qu’ont d√©montr√© en particulier les discussions au Parlement (voir paragraphes 55-61 ci-dessous). Elles ont √©t√© marqu√©es par des d√©saccords politiques et les amendements √† la loi sur les baux fonciers ont √©t√© caract√©ris√©s par un compromis entre des int√©r√™ts contradictoires. Les travaux pr√©paratoires ont montr√© qu’une √©valuation et une mise en balance approfondies des int√©r√™ts tant des bailleurs que des preneurs avaient √©t√© effectu√©es. Le fait que le maximum affecterait les propri√©taires de parcelles co√Ľteuses √©tait √©vident, et les cons√©quences ont √©t√© express√©ment √©valu√©es, mais avec pour r√©sultat que les int√©r√™ts des preneurs ont √©t√© jug√©s plus importants. Le fait que les bailleurs, et en particulier ceux qui poss√©daient des parcelles co√Ľteuses, trouvaient cette mesure d√©raisonnable ne pouvait pas emp√™cher le l√©gislateur de mettre l’accent sur des consid√©rations plus sociales. Cela n’impliquait pas qu’une mesure fond√©e sur une appr√©ciation globale de pr√©occupations plus g√©n√©rales devait √™tre jug√©e disproportionn√©e.

32. La Cour supr√™me n’a pas non plus consid√©r√© que le fait que les dispositions de la loi sur les baux fonciers n’exigent pas de tenir compte de la situation financi√®re des preneurs sp√©cifiques signifiait qu’elles √©tablissaient des r√®gles disproportionn√©es. Une disposition fond√©e sur des √©valuations individuelles des niveaux de loyer de chaque contrat de bail foncier avait √©t√© envisag√©e lors de l’√©laboration des dispositions r√©vis√©es, mais l’arr√™t de la Cour dans l’affaire Lindheim et autres (pr√©cit√©) avait √©t√© interpr√©t√© comme n’exigeant pas une telle √©valuation. √Čtant donn√© qu’il existe environ 170 000 contrats de bail foncier pour des r√©sidences permanentes et des r√©sidences secondaires en Norv√®ge, l’accent a √©t√© mis sur la pr√©visibilit√© pour les parties contractantes et la n√©cessit√© de limiter le risque de litiges. La Cour supr√™me a fait r√©f√©rence √† Lindheim et autres (pr√©cit√©, ¬ß 125) et James et autres c. Royaume-Uni (21 f√©vrier 1986, ¬ß 69, s√©rie A n¬į 98).

33. S’agissant des aspects financiers de l’affaire, la Cour supr√™me a tout d’abord relev√© que la Haute Cour avait estim√© que la parcelle avait une valeur de 110 millions de NOK (environ 11,3 millions d’euros √† l’√©poque). Le loyer annuel √©tait de 658 225 NOK (environ 68 100 EUR √† l’√©poque), ce qui correspondait √† 31 816,75 NOK (environ 3 300 EUR √† l’√©poque) par d√©care et √† une moyenne d’environ 12 200 NOK (environ 1 300 EUR √† l’√©poque) par appartement. Le loyer repr√©sentait donc environ 0,6 % de la valeur de la parcelle par an. Dans l’affaire Lindheim et autres (pr√©cit√©e), il avait constitu√© moins de 0,25 % de la valeur du terrain par an. Si le bailleur avait pu augmenter le loyer d’un montant √©gal √† 2 % de la valeur du terrain, cela aurait donn√© un loyer annuel de 2,2 millions de NOK (environ 228 000 euros √† l’√©poque), un loyer annuel d’environ 107 317 NOK (environ 11 100 euros √† l’√©poque) par d√©care et d’environ 40 740 NOK (environ 4 200 euros √† l’√©poque) par appartement.

34. En outre, la Cour supr√™me a d√©clar√© qu’il n’√©tait pas contest√© que le loyer au moment de la proc√©dure interne √©tait inf√©rieur au loyer initial apr√®s ajustement pour tenir compte des variations du niveau g√©n√©ral des prix depuis 1963. Une simple adaptation du loyer en fonction des variations de l’indice des prix √† la consommation jusqu’en 2016 aurait donn√© un loyer annuel de 963 342 NOK. Le maximum de 9 000 NOK par d√©care, apr√®s adaptation en fonction des variations de l’indice des prix √† la consommation, donnait 11 724 NOK √† la date de l’adaptation. Ce maximum, en supposant un taux de rendement du capital de 2 %, s’appliquerait aux parcelles dont la valeur d√©passe environ 600 000 NOK.

35. La Cour supr√™me a poursuivi en indiquant que l’int√©r√™t financier du bailleur dans la parcelle, au-del√† des revenus locatifs, devait g√©n√©ralement √™tre consid√©r√© comme faible tant que le bail √©tait en cours. Cela faisait partie de la nature d’un bail foncier : le bailleur abandonnait normalement tout contr√īle sur la parcelle lorsqu’un contrat de bail √©tait conclu. Le preneur, quant √† lui, exigeait normalement les pleins droits d’utilisation, y compris la capacit√© de d√©velopper la parcelle et de l’exploiter.

36. Dans l’affaire soumise √† la Cour supr√™me, les parties avaient convenu d’une p√©riode de location de cinquante ans, le bailleur ayant ensuite le droit de d√©cider de prolonger le bail ou de laisser le preneur racheter la parcelle. Par cons√©quent, le bailleur devait √™tre consid√©r√© comme ayant un int√©r√™t financier dans la parcelle au-del√† du revenu r√©gulier du loyer. Il ressortait des dispositions du contrat de bail que l’augmentation du loyer devait √™tre n√©goci√©e, et que la situation r√©elle √† l’expiration du bail apr√®s cinquante ans donnerait au bailleur un point de d√©part avantageux pour les n√©gociations, avec la m√™me possibilit√© de profiter de l’augmentation de la valeur de la parcelle. La Cour supr√™me a mentionn√© √† ce stade que, lors de la conclusion des contrats de bail, Selvaag avait obtenu un loyer foncier relativement √©lev√©.

37. Ce qui pr√©c√®de ne pouvait toutefois constituer qu’un point de d√©part pour la Cour supr√™me. Au moment de la conclusion des contrats de bail, le contr√īle public des loyers √©tait exerc√© et il devait √™tre √©vident pour le bailleur qu’il en serait de m√™me √† l’avenir. La mani√®re et l’ampleur de ce contr√īle √©taient bien s√Ľr incertaines, mais le bailleur aurait d√Ľ s’attendre √† ce que les loyers futurs soient bas√©s sur la valeur des parcelles apr√®s une √©ventuelle prolongation des baux.

38. Selon la Cour supr√™me, rien dans l’arr√™t de la Cour dans l’affaire Lindheim et autres (pr√©cit√©e) ne permettait de penser que le droit m√™me √† la prolongation √©tait contraire √† la Convention.

39. C’est √©galement la conclusion √† laquelle est parvenu le processus ult√©rieur de r√©vision de la l√©gislation. N√©anmoins, a poursuivi la Cour supr√™me, dans le cadre d’une √©valuation de la proportionnalit√©, on ne pouvait pas exclure que le bailleur – au moins comme point de d√©part – puisse √™tre consid√©r√© comme ayant eu une attente que le contrat de bail expire conform√©ment √† ses termes apr√®s cinquante ans. Une telle attente devait √™tre reconnue comme un aspect d’une √©valuation globale, conform√©ment √† l’interpr√©tation de la Cour supr√™me dans l’arr√™t Lindheim et autres (pr√©cit√©, ¬ß 133).

40. La Cour supr√™me a ajout√© que les cons√©quences financi√®res pour les bailleurs en l’esp√®ce √©taient consid√©rables, si l’on compare le b√©n√©fice r√©el avec celui qu’ils auraient obtenu si le loyer avait √©t√© ajust√© selon la r√®gle principale de 2 % de la valeur de la parcelle. Un loyer maximal impliquerait n√©cessairement que plus la parcelle a de valeur, plus le b√©n√©fice est faible en termes relatifs. Toutefois, la Cour supr√™me a soulign√© que la rente fonci√®re √©tait un revenu presque sans risque per√ßu par le bailleur exclusivement en sa qualit√© de propri√©taire du terrain. Aucune autre performance n’√©tait exig√©e du bailleur, ce qui rendait le syst√®me comparable √† un placement d’argent passif. Ce b√©n√©fice annuel devait se poursuivre dans un avenir pr√©visible, avec une possibilit√© d’ajustement en fonction de l’indice des prix √† la consommation et une nouvelle r√©vision apr√®s trente ans. Un risque aussi faible impliquait une esp√©rance de profit modeste.

41. Apr√®s une √©valuation globale des circonstances, la Cour supr√™me conclut que, d’un point de vue financier concernant le bail, les bailleurs n’ont pas eu √† supporter une charge individuelle et excessive cr√©ant une ing√©rence disproportionn√©e au regard de l’article 1 du Protocole n¬į 1 √† la Convention.

CADRE JURIDIQUE PERTINENT

R√ČVISION DE LA LOI SUR LE BAIL FONCIER √Ä LA SUITE DE LINDHEIM ET AUTRES

42. La l√©gislation interne qui √©tait en vigueur √† l’√©poque des faits ayant conduit √† l’affaire Lindheim et autres (pr√©cit√©e) a √©t√© rappel√©e dans cet arr√™t (ibid., ¬ß¬ß 38-51).

43. √Ä la suite du prononc√© de l’arr√™t, le Comit√© des Ministres, par l’interm√©diaire du D√©partement de l’ex√©cution des arr√™ts, a, dans une lettre du 16 janvier 2013, inform√© le Gouvernement que l’affaire Lindheim et autres pouvait √™tre class√©e dans la proc√©dure de surveillance renforc√©e. Le Gouvernement a en m√™me temps √©t√© inform√© que l’affaire pourrait √™tre class√©e sous la proc√©dure standard √† un stade ult√©rieur, √† condition que soit pr√©sent√© au Comit√© des Ministres un plan d’action qui r√©ponde effectivement aux violations constat√©es par la Cour.

44. Le 15 f√©vrier 2013, le Gouvernement a nomm√© un comit√© charg√© d’examiner et de proposer des modifications aux dispositions de la loi de 1996 sur les baux fonciers traitant de la prolongation des baux des r√©sidences permanentes et des r√©sidences secondaires ¬†¬Ľ afin de les rendre compatibles avec les obligations de droit international de la Norv√®ge ¬†¬Ľ au titre de l’article 1 du Protocole n¬į 1 √† la Convention (¬†¬Ľ le Comit√© de la loi sur les baux fonciers ¬ę¬†). Le Ground Lease Act Committee √©tait compos√© de cinq membres et pr√©sid√© par un professeur de droit, les bailleurs et les preneurs √©tant repr√©sent√©s par un membre chacun. Son mandat pr√©cisait en outre que la question du droit du bailleur de r√©clamer de nouvelles conditions et celle de la r√©troactivit√© devaient √™tre appr√©ci√©es de mani√®re large, et que les nouvelles dispositions propos√©es ne devaient pas susciter de doute quant √† leur compatibilit√© avec la Convention. En outre, il a √©t√© soulign√© dans le mandat que les propositions de nouvelles dispositions visaient √† maintenir les pr√©occupations en mati√®re de logement social qui √©taient √† la base de la loi sur les baux fonciers et √† pr√©server les droits de propri√©t√© du bailleur et son besoin de pr√©visibilit√©. Dans le cadre des obligations de la Norv√®ge en vertu du droit international, le Comit√© de la loi sur les baux fonciers a √©t√© invit√© √† se concentrer sur la recherche de r√®gles pratiques qui maintiennent un √©quilibre raisonnable entre les int√©r√™ts des parties tout en respectant les consid√©rations n√©cessaires de politique juridique.

45. Le 1er octobre 2013, le comit√© a rendu son rapport. Cinq mod√®les diff√©rents possibles pour la r√©glementation juridique de l’adaptation de la rente du sol en relation avec les extensions de baux ont √©t√© pr√©sent√©s, appel√©s ¬ę¬†mod√®le d’augmentation unique¬†¬Ľ, ¬ę¬†mod√®le de pourcentage¬†¬Ľ, ¬ę¬†mod√®le de combinaison¬†¬Ľ, ¬ę¬†mod√®le de partage √©gal¬†¬Ľ et ¬ę¬†clause g√©n√©rale¬†¬Ľ. Tous les mod√®les pr√©voyaient la possibilit√© pour le bailleur de demander une adaptation de la rente du sol √† des intervalles d’au moins trente ans. Les mod√®les faisant r√©f√©rence √† des montants maximums ou minimums ou √† un certain pourcentage comprenaient une r√®gle selon laquelle les montants pouvaient √™tre modifi√©s tous les vingt ans. Le Comit√© de la loi sur les baux fonciers a conclu que, malgr√© leurs diff√©rentes modalit√©s, aucun des cinq mod√®les propos√©s ne soulevait de doutes quant √† leur compatibilit√© avec l’article 1 du Protocole n¬į 1 √† la Convention.

46. Le minist√®re de la Justice a ensuite examin√© les propositions du Comit√© de la loi sur les baux fonciers et a soumis le rapport √† une consultation publique avant de pr√©senter les modifications propos√©es au Parlement le 27 mars 2015 (projet de loi (Prop.) 73 L (2014-2015)). Dans sa pr√©sentation du contenu principal du projet de loi, le minist√®re a d√©clar√© que les amendements propos√©s avaient pour but de garantir une meilleure proportionnalit√© dans les r√®gles relatives √† la prolongation des baux fonciers pour les r√©sidences permanentes et les r√©sidences secondaires afin d’√©viter de futures violations de la Convention similaires √† celles qui avaient √©t√© constat√©es dans l’affaire Lindheim et autres. Le minist√®re a en outre d√©clar√© que, selon son √©valuation, la violation constat√©e dans l’affaire Lindheim et autres r√©sultait de l’interaction entre plusieurs dispositions de la loi sur les baux fonciers, ce qui signifiait que le bail foncier, lors de sa prolongation, √©tait devenu illimit√© dans le temps alors que le loyer au moment de la prolongation ne pouvait pas √™tre ajust√©, sauf en fonction de l’indice des prix √† la consommation. Elle a soulign√© que les nouvelles r√®gles propos√©es, qui pla√ßaient le bailleur dans une position plus favorable que les r√®gles en vigueur √† l’√©poque des faits dans l’affaire Lindheim et autres, devaient r√©unir des consid√©rations diff√©rentes et partiellement contradictoires, comme l’avait montr√© la consultation publique. Elle a soulign√© que les nouvelles r√®gles devaient rem√©dier aux lacunes relev√©es par la Cour dans l’affaire Lindheim et autres, mais qu’il fallait en m√™me temps tenir compte de la protection des preneurs en vertu de la Convention et de la Constitution. En outre, il a √©t√© jug√© essentiel d’√©tablir des r√®gles susceptibles d’assurer la stabilit√© dans un domaine qui a √©t√© caract√©ris√© par des litiges.

47. Le minist√®re a en outre not√© que, lors de la formulation de nouvelles r√®gles pour la prolongation des baux fonciers, il fallait tenir compte de leur nature particuli√®re. En effet, le preneur ayant investi dans des b√Ętiments (maisons d’habitation ou de vacances) sur le terrain du bailleur, les deux parties √† l’accord contractuel √©taient li√©es de telle sorte qu’elles ne pouvaient pas simplement se retirer de la relation, y compris √† l’expiration du contrat. Les m√©canismes normaux du march√© ne s’appliquaient pas et il revenait au l√©gislateur de trouver des solutions qui pr√©servent les int√©r√™ts des deux parties. Il fallait √©galement tenir compte du fait que les r√®gles de prorogation √©taient en vigueur depuis plus de dix ans √† l’√©poque et que beaucoup auraient agi en s’attendant √† ce que les contrats de bail foncier puissent √™tre prorog√©s aux conditions existantes, ce qui √©tait pertinent puisque le preneur b√©n√©ficiait √©galement de la protection de la Convention. En outre, l’arr√™t Lindheim et autres n’indiquait pas clairement jusqu’o√Ļ la l√©gislation devait aller pour garantir de meilleures conditions au bailleur et il √©tait donc difficile de d√©terminer de mani√®re d√©finitive l’√©tendue de la protection du preneur en vertu de la Convention et de la Constitution. √Ä la lumi√®re de ce qui pr√©c√®de, il a √©t√© not√© que le l√©gislateur √©tait confront√© √† un compromis difficile qui impliquait de prendre des d√©cisions de politique l√©gislative dans des cadres constitutionnels et de droit international qui ne pouvaient √™tre d√©termin√©s de mani√®re d√©finitive. En outre, les diff√©rentes dispositions relatives √† la p√©riode de location, au loyer foncier, au rachat et √† la prolongation √©taient fond√©es les unes sur les autres et visaient collectivement √† fournir une solution globale et √©quilibr√©e aux importantes questions juridiques relatives aux baux fonciers.

48. Le minist√®re a √©galement rappel√© que la Commission de la loi sur les baux fonciers avait estim√© qu’il existait en Norv√®ge environ 170 000 baux fonciers s’appliquant √† des r√©sidences ou √† des maisons de vacances. Ce grand nombre comprend diff√©rents types de contrats au contenu vari√©, conclus √† diff√©rentes √©poques et sous diff√©rents r√©gimes juridiques. Les circonstances factuelles variaient √©galement, notamment le rapport entre la valeur de la parcelle et la rente fonci√®re avant l’extension, la relation entre les parties, ainsi que les attentes et les arrangements des parties. Dans de tels accords contractuels √† long terme, les parties au bail foncier √† l’expiration de celui-ci sont souvent diff√©rentes de celles qui ont conclu l’accord initial. Comme la l√©gislation a √©t√© modifi√©e en cours de route, le moment o√Ļ la partie en question est devenue locataire ou bailleur joue un r√īle dans les conditions que cette partie avait des raisons de s’attendre √† voir s’appliquer √† son contrat de bail foncier lorsqu’il a √©t√© prolong√©. Une disposition l√©gale g√©n√©rale qui tiendrait pleinement compte de ces variations ne pouvait √™tre formul√©e sans √©tablir un certain nombre d’exemptions et de clarifications d√©taill√©es et compliqu√©es. L’alternative √©tait de fixer une r√®gle bas√©e sur une √©valuation sp√©cifique du caract√®re raisonnable pour chaque bail individuel. Cependant, une telle r√®gle serait impr√©visible et provoquerait des litiges. Les r√®gles juridiques devaient √©galement s’inscrire dans une perspective √† long terme, compte tenu des dispositions contractuelles tr√®s longues qui s’appliquent aux baux fonciers. Il fallait mettre l’accent sur la pr√©visibilit√©. Comme il pouvait √™tre difficile de formuler des r√®gles juridiques qui apporteraient des solutions raisonnables dans un avenir lointain, et comme il fallait tenir compte du fait que les r√®gles concernaient des param√®tres impr√©visibles tels que la valeur du terrain, la question de savoir si les r√®gles assuraient un bon √©quilibre entre les int√©r√™ts des parties devait √™tre examin√©e dans un cadre temporel plus large. Une r√®gle qui pourrait actuellement sembler moins raisonnable pour une partie pourrait √™tre √©valu√©e diff√©remment √† plus long terme.

49. Le minist√®re a propos√© une r√®gle qui donnerait au bailleur le droit de demander un ¬ę¬†ajustement unique¬†¬Ľ du loyer foncier fix√© √† 2,5 % de la valeur de la parcelle en cas de prolongation du bail. Il a √©galement propos√© un montant maximum (¬ę¬†plafond¬†¬Ľ) qui pourrait √™tre factur√© par d√©care. Au cours de la consultation publique, la partie des bailleurs avait principalement soutenu le ¬ę¬†mod√®le unique¬†¬Ľ, tandis que la partie des preneurs s’√©tait surtout prononc√©e en faveur d’une clause g√©n√©rale. Le minist√®re a d√©clar√© que sa proposition √©tait fond√©e sur un √©quilibre g√©n√©ral des int√©r√™ts et que, m√™me si l’ad√©quation d’une telle disposition g√©n√©rale aux diff√©rents contrats de location varierait, elle √©tait essentielle pour assurer la pr√©visibilit√© pour les parties au bail et pour limiter le risque de litige dans un domaine qui donne lieu √† de nombreux conflits.

50. Le minist√®re s’est √©galement interrog√© sur ce qu’√©tait la ¬ę¬†valeur de la parcelle¬†¬Ľ pertinente lorsque les int√©r√™ts des bailleurs √©taient √©valu√©s par rapport √† d’autres int√©r√™ts publics, et a consid√©r√© que la Cour, dans son arr√™t Lindheim et autres (pr√©cit√©), avait fait r√©f√©rence √† diff√©rentes notions de valeur de la parcelle, ayant parl√© tant√īt de la ¬ę¬†valeur de la parcelle non b√Ętie¬†¬Ľ, tant√īt de la ¬ę¬†valeur marchande de la parcelle¬†¬Ľ et de la ¬ę¬†valeur du terrain¬†¬Ľ. Le minist√®re a constat√© que la valeur v√©nale de la parcelle et des b√Ętiments pouvait en grande partie avoir √©t√© cr√©√©e par le preneur et a consid√©r√© qu’il √©tait difficile de voir que l’√©valuation de la proportionnalit√© devait √™tre fond√©e sur une notion de valeur de la parcelle incluant une valeur cr√©√©e par d’autres personnes que le bailleur. Elle a donc pr√©sum√© que l’√©valuation de la proportionnalit√© devait √™tre fond√©e sur la valeur de la parcelle brute (non am√©nag√©e). Il √©tait pr√©cis√© ailleurs dans le projet de loi que la valeur brute de la parcelle, qui √©tait pertinente pour diverses dispositions de la loi sur les baux fonciers, se r√©f√©rait au prix auquel le terrain aurait pu √™tre vendu avec l’autorisation d’y √©riger exclusivement la ou les maisons d√©j√† construites, et qu’une d√©duction devait √™tre faite pour toute augmentation de la valeur de la parcelle apport√©e par le preneur ou par d’autres personnes aux frais du preneur. Lors des travaux pr√©paratoires √† une pr√©c√©dente modification de la loi sur les baux fonciers en 2004 (projet de loi (Ot.prp.) 41 (2003-2004)), il avait √©t√© indiqu√© que la valeur brute de la parcelle serait particuli√®rement pertinente dans les situations impliquant de grandes parcelles de terrain sur lesquelles il n’y avait qu’une seule maison d’habitation ou de vacances, puisque le fait de fonctionner avec la valeur brute de la parcelle emp√™cherait d’√©valuer la parcelle sur la base de la valeur de vente totale que la parcelle obtiendrait si elle √©tait divis√©e en plusieurs unit√©s plus petites avec le droit d’√©riger des maisons d’habitation ou de vacances sur chaque unit√©.

51. S’agissant de la proposition d’un loyer foncier maximal (le ¬†¬Ľ loyer plafond ¬ę¬†), le projet de loi pr√©sent√© par le Gouvernement au lendemain de l’arr√™t Lindheim et autres (n¬į 73 L (2014-2015)) contenait ce qui suit (p. 44) :

¬†¬Ľ Le minist√®re propose, comme mentionn√©, que le loyer foncier ne puisse pas √™tre ajust√© √† plus d’un montant maximal par an. Dans la proposition du minist√®re, ce montant maximal est fix√© √† 9 000 NOK, ajust√© √† chaque tour de l’ann√©e apr√®s le 1er janvier 2002 en fonction de l’√©volution du niveau g√©n√©ral des prix. En 2015, ce montant correspond √† 11 378 NOK. Le montant maximal s’applique √† chaque d√©care ou √† chaque parcelle si celle-ci est inf√©rieure √† un d√©care. Le montant maximal de la proposition est le m√™me que celui de l’actuel deuxi√®me paragraphe de l’article 15 n¬į 2, mais n’est pas limit√© aux accords conclus le 26 mai 1983 ou avant. Ce maximum est justifi√© par les int√©r√™ts du preneur. Les consid√©rations √©voqu√©es ci-dessus √† propos du pourcentage sugg√®rent √©galement de plafonner le montant de la rente fonci√®re. Pour les preneurs disposant de parcelles particuli√®rement pr√©cieuses, la r√®gle propos√©e selon laquelle le loyer doit repr√©senter 2,5% de la valeur de la parcelle pourrait entra√ģner une augmentation significative du loyer. Cela pourrait signifier pour certains preneurs qu’ils ne seront pas en mesure de poursuivre le bail. L’objectif d’un montant maximal est de pr√©venir les cons√©quences d√©raisonnables des r√®gles, et il fournit une limitation l√©gale du prix accept√© dans une zone o√Ļ les m√©canismes normaux du march√© ne fonctionnent pas en raison de l’attachement du preneur au sol. Une telle limitation est d’ailleurs d√©j√† applicable dans l’actuel deuxi√®me paragraphe de l’article 15. Et √† cet √©gard, on peut mentionner que dans l’arr√™t Lindheim, la m√™me mise en balance des int√©r√™ts, telle qu’elle est expos√©e dans les travaux pr√©paratoires de l’article 15, est soulign√©e comme quelque chose qui aurait √©galement d√Ľ √™tre fait lors de l’adoption de l’article 33 (paragraphes 126-28 de l’arr√™t).¬†¬Ľ

52. D’autres m√©thodes d’√©tablissement d’un loyer maximal ont √©t√© discut√©es par le minist√®re, comme celle consistant √† le lier au nombre de logements sur la parcelle ; cette m√©thode a toutefois √©t√© jug√©e susceptible d’avoir des effets al√©atoires et d’entra√ģner des cons√©quences non souhait√©es. Une r√®gle bas√©e sur la taille de la parcelle en combinaison avec le nombre d’unit√©s de logement sur la parcelle a √©t√© jug√©e compliqu√©e. Le minist√®re a estim√© que la solution qu’il proposait tenait compte des int√©r√™ts des deux parties au contrat.

53. Le minist√®re a en outre propos√© ce qui a √©t√© appel√© une ¬ę¬†soupape de s√©curit√©¬†¬Ľ en se r√©f√©rant, entre autres, au fait que, tout en estimant que la l√©gislation propos√©e mettrait la loi sur les baux fonciers en conformit√© avec l’article 1 du Protocole n¬į 1 √† la Convention, il consid√©rait qu’il √©tait quelque peu incertain de la mesure dans laquelle la protection du bailleur en vertu de la Convention serait fond√©e sur les motifs √©nonc√©s dans l’arr√™t Lindheim et autres. La ¬ę¬†soupape de s√©curit√©¬†¬Ľ devait couvrir toute circonstance extraordinaire dans laquelle les montants maximaux auraient pour cons√©quence que les loyers fonciers ne prot√®gent pas suffisamment les droits du bailleur en vertu de la Convention, pr√©venant ainsi toute violation √©ventuelle (voir, quant √† la l√©gislation finalement adopt√©e sur ce point, le neuvi√®me paragraphe de l’article 15 de la loi de 1996 sur les baux fonciers, repris au paragraphe 63 ci-dessous).

54. Le minist√®re a r√©sum√© le contenu principal du projet de loi en √©voquant la mani√®re dont les modifications propos√©es aux r√®gles relatives √† la prorogation des baux et √† l’ajustement de la rente fonci√®re visaient √† rem√©dier aux faiblesses l√©gislatives relev√©es par la Cour dans l’arr√™t Lindheim e.a., tout en pr√©servant les int√©r√™ts des preneurs et leur protection en vertu de la Convention et de la Constitution. Il a √©galement soulign√© sa prise en compte du contexte juridique et la n√©cessit√© de contr√īler les loyers pour assurer la stabilit√© des relations contractuelles et r√©duire les conflits. De l’avis du minist√®re, le projet de loi a maintenu ces consid√©rations, ainsi que l’√©quilibre entre les parties √† la relation contractuelle.

55. La proposition du ministère a été débattue par le Comité permanent de la justice du Parlement, qui a ensuite adopté sa recommandation au Parlement le 4 juin 2015. Les délibérations du Comité permanent ont donné lieu à des désaccords selon les lignes de parti, mais le Comité permanent était uni dans la déclaration suivante de sa Recommandation au Parlement (Recommandation (Innst.) 349 (2014-2015), p. 4) :

¬†¬Ľ Le Comit√© constate que les nouvelles r√®gles propos√©es dans la loi sur les baux fonciers placent le bailleur dans une position plus favorable en mati√®re de prolongation que dans la l√©gislation actuelle. La proposition doit concilier des int√©r√™ts divers et partiellement contradictoires, ce que l’audition du Comit√© a clairement d√©montr√©.¬†¬Ľ

56. La majorit√© de la commission permanente, qui a propos√© de fixer le loyer maximal √† 2 % de la valeur de la parcelle, √©tait compos√©e de membres du parti conservateur (H√łyre), du parti du progr√®s (Fremskrittspartiet) et du parti chr√©tien-d√©mocrate (Kristelig Folkeparti). Cette majorit√© a soutenu la proposition du minist√®re d’augmenter en une seule fois le loyer du bail foncier d’un pourcentage de la valeur de la parcelle non b√Ętie, mais a estim√© que 2 % serait suffisant. Ils ont estim√© que 2,5 % serait trop favorable au bailleur par rapport √† ce qui s’√©tait pass√© √† Lindheim et autres, et ont soulign√© la n√©cessit√© d’un juste √©quilibre. Ils ont √©galement soutenu que le risque li√© aux terres lou√©es √©tait faible et qu’il fallait donc s’attendre √† un taux de rendement inf√©rieur.

57. La m√™me majorit√© a en outre soutenu la proposition du minist√®re de fixer un loyer foncier maximal (le ¬ę¬†plafond de loyer¬†¬Ľ) dans le cadre de l’augmentation unique et a d√©clar√© que cette mesure √©tait justifi√©e par les int√©r√™ts du preneur. Pour les locataires de parcelles de valeur, un loyer de 2 % de la valeur de la parcelle pourrait entra√ģner une augmentation consid√©rable du loyer. Pour certains locataires, cela pourrait signifier qu’ils seraient financi√®rement incapables de poursuivre le bail. L’objectif d’un montant maximal √©tait donc, selon la majorit√©, de pr√©venir tout effet d√©raisonnable de la r√©glementation.

58. L’une des factions minoritaires, compos√©e de membres du parti travailliste (Arbeiderpartiet), a estim√© que le projet de loi allait trop loin en favorisant les bailleurs et a not√© que plusieurs participants √† la consultation publique avaient soulign√© que la proposition du minist√®re √©tait si d√©savantageuse pour les propri√©taires de maisons et de maisons de vacances lou√©es √† bail qu’elle pouvait, dans de nombreux cas, violer les droits des locataires en vertu de l’article 1 du Protocole n¬į 1 √† la Convention et de l’article 8 de la Convention. Ces membres du comit√© √©taient d’avis qu’un droit √† une augmentation de loyer de 1,25 % serait suffisant. Une autre minorit√©, compos√©e d’un membre du Parti du centre (Senterpartiet), un parti agraire, a estim√© que 2,5 % √©tait appropri√©, conform√©ment √† la proposition du minist√®re (voir paragraphe 49 ci-dessus).

59. Une autre majorit√© de la commission, compos√©e de membres du Parti conservateur, du Parti du progr√®s, du Parti chr√©tien-d√©mocrate et du Parti du centre, a soutenu la mise en Ňďuvre d’un droit √† un nouvel ajustement du loyer foncier apr√®s un minimum de trente ans, comme cela avait √©t√© propos√© par la Commission de la loi sur les baux fonciers (voir paragraphe 44 ci-dessus) mais non inclus dans le projet de loi du minist√®re. Ce droit devait, selon le Comit√© permanent, √™tre accord√© aux deux parties, avec les raisons suivantes donn√©es par cette majorit√© :

¬ę¬†… en permettant une nouvelle r√©vision du loyer foncier apr√®s un minimum de trente ans, on maintiendra mieux un ¬ę¬†juste √©quilibre¬†¬Ľ entre les parties dans le temps, et on disposera d’une soupape de s√©curit√© r√©duisant le risque que l’√©quilibre entre les parties contrevienne √† nouveau…. l’article 1 du Protocole n¬į 1 [√† la Convention]¬†¬Ľ.

60. Le Parlement a d√©battu et vot√© sur les recommandations de la commission permanente les 10 et 15 juin 2015. La proposition de la majorit√© de la commission d’une augmentation des loyers de 2 % a √©t√© soutenue par une majorit√© compos√©e de membres du Parti conservateur, du Parti du progr√®s, du Parti chr√©tien-d√©mocrate et du Parti vert, avec un total de cinquante-cinq voix pour et quarante-trois voix contre, de membres du Parti travailliste, du Parti du centre, du Parti socialiste de gauche et du Parti conservateur. Les propositions visant √† mettre en Ňďuvre un droit √† la r√©vision apr√®s un minimum de trente ans et √† introduire une exception expresse pour les situations o√Ļ l’application des r√®gles relatives au loyer foncier serait contraire √† l’article 1 du Protocole n¬į 1 √† la Convention ont √©t√© soutenues par une autre majorit√©, compos√©e de membres du Parti conservateur, du Parti du progr√®s, du Parti du centre, du Parti chr√©tien-d√©mocrate et du Parti vert, avec 61 voix pour et trente-sept voix contre, de membres du Parti travailliste et du Parti socialiste de gauche.

61. Lors de la deuxi√®me r√©union du Parlement sur la question le 15 juin 2015, il n’y a pas eu d’autres commentaires et les articles 15 et 33 actuels de la loi sur les baux fonciers ont donc √©t√© adopt√©s ce jour-l√†. Le Roi a sanctionn√© cette d√©cision le 19 juin 2015.

62. Le 24 juin 2015, le Gouvernement a soumis un rapport d’action actualis√© au Comit√© des Ministres. Les D√©l√©gu√©s des Ministres, ¬†¬Ľ au vu des progr√®s r√©alis√©s ¬ę¬†, ont d√©cid√©, lors de leur 1236e r√©union du 24 septembre 2015, de poursuivre la surveillance de l’ex√©cution de l’arr√™t Lindheim et autres dans le cadre de la proc√©dure de surveillance standard (CM/Del/Dec(2015)1236/12).

LA L√ČGISLATION ADOPT√ČE

63. Les sections 7, 15 et 33 de la loi sur les baux fonciers du 20 décembre 1996, suite aux modifications adoptées en 2015, sont entrées en vigueur le 1er juillet 2015 et se lisent comme suit :

Article 7. Dur√©e du bail lors de la location de parcelles de terrain pour des b√Ętiments d’habitation et des maisons de vacances.

¬ę¬†Pour les nouveaux contrats de bail et les contrats qui ont √©t√© prolong√©s conform√©ment √† l’article 33, un bail pour un b√Ętiment r√©sidentiel ou une maison de vacances est valable jusqu’√† ce que le contrat soit r√©sili√© par le locataire ou que la parcelle soit rachet√©e.

Pour les contrats de location conclus apr√®s 1975, mais avant l’entr√©e en vigueur de la pr√©sente loi, la dur√©e du bail est de 80 ans, √† moins qu’une dur√©e plus longue ou un bail sans limitation de temps n’aient √©t√© convenus, ou qu’il ait √©t√© convenu que le bail devienne caduc lorsque le locataire rach√®te le terrain ou r√©silie le contrat.

Les contrats de location conclus avant 1976 sont soumis aux dispositions pr√©vues par la convention sur la dur√©e du bail.¬†¬Ľ

Article 15. Ajustement de la rente foncière

¬ę¬†Dans le cadre de la location de terrains pour des b√Ętiments d’habitation et des maisons de vacances, chaque partie peut exiger que la rente fonci√®re soit adapt√©e en fonction de l’√©volution du niveau g√©n√©ral des prix depuis la conclusion du contrat de bail. Si le loyer foncier a √©t√© adapt√©, c’est le loyer qui a √©t√© l√©galement per√ßu apr√®s la pr√©c√©dente adaptation qui peut √™tre adapt√© en fonction de l’√©volution du niveau g√©n√©ral des prix depuis cette date. Si les parties ont convenu sans √©quivoque que le loyer du sol reste inchang√©, ou si elles ont convenu d’une r√©vision inf√©rieure √† celle qui d√©coule de l’√©volution du niveau g√©n√©ral des prix, c’est cette convention qui s’applique.

Pour les baux qui ne concernent pas des terrains destin√©s √† des b√Ętiments d’habitation et √† des maisons de vacances, chacune des parties peut demander que le loyer foncier soit ajust√© en fonction de l’√©volution du niveau g√©n√©ral des prix depuis la conclusion du contrat de bail, √† moins qu’elles n’aient convenu sans √©quivoque que le loyer foncier reste inchang√© ou qu’une autre m√©thode d’ajustement s’applique.

Sauf convention contraire, le loyer peut √™tre adapt√© tous les dix ans conform√©ment aux premier et deuxi√®me alin√©as. L’accord ne peut toutefois pas stipuler que la r√©vision a lieu plus fr√©quemment qu’une fois par an.

Dans le cadre de la prolongation pr√©vue √† l’article 33, le bailleur peut exiger une adaptation unique du loyer annuel de mani√®re √† ce qu’il corresponde √† 2 % de la valeur du terrain moins toute augmentation de valeur apport√©e par le preneur ou par d’autres personnes aux frais du preneur. La valeur du terrain ne doit pas d√©passer le prix de vente si la ou les maisons existantes sont les seules constructions autoris√©es sur le terrain. Toutefois, le bailleur ne peut exiger que le loyer soit ajust√© √† un montant d√©passant le maximum annuel par d√©care ou au montant que donnerait un ajustement en fonction du niveau g√©n√©ral des prix. Le maximum est de 9 000 NOK, adapt√© chaque ann√©e apr√®s le 1er janvier 2002 en fonction de l’√©volution du niveau g√©n√©ral des prix. Ce plafond s’applique √©galement si la parcelle est inf√©rieure √† un d√©care. Le bailleur doit pr√©senter sa demande dans les trois ans suivant l’expiration du bail. Le droit d’ajuster le loyer foncier conform√©ment √† la pr√©sente sous-section ne s’applique pas si un droit √† la prolongation a √©t√© convenu avec le locataire et si le bailleur n’a pas le droit, en vertu du contrat de bail, d’ajuster le loyer foncier au-del√† des variations du niveau g√©n√©ral des prix.

Les parties peuvent demander une nouvelle adaptation de la rente foncière conformément au quatrième alinéa lorsque 30 ans se sont écoulés depuis la précédente adaptation effectuée conformément à la présente disposition.

Si les parties ne parviennent pas √† se mettre d’accord sur un nouveau loyer foncier, et si les parties n’ont pas convenu ou ne parviennent pas √† se mettre d’accord sur une autre m√©thode pour prendre la d√©cision, la d√©cision est soumise √† une √©valuation judiciaire.

Lorsque la r√©vision du loyer foncier d√©pend de la demande de l’une des parties, cette demande ne peut porter que sur les paiements futurs.

Lorsque le loyer foncier – ou le maximum – en vertu de la loi ou d’un accord doit √™tre ajust√© en fonction de l’√©volution du niveau g√©n√©ral des prix, le montant est ajust√© en fonction de l’√©volution de l’indice (calcul√©) des prix √† la consommation de Statistics Norway. Lorsque le loyer doit √™tre ajust√© parce que le contrat de location a √©t√© conclu en vertu d’un bail ant√©rieur √† 1865, le loyer foncier est ajust√© en fonction de l’√©volution de l’indice des prix √† la consommation de 1865.

Lorsque le loyer foncier doit √™tre r√©vis√© en vertu du quatri√®me alin√©a, le loyer peut d√©passer le maximum fix√© au quatri√®me alin√©a, troisi√®me √† cinqui√®me phrases, dans la mesure o√Ļ cela est n√©cessaire en consid√©ration de la protection du bailleur en vertu de l’article 1 du Protocole n¬į 1 √† la Convention europ√©enne des droits de l’homme. Il en est de m√™me de l’adaptation pr√©vue au cinqui√®me alin√©a.¬†¬Ľ

Article 33. Prolongation de la dur√©e du bail pour les immeubles d’habitation et les maisons de vacances

¬ę¬†Lorsque la dur√©e du bail d’un b√Ętiment d’habitation ou d’une maison de vacances a expir√©, et que le terrain n’est pas rachet√© conform√©ment √† l’article 32, le bail se poursuit aux m√™mes conditions ; toutefois, le bailleur peut demander une adaptation conform√©ment √† l’article 15, quatri√®me alin√©a. Pour les baux prolong√©s en vertu du premier alin√©a, l’article 7, premier alin√©a, relatif √† la dur√©e du bail, est applicable.¬†¬Ľ

LA CL√ĒTURE PAR LE COMIT√Č DES MINISTRES DE LA SURVEILLANCE DE L’EX√ČCUTION DE L’ARR√äT LINDHEIM ET AUTRES

64. Le 8 octobre 2015, le Gouvernement a pr√©sent√© au Comit√© des Ministres son rapport d’action final sur l’ex√©cution de l’arr√™t de la Cour dans l’affaire Lindheim et autres (pr√©cit√©), dans lequel il a d√©crit les modifications adopt√©es de la loi sur les baux fonciers. En ce qui concerne le loyer maximum (le ¬ę¬†plafond de loyer¬†¬Ľ), il est indiqu√© ce qui suit :

¬ę¬†Ledit amendement introduit un m√©canisme qui permet des augmentations de loyer sur extension qui refl√®te la valeur marchande de la parcelle non d√©velopp√©e. Conform√©ment √† l’amendement, l’article 33 de la loi sur les baux fonciers accorde au preneur un droit de prolongation du contrat de bail foncier √† l’expiration du contrat. Si le preneur choisit de prolonger le contrat, l’amendement accorde au bailleur un ajustement unique √† la hausse du loyer, fix√© √† 2% de la valeur de la parcelle non d√©velopp√©e. L’ajustement du loyer est modifi√© par un ¬ę¬†plafond¬†¬Ľ de loyer de 9 000 NOK par d√©care de terrain, ajust√© chaque ann√©e apr√®s le 1er janvier 2002 en fonction de l’inflation (actuellement environ 11 300 NOK, soit environ 1 250 EUR).

Le plafonnement du loyer est fond√© sur le fait que les nouvelles augmentations de loyer par rapport aux niveaux existants interf√®rent potentiellement avec l’int√©r√™t du locataire √† conserver son bien immobilier sur le terrain lou√©. Ces int√©r√™ts sont, comme indiqu√© dans l’arr√™t Lindheim ¬ß 124, susceptibles d’√™tre prot√©g√©s par l’article 8 de la Convention et par l’article 1 du Protocole n¬į 1. Tant le gouvernement que le Parlement craignaient qu’une adaptation illimit√©e √† la hausse du loyer fix√© √† un pourcentage donn√© de la valeur de la parcelle non b√Ętie n’entra√ģne pour de nombreux preneurs des augmentations de loyer spectaculaires. Cette hypoth√®se √©tait en partie fond√©e sur l’enqu√™te men√©e par la commission nomm√©e le 15 f√©vrier 2013, o√Ļ le loyer moyen dans plus de 50 % des contrats couverts par l’enqu√™te √©tait estim√© √† moins de [3 000 NOK]. Le Parlement a donc mis un poids consid√©rable dans l’identification d’une solution qui respecte le droit de propri√©t√© du bailleur sans violer le droit de propri√©t√© du locataire. Un [ajustement] unique sur l’extension fix√© √† un maximum de 2 % de la valeur marchande de la parcelle non exploit√©e, dans les limites d’un plafond de 9 000 NOK (actuellement environ 11 300 NOK) par d√©care, a √©t√© consid√©r√© comme un compromis √©quitable entre les int√©r√™ts contradictoires des parties.

Le plafond est con√ßu sur le mod√®le de l’op√©ration d’ajustement √† la hausse des contrats comportant des clauses relatives √† la valeur du sol, conform√©ment √† l’article 15 de la loi sur les baux fonciers. L’objectif √©tait en partie d’obtenir des m√©canismes de plafonnement similaires pour les ajustements de la valeur du sol, que le r√®glement intervienne dans des contrats existants ou √† l’expiration du contrat. C’est pourquoi le nouveau plafond est ajust√© √† chaque tournant de l’ann√©e apr√®s le 1er janvier 2002. Dans sa proposition, le gouvernement a √©galement estim√© que l’ancien plafond de l’article 15 s’est av√©r√©, dans la moyenne des cas, pr√©senter un montant maximal √©quitable dans la moyenne des cas de r√©glementation de la valeur du sol, [cf.] √©galement Lindheim ¬ß 126. La n√©cessit√© d’un r√©gime juridique simple et cons√©quent a √©galement √©t√© soulign√©e. ¬ę¬†

65. La surveillance de l’ex√©cution par le Gouvernement de l’arr√™t Lindheim et autres a ensuite √©t√© cl√ītur√©e le 30 mars 2016, lorsque le Comit√© des Ministres a adopt√© la r√©solution CM/ResDH(2016)46, dans laquelle il a notamment d√©clar√© avoir examin√© le rapport d’action et s’√™tre assur√© que toutes les mesures requises par l’article 46 ¬ß 1 de la Convention avaient √©t√© adopt√©es.

LA LOI

VIOLATION ALL√ČG√ČE DE L’ARTICLE 1 DU PROTOCOLE N¬į 1 DE LA CONVENTION

66. L’organisation requ√©rante se plaignait que le refus de la proposition d’augmentation du loyer foncier avait viol√© son droit de propri√©t√© prot√©g√© par l’article 1 du Protocole n¬į 1 √† la Convention, qui se lit comme suit :

¬†¬Ľ Toute personne physique ou morale a droit √† la jouissance paisible de ses biens. Nul ne peut √™tre priv√© de ses biens, si ce n’est pour cause d’utilit√© publique et dans les conditions pr√©vues par la loi et les principes g√©n√©raux du droit international.

Toutefois, les dispositions pr√©c√©dentes ne portent en rien atteinte au droit d’un √Čtat d’appliquer les lois qu’il juge n√©cessaires pour contr√īler l’utilisation des biens conform√©ment √† l’int√©r√™t g√©n√©ral ou pour assurer le paiement des imp√īts ou autres contributions ou sanctions.¬†¬Ľ

Recevabilité

67. La Cour constate que la requ√™te n’est ni manifestement mal fond√©e ni irrecevable pour les autres motifs √©num√©r√©s √† l’article 35 de la Convention. Elle doit donc √™tre d√©clar√©e recevable.

Sur le fond

a) Thèses des parties

68. L’organisation requ√©rante a soulign√© qu’elle pr√©tendait que la Cour supr√™me avait viol√© l’article 1 du Protocole n¬į 1 √† la Convention en appliquant la loi sur les baux fonciers aux faits en cause. La Cour supr√™me aurait d√Ľ appliquer le neuvi√®me paragraphe de l’article 15 de cette loi, mais elle a au contraire appliqu√© le quatri√®me paragraphe de cet article, emp√™chant ainsi l’√©tablissement d’un juste √©quilibre entre les int√©r√™ts du bailleur et ceux des preneurs.

69. En l’esp√®ce, les preneurs √©taient socialement prosp√®res et ais√©s, de sorte que les objectifs de politique sociale ne pouvaient √™tre favoris√©s par l’application du quatri√®me alin√©a de l’article 15. En outre, le rapport entre le loyer et la valeur de la parcelle √©tait particuli√®rement bas et la m√©thode de fixation de la valeur de la parcelle d√©finie dans cet article, telle qu’interpr√©t√©e par la Cour supr√™me, comprenant notamment l’ignorance des possibilit√©s alternatives de d√©veloppement, avait eu un effet particuli√®rement pr√©judiciable sur le cas de l’organisation requ√©rante en raison de la technique de construction utilis√©e lors de l’√©dification des blocs, qui n’impliquait pas ce que l’on concevrait aujourd’hui comme une exploitation rationnelle. Il a √©galement √©t√© fait r√©f√©rence √† l’√©volution des prix des maisons et des terrains ainsi qu’aux valeurs locatives. L’organisation requ√©rante a √©galement soutenu qu’un examen approfondi de la proportionnalit√© de l’ing√©rence devait √™tre effectu√© √† la lumi√®re de l’article 9 de la Convention, compte tenu des activit√©s de l’organisation requ√©rante.

70. Le Gouvernement souligne que le l√©gislateur, en adoptant la l√©gislation appliqu√©e dans le cas de l’organisation requ√©rante, a √©valu√© et mis en balance les int√©r√™ts en jeu, sous la supervision du Comit√© des Ministres et dans le respect de ses obligations au titre de la Convention. Dans le cadre de ce processus de mise en balance, le ¬†¬Ľ plafond de loyer ¬†¬Ľ figurant dans la quatri√®me phrase du quatri√®me paragraphe de l’article 15 de la loi sur les baux fonciers avait √©t√© introduit afin de prot√©ger les preneurs contre des augmentations de loyer qui les emp√™cheraient de maintenir le bail, m√™me s’il √©tait in√©vitable que cela puisse se faire au d√©triment des bailleurs disposant de parcelles co√Ľteuses.

71. En outre, le Gouvernement affirme qu’aucune charge individuelle excessive n’a √©t√© impos√©e √† l’organisation requ√©rante. Il souligne que l’organisme per√ßoit une redevance annuelle consid√©rable en tant que revenu pratiquement sans risque, que la redevance est adapt√©e en fonction de l’indice des prix √† la consommation et qu’il peut y avoir des adaptations tous les trente ans. Selon le gouvernement, les circonstances individuelles des parties √† l’affaire interne – qui, selon lui, ont √©t√© pr√©sent√©es de mani√®re inexacte par l’organisation requ√©rante – ne sauraient √™tre d√©terminantes ; l’objectif de l√©gif√©rer souffrirait si le l√©gislateur ne pouvait adopter que des clauses discr√©tionnaires et g√©n√©ralis√©es.

b) Appréciation de la Cour

Principes généraux

72. L’article 1er du Protocole n¬į 1 comprend trois r√®gles distinctes : la premi√®re r√®gle, √©nonc√©e dans la premi√®re phrase du premier paragraphe, est de nature g√©n√©rale et √©nonce le principe de la jouissance paisible des biens ; la deuxi√®me r√®gle, contenue dans la deuxi√®me phrase du premier paragraphe, vise la privation de biens et la soumet √† certaines conditions ; la troisi√®me r√®gle, √©nonc√©e au deuxi√®me paragraphe, reconna√ģt aux √Čtats contractants le droit, entre autres, de contr√īler l’utilisation des biens conform√©ment √† l’int√©r√™t g√©n√©ral et de garantir le paiement de sanctions. Les trois r√®gles ne sont cependant pas ¬ę¬†distinctes¬†¬Ľ au sens o√Ļ elles seraient sans lien entre elles. Les deuxi√®me et troisi√®me r√®gles concernent des cas particuliers d’ing√©rence dans le droit au respect de la propri√©t√© et doivent donc √™tre interpr√©t√©es √† la lumi√®re du principe g√©n√©ral √©nonc√© dans la premi√®re r√®gle (voir, parmi de nombreuses autres autorit√©s, G.I.E.M. S.R.L. et autres c. Italie [GC], nos 1828/06 et 2 autres, ¬ß 289, 28 juin 2018).

73. La Cour rappelle que l’article 1 du Protocole n¬į 1 exige avant tout que toute ing√©rence d’une autorit√© publique dans la jouissance des biens soit conforme √† la loi : aux termes de la deuxi√®me phrase du premier paragraphe de cet article, toute privation de biens doit √™tre ¬†¬Ľ soumise aux conditions pr√©vues par la loi ¬†¬Ľ ; le deuxi√®me paragraphe donne aux √Čtats le droit de contr√īler l’usage des biens en appliquant des ¬†¬Ľ lois ¬ę¬†. En outre, la primaut√© du droit, qui est l’un des principes fondamentaux d’une soci√©t√© d√©mocratique, est inh√©rente √† tous les articles de la Convention (ibid., ¬ß 292).

74. Par ailleurs, le deuxi√®me paragraphe de l’article 1 du Protocole n¬į 1 devant √™tre interpr√©t√© √† la lumi√®re du principe g√©n√©ral √©nonc√© dans la phrase liminaire de cet article, il doit exister un rapport raisonnable de proportionnalit√© entre les moyens employ√©s et le but vis√© : la Cour doit d√©terminer si un juste √©quilibre a √©t√© m√©nag√© entre les exigences de l’int√©r√™t g√©n√©ral √† cet √©gard et l’int√©r√™t de l’individu concern√©. En se pronon√ßant ainsi, la Cour reconna√ģt que l’Etat jouit d’une large marge d’appr√©ciation quant aux moyens √† mettre en Ňďuvre et √† la question de savoir si les cons√©quences sont justifi√©es par l’int√©r√™t g√©n√©ral pour atteindre l’objectif poursuivi (mutatis mutandis, ibid., ¬ß 293). Le juste √©quilibre requis ne sera pas atteint lorsque l’individu concern√© supporte une charge individuelle et excessive. Pour d√©terminer si l’ing√©rence a impos√© une charge individuelle excessive, la Cour tiendra compte du contexte particulier dans lequel la question se pose (voir, par exemple, mutatis mutandis, NIT S.R.L. c. R√©publique de Moldova [GC], no 28470/12, ¬ß 252, 5 avril 2022, et les r√©f√©rences qui y figurent).

Application au cas d’espèce

75. La Cour observe qu’il n’est pas contest√© par les parties que la mesure incrimin√©e a emport√© une ing√©rence licite dans le droit de propri√©t√© de l’organisation requ√©rante ; que l’affaire doit √™tre examin√©e sous l’angle de la ¬†¬Ľ r√®gle de contr√īle ¬†¬Ľ de l’article 1, deuxi√®me alin√©a, du Protocole n¬į 1 √† la Convention ; et, partant, que la question √† traiter est celle de la proportionnalit√© de la d√©cision de la Cour supr√™me emp√™chant l’organisation requ√©rante d’augmenter le loyer (voir paragraphes 26-41 ci-dessus). La Cour partage cet avis.

76. La question est de savoir si les autorit√©s internes, en d√©cidant que l’organisation requ√©rante n’√©tait pas autoris√©e √† augmenter le loyer, ont m√©nag√© un juste √©quilibre entre les int√©r√™ts du bailleur et les int√©r√™ts g√©n√©raux de la collectivit√© (paragraphe 74 ci-dessus). Avant de passer √† l’appr√©ciation concr√®te de la proportionnalit√©, la Cour soulignera deux aspects qu’elle estime √™tre d’une pertinence g√©n√©rale pour cette analyse.

77. Tout d’abord, la Cour rel√®ve que l’appr√©ciation concr√®te qu’elle a faite dans l’arr√™t Lindheim et autres (pr√©cit√©) n’est, en tant que telle, pas directement applicable √† la pr√©sente affaire, dans la mesure o√Ļ celle-ci concerne l’application d’une l√©gislation qui a √©t√© introduite post√©rieurement √† l’arr√™t Lindheim et autres et en vue d’ex√©cuter ce dernier, sous le contr√īle du Comit√© des Ministres (voir paragraphes 43, 62 et 64-65 ci-dessus). En outre, il est √©vident pour la Cour que le l√©gislateur a cherch√© √† mettre pleinement en Ňďuvre les conclusions de la Cour dans l’affaire Lindheim et autres et a proc√©d√© √† un examen approfondi des exigences de la Convention lors de la mise au point de la l√©gislation (voir, entre autres, les paragraphes 44, 45, 46, 47, 53, 56 et 59 ci-dessus). De plus, les exigences de la Convention ont ensuite fait l’objet d’un examen judiciaire approfondi, non seulement en g√©n√©ral mais aussi √† la lumi√®re des circonstances sp√©cifiques de l’organisation requ√©rante, par trois niveaux de juridictions nationales (voir paragraphes 20-41 ci-dessus).

78. En second lieu, la Cour rel√®ve la complexit√© commune des contrats de bail foncier, du fait qu’ils constituent normalement des r√®glements contractuels √† tr√®s long terme des relations individuelles entre les parties propri√©taires respectivement des b√Ętiments et du terrain sur lequel les b√Ętiments sont situ√©s. Elle tient compte des consid√©rations des autorit√©s nationales selon lesquelles les ¬†¬Ľ m√©canismes normaux du march√© ¬†¬Ľ ne s’appliquent pas lorsque de tels accords ont √©t√© conclus, de sorte que le l√©gislateur doit se concentrer sur d’autres choix politiques (voir points 47 et 51 ci-dessus), et que les perspectives √† long terme doivent √©galement √™tre prises en compte lors de l’adoption de la l√©gislation pertinente (voir point 48 ci-dessus). Pour ces raisons, entre autres, la Cour estime que des affaires telles que Bradshaw et autres c. Malte (no 37121/15, ¬ß¬ß 60 et suivants, 23 octobre 2018) et Zammit et Attard Cassar c. Malte (no 1046/12, ¬ß¬ß 62 et suivants, 30 juillet 2015), o√Ļ elle s’est concentr√©e sur les loyers du march√©, donnent des indications limit√©es en l’esp√®ce, o√Ļ les int√©r√™ts contradictoires de deux ensembles de propri√©taires sont en jeu. √Ä cet √©gard, la Cour prend √©galement note, de mani√®re g√©n√©rale, de l’information selon laquelle les baux fonciers avaient √©t√© un domaine litigieux et que l’on avait estim√© l’existence d’environ 170 000 accords de baux fonciers relatifs √† des maisons d’habitation ou de vacances. Elle observe que la l√©gislation appliqu√©e au cas de l’organisation requ√©rante a √©t√© con√ßue pour pr√©voir une r√©glementation g√©n√©rale des nombreux contrats qui existent avec des variations des propri√©t√©s lou√©es et des parties aux contrats, y compris comment et quand elles sont devenues parties aux contrats (voir paragraphe 48 ci-dessus). Comme la Cour l’a indiqu√© pr√©c√©demment dans l’affaire Lindheim et autres (pr√©cit√©e, ¬ß 127), compte tenu du tr√®s grand nombre de contrats de location de terrains en Norv√®ge, elle comprend la n√©cessit√© soulign√©e dans le processus l√©gislatif national de trouver des solutions claires et pr√©visibles et d’√©viter des litiges co√Ľteux et longs √† une √©chelle massive devant les juridictions nationales (voir, par exemple, les paragraphes 46, 47 et 49 ci-dessus).

79. Les deux aspects susmentionn√©s permettent √† la Cour de se concentrer principalement sur les contr√īles parlementaires et judiciaires nationaux des questions relatives √† la Convention (voir, mutatis mutandis, Animal Defenders International c. Royaume-Uni [GC], no. 48876/08, ¬ß¬ß 106-11 et 113, CEDH 2013 (extraits)).

80. Proc√©dant √† l’examen du contr√īle effectu√© dans le cas de l’organisation requ√©rante, la Cour observe d’embl√©e que le propri√©taire de la parcelle et le bailleur principal est une organisation, √† savoir une fondation qui a h√©rit√© en 2018 du terrain lou√© et, par cons√©quent, de la position de bailleur dans la proc√©dure litigieuse relative au loyer (voir paragraphe 23 ci-dessus). La Cour rel√®ve √©galement que les preneurs sont un groupe important de particuliers qui sont propri√©taires de leur logement sous forme d’appartements dans des immeubles situ√©s sur la parcelle qui ont √©t√© construits et vendus dans les ann√©es 1960 (voir point 7 ci-dessus).

81. Devant la Cour, l’un des principaux arguments de l’organisation requ√©rante √©tait la pr√©tendue richesse des locataires. Dans le m√™me temps, rien n’indique que le bailleur ait fait une quelconque demande individualis√©e aux locataires lorsqu’il a exig√© l’augmentation du loyer (voir points 17-18 ci-dessus), et il ne semble pas non plus que l’un des locataires se soit oppos√© √† l’augmentation du loyer en faisant express√©ment r√©f√©rence √† des circonstances individuelles. La Cour supr√™me n’a fait r√©f√©rence, dans son raisonnement sur les questions relatives au niveau des loyers, ni √† la richesse pr√©sum√©e des personnes vivant dans l’immeuble, ni aux questions relatives aux besoins financiers de l’organisation requ√©rante ou aux attentes l√©gitimes qui pouvaient √™tre attribu√©es √† celle-ci ou √† la soci√©t√© d’investissement Mallin Eiendom AS au moment de la proc√©dure interne (voir point 32 ci-dessus). Dans les circonstances de l’esp√®ce, la Cour ne trouve pas probl√©matique que la situation individuelle des parties, y compris les activit√©s de l’organisation requ√©rante, n’ait pas jou√© un r√īle plus important dans la mise en balance des int√©r√™ts √† laquelle a proc√©d√© la Cour supr√™me. Elle note que l’affaire n’a pas √©t√© plaid√©e comme concernant des personnes se trouvant dans un besoin financier ou social particulier, que ce soit du c√īt√© du bailleur ou des preneurs, et consid√®re que la Cour supr√™me a examin√© les int√©r√™ts contradictoires des parties aux contrats de bail de mani√®re suffisamment individualis√©e par le biais de son examen de ce qu’elle a appel√© ¬†¬Ľ les faits financiers ¬†¬Ľ de l’affaire (voir paragraphes 29 et 33-41 ci-dessus).

82. La Cour observe que, dans l’appr√©ciation de la proportionnalit√©, le rapport entre le loyer et la valeur de la parcelle doit √™tre pris en compte comme un √©l√©ment parmi d’autres (voir, par exemple, Lindheim et autres, pr√©cit√©, ¬ß 129) et que, conform√©ment √† la l√©gislation interne, la valeur de la parcelle, dans le contexte particulier du loyer du bail foncier, a √©t√© √©valu√©e sur la base de l’exploitation actuelle du terrain et non d’autres possibilit√©s (paragraphes 27 et 63 ci-dessus). Lorsque le potentiel financier d’une parcelle n’√©tait pas pleinement exploit√©, le chiffre pertinent pour la fixation du loyer foncier pouvait donc √™tre inf√©rieur √† la valeur du march√©. En ce sens, l’examen de l’affaire par la Cour supr√™me sous l’angle de l’exploitation existante du terrain pourrait d’embl√©e appara√ģtre comme une mise en balance des int√©r√™ts sur ce point particulier qui a pes√© en faveur des preneurs. L’organisation requ√©rante a √©galement fait valoir devant la Cour que le fait que les autorit√©s nationales se soient fond√©es sur la ¬†¬Ľ valeur brute du terrain ¬†¬Ľ d’une mani√®re qui avait emp√™ch√© de prendre en compte d’√©ventuelles m√©thodes de construction plus ¬†¬Ľ modernes ¬†¬Ľ lui avait √©t√© particuli√®rement pr√©judiciable.

83. La Cour note qu’il ressort de l’arr√™t de la Cour supr√™me que les arguments relatifs √† la d√©termination de la valeur pertinente ont √©t√© invoqu√©s principalement en tant qu’erreurs de droit all√©gu√©es de la part de la Haute Cour, plut√īt que pour conclure que les conclusions de la Haute Cour √©taient disproportionn√©es au regard de l’article 1 du Protocole n¬į 1 √† la Convention (voir paragraphe 27 ci-dessus). N√©anmoins, la Cour observe √† ce stade que le choix de la ¬†¬Ľ valeur brute de la parcelle ¬†¬Ľ comme valeur pertinente pour les contrats de bail foncier a √©t√© un choix d√©lib√©r√© du l√©gislateur afin d’imposer certaines limites √† la r√©vision √† la hausse de la rente fonci√®re en fonction de la valeur de la parcelle non b√Ętie (voir paragraphe 50 ci-dessus). De mani√®re g√©n√©rale, la Cour estime que des consid√©rations relatives √† des √©l√©ments tels que le fait que, du point de vue des preneurs, l’exploitation hypoth√©tique n’aurait pas toujours une pertinence particuli√®re, qu’elle ne pourrait pas n√©cessairement avoir un impact notable sur l’√©volution de la valeur de la parcelle non b√Ętie et que toute √©volution hypoth√©tique pourrait varier consid√©rablement en nature et en probabilit√©, constituaient des pr√©occupations l√©gitimes √† prendre en compte par le biais de la l√©gislation pertinente sous une forme ou une autre.

84. La Cour rel√®ve que ce qui √©tait en cause dans l’affaire soumise √† la Cour supr√™me n’√©tait pas, par exemple, de grandes surfaces inutilis√©es, mais un complexe immobilier important int√©gr√© dans l’environnement qui aurait pu, selon l’organisation requ√©rante, √™tre construit d’une mani√®re diff√©rente : √† savoir, selon l’organisation requ√©rante, les b√Ętiments auraient pu √™tre con√ßus comme des blocs de logements plus petits. En outre, le Tribunal prend note du fait que, dans les circonstances de l’esp√®ce, ce ne sont pas les locataires qui ont d√©cid√© de l’exploitation des parcelles : lors du premier d√©veloppement de la propri√©t√© dans les ann√©es 1950 et 1960, les locataires ont achet√© des appartements et ont conclu des contrats de location avec le promoteur immobilier pour le terrain sur lequel les appartements √©taient plac√©s, effectivement en m√™me temps (voir paragraphes 6-7 ci-dessus). √Ä la lumi√®re de ce qui pr√©c√®de et de la nature particuli√®re des contrats de bail foncier, la Cour trouve √©galement peu d’indications dans les r√©f√©rences de l’organisation requ√©rante √† l’√©volution g√©n√©rale des prix des logements et des terrains. Il en va de m√™me pour ses arguments concernant les valeurs locatives, √©tant donn√© les diff√©rences entre les contrats de bail foncier et les contrats de location (voir, de m√™me, Lindheim et autres, pr√©cit√©, ¬ß¬ß 120-21, et √©galement le paragraphe 79 ci-dessus).

85. √Ä la lumi√®re de ce qui pr√©c√®de, la Cour estime que les principes de droit interne pour la d√©termination de la valeur de la parcelle pertinente pour les ajustements de la rente fonci√®re n’ont pas contribu√© ou entra√ģn√© un d√©s√©quilibre entre les parties dans l’affaire soumise √† la Cour supr√™me.

86. S’agissant de l’argument de l’organisation requ√©rante selon lequel le rapport entre le loyer et la valeur de la parcelle √©tait particuli√®rement faible, la Cour observe que la d√©cision en cause signifiait que l’organisation requ√©rante pouvait continuer √† recevoir annuellement environ 0,6 % de la valeur de la propri√©t√©, cette valeur √©tant fix√©e par les autorit√©s internes conform√©ment aux principes d’√©valuation pertinents en droit interne (voir paragraphes 33 et 82-83 ci-dessus). A cet √©gard, l’organisation requ√©rante rappelle que dans l’affaire Lindheim et autres (pr√©cit√©e, ¬ß 129), la Cour a √©t√© frapp√©e par le ¬†¬Ľ niveau particuli√®rement bas du loyer per√ßu par les requ√©rants ¬ę¬†, qu’elle a qualifi√© de ¬†¬Ľ moins de 0,25 % de la valeur marchande des parcelles ¬ę¬†.

87. Toutefois, la Cour rel√®ve que le bien consid√©r√© par la Cour supr√™me en l’esp√®ce √©tait d’une valeur √©lev√©e – 110 millions de NOK, soit environ 11,3 millions d’euros √† l’√©poque – que le loyer annuel s’√©levait √† 658 225 NOK, soit environ 68 100 euros √† l’√©poque (paragraphe 33 ci-dessus), et que les circonstances factuelles relatives aux diff√©rents contrats de bail foncier en cause dans Lindheim et autres √©taient en tout √©tat de cause diff√©rentes (voir Lindheim et autres, pr√©cit√©, ¬ß¬ß 17-37). En outre, la Cour rel√®ve que la Cour supr√™me a √©galement soulign√© que l’organisme bailleur b√©n√©ficierait pour sa part de sa propri√©t√© en profitant d’un investissement passif essentiellement sans risque et que la question de la r√©vision du loyer pourrait √™tre soulev√©e √† nouveau tous les trente ans (voir point 40 ci-dessus).

88. √Ä la lumi√®re des √©l√©ments susmentionn√©s, la Cour ne consid√®re pas que le rapport loyer/valeur du terrain constitue en soi un argument d√©cisif pour conclure √† la violation de l’article 1 du Protocole n¬į 1 √† la Convention.

89. Au vu de l’ensemble de l’affaire, la Cour constate qu’il n’en demeure pas moins que les possibilit√©s pour l’organisation requ√©rante d’exploiter financi√®rement ses droits de propri√©t√© sur le terrain en question √©taient, nonobstant les consid√©rations qui pr√©c√®dent, limit√©es, compte tenu des restrictions que la l√©gislation, et plus pr√©cis√©ment le ¬†¬Ľ plafond de loyer ¬†¬Ľ qu’elle pr√©voyait, imposait √† sa capacit√© d’augmenter la rente fonci√®re.

90. Sur le point de l’appr√©ciation globale, la Cour juge opportun de souligner l’importance des principes de subsidiarit√© et de responsabilit√© partag√©e. Elle r√©it√®re son r√īle fondamentalement subsidiaire dans le m√©canisme de contr√īle √©tabli par la Convention, en vertu duquel les parties contractantes ont la responsabilit√© premi√®re de garantir les droits et libert√©s d√©finis dans la Convention et ses Protocoles (voir, par exemple, Grzńôda c. Pologne [GC], no 43572/18, ¬ß 324, 15 mars 2022).

91. En l’esp√®ce, la l√©gislation qui entra√ģnait la restriction de la possibilit√© pour l’organisation requ√©rante d’augmenter la rente fonci√®re concernait la politique √©conomique et sociale et √©tait le produit d’un processus l√©gislatif particuli√®rement approfondi o√Ļ l’objectif avait √©t√© de trouver un √©quilibre appropri√© entre les int√©r√™ts des parties aux contrats de bail foncier ; int√©r√™ts qui avaient tous deux √©t√© bien repr√©sent√©s dans le processus l√©gislatif (voir, par exemple, les paragraphes 44 et 49 ci-dessus).

92. En outre, dans les circonstances de l’esp√®ce, la Cour doit attacher un poids consid√©rable au fait que la l√©gislation appliqu√©e dans le cas de l’organisation requ√©rante a √©t√© adopt√©e apr√®s un examen exigeant et pertinent, notamment des exigences d√©coulant de l’article 1 du Protocole n¬į 1 √† la Convention, mais aussi qu’il y a eu un autre examen par les tribunaux internes √† trois niveaux dans le cas de l’organisation requ√©rante et que la l√©gislation interne a permis des exceptions individuelles par le biais de la ¬†¬Ľ soupape de s√©curit√© ¬†¬Ľ dans le Protocole n¬į 1. 1 de la Convention, mais aussi qu’il y a eu un autre contr√īle par les juridictions internes √† trois niveaux dans le cas de l’organisation requ√©rante, et que la l√©gislation interne a laiss√© place √† des exceptions individuelles par le biais de la ¬†¬Ľ soupape de s√©curit√© ¬†¬Ľ du neuvi√®me paragraphe de l’article 15 de la loi sur les baux fonciers (voir paragraphe 63 ci-dessus ; voir, par exemple, Zelenchuk et Tsytsyura c. Ukraine, nos 846/16 et 1075/16, ¬ß 145, 22 mai 2018). Le contr√īle juridictionnel comprenait celui effectu√© par la Cour supr√™me, qui a examin√© m√©ticuleusement tous les aspects pertinents de l’affaire se rapportant √† l’article 1 du Protocole n¬į 1 √† la Convention (paragraphes 28-41 ci-dessus). Dans ce contexte, la Cour supr√™me a conclu que la r√®gle g√©n√©rale √©nonc√©e au quatri√®me paragraphe de l’article 15 de la loi sur les baux fonciers ne s’appliquait pas en l’esp√®ce et que les consid√©rations relatives √† la Convention n’exigeaient donc pas l’application de la ¬†¬Ľ soupape de s√©curit√© ¬†¬Ľ pr√©vue au neuvi√®me paragraphe.

93. En outre, la Cour supr√™me √©tait confront√©e √† des int√©r√™ts financiers concurrents entre les parties √† l’affaire dont elle √©tait saisie, ainsi qu’√† l’int√©r√™t public plus g√©n√©ral de l’affaire. En ce qui concerne ce dernier, la Cour supr√™me s’est appuy√©e sur les consid√©rations sociales qui avaient √©t√© mises en avant par le l√©gislateur et qui, s’agissant du loyer maximal du sol (le ¬ę¬†loyer plafond¬†¬Ľ), comprenaient la consid√©ration que, sans une disposition sur le loyer maximal, certains preneurs seraient financi√®rement incapables de poursuivre le bail (voir points 31, 51 et 57 ci-dessus). L’int√©r√™t g√©n√©ral de r√©pondre √† ces pr√©occupations de politique sociale √©tait associ√© √† l’int√©r√™t d’adopter une l√©gislation qui pr√©voirait une r√©glementation g√©n√©rale et tiendrait compte de la n√©cessit√© de limiter le risque de litiges (voir points 32, 47-48 et 78 ci-dessus). D’une mani√®re g√©n√©rale, la Cour a jug√© qu’√† moins qu’il ne soit d√©montr√© qu’il existe de fortes raisons de le faire, il ne lui appartient pas de substituer sa propre appr√©ciation du fond √† celle des autorit√©s nationales comp√©tentes lorsque des juridictions internes ind√©pendantes et impartiales ont soigneusement examin√© les faits, appliqu√© les normes pertinentes en mati√®re de droits de l’homme conform√©ment √† la Convention et √† sa jurisprudence, et ont mis en balance de mani√®re ad√©quate les int√©r√™ts personnels du requ√©rant et l’int√©r√™t public plus g√©n√©ral en l’esp√®ce (voir, par exemple, Avis consultatif sur la diff√©rence de traitement entre les associations de propri√©taires fonciers ¬†¬Ľ ayant une existence reconnue √† la date de la cr√©ation d’une association communale de chasseurs agr√©√©e ¬†¬Ľ et les associations de propri√©taires fonciers cr√©√©es apr√®s cette date [GC], requ√™te n¬į. P16-2021-002, Conseil d’√Čtat fran√ßais, ¬ß 84, 13 juillet 2022). En l’esp√®ce, la Cour, apr√®s avoir examin√© les proc√©dures dans lesquelles l’organisation requ√©rante √©tait impliqu√©e (voir paragraphes 80-88 ci-dessus), estime que les juridictions internes ont pr√©cis√©ment fait cela.

94. En conclusion, la Cour, compte tenu de tout ce qui pr√©c√®de, constate qu’un √©quilibre suffisamment √©quitable entre les int√©r√™ts concurrents a √©t√© m√©nag√© et, partant, que les autorit√©s internes n’ont pas outrepass√© la marge d’appr√©ciation dont elles disposaient lorsqu’elles ont appliqu√© le ¬†¬Ľ plafond de loyer ¬†¬Ľ au cas de l’organisation requ√©rante, l’emp√™chant ainsi d’augmenter le loyer du terrain comme elle l’avait propos√©. Il s’ensuit qu’il n’y a pas eu violation de l’article 1 du Protocole n¬į 1 √† la Convention.

PAR CES MOTIFS, LA COUR, √Ä L‚ÄôUNANIMIT√Č,

Déclare la requête recevable ;
Dit qu’il n’y a pas eu violation de l’article 1 du Protocole n¬į 1 √† la Convention.
Fait en anglais, et notifi√© par √©crit le 10 novembre 2022, en application de l’article 77 ¬ß¬ß 2 et 3 du r√®glement de la Cour.