🟥 [Droit de propriété] La Cour européenne des droits de l’homme juge que l’application d’un « plafond des loyers » relève de la marge d’appréciation d’un Etat et n’est pas contraire au droit de la propriété

Références

Organe décisionnel : Cour (Cinquième Section)
Type de document : Arrêt (au principal et satisfaction équitable)
Titre : AFFAIRE THE KARIBU FOUNDATION v. NORWAY
Requête(s) : 2317/20
Conclusion(s) : No violation of Article 1 of Protocol No. 1 – Protection of property (Article 1 para. 2 of Protocol No. 1 – Control of the use of property)
Mots-clés : (P1-1) Protection de la propriété / (P1-1-2) Réglementer l’usage des biens / Marge d’appréciation / Proportionnalité
ECLI : ECLI:CE:ECHR:2022:1110JUD000231720
Source : CEDH, 10 nov 2022, The Karibu Foundation c. Norvège, n°2317/20

Important : La décision de la CEDH a été publiée en anglais. La reproduction ci-dessous a été traduite au moyen d’un traducteur automatique.  

En-tête

Cet arrêt deviendra définitif dans les conditions prévues à l’article 44 § 2 de la Convention. Il peut faire l’objet d’une révision rédactionnelle.

Dans l’affaire The Karibu Foundation c. Norvège,

la Cour européenne des droits de l’homme (cinquième section), siégeant en une chambre composée de :

Síofra O’Leary, président,

Mārtiņš Mits,

Lətif Hüseynov,

Lado Chanturia,

Arnfinn Bårdsen,

Kateřina Šimáčková,

Mykola Gnatovskyy, juges,

et Martina Keller, greffier adjoint de section,

Vu :

la requête (n° 2317/20) dirigée contre le Royaume de Norvège et introduite devant la Cour en vertu de l’article 34 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ( » la Convention « ) par une organisation norvégienne, la Fondation Karibu ( » l’organisation requérante « ), le 27 décembre 2019 ;

la décision de notifier la requête au gouvernement norvégien ( » le gouvernement « ) ;

les observations des parties ;

Après en avoir délibéré à huis clos le 11 octobre 2022,

Rend l’arrêt suivant, qui a été adopté à cette date :

INTRODUCTION

1. La requête concerne un grief tiré de l’article 1 du Protocole nº 1 à la Convention émanant d’un bailleur qui n’a pas été autorisé à augmenter les loyers fonciers comme il l’avait proposé.

EN FAIT

2. L organisation requérante est une fondation qui a été créée en 1985 et dont le siège social se trouve à Oslo. Les revenus de ses actifs sont utilisés pour des travaux de développement international, notamment pour soutenir des organisations ecclésiastiques et des projets en Afrique australe. L’organisation requérante était représentée devant la Cour par M. E. Bjørge.

3. Le Gouvernement était représenté par son agent, M. M. Emberland, du bureau de l’Attorney General (affaires civiles), assisté de O.S. Rathore, avocat au même bureau.

4. Les faits de l’affaire, tels que soumis par les parties, peuvent être résumés comme suit.

CONTEXTE

5. L’affaire concerne une propriété située à Oslo, que les parties désignent sous le nom de « Øvre Ullern terrasse ».

6. Le bien a été acheté par une société de construction de logements (Olav Selvaag I/S (M. Olav Selvaag et ses enfants)) en 1956. La même année, cette société l’a louée à une autre société (Selvaaghus AS) et, en 1958, cette dernière l’a sous-louée à une troisième société (I/S Øvre Ullern Terrasser).

7. Au début des années 1960, la municipalité a autorisé la construction d’appartements sur le terrain. Six blocs comprenant au total cinquante-quatre appartements mitoyens ont été construits et les appartements ont été vendus à des acheteurs privés qui avaient tous conclu des contrats de bail foncier identiques avec la société I/S Øvre Ullern Terrasser.

8. Les contrats de bail foncier avaient une durée de cinquante ans à compter du 22 décembre 1956. La rente foncière a été fixée à 1 600 couronnes norvégiennes (NOK) pour quarante-neuf des preneurs, et à 1 200 NOK pour les cinq preneurs restants, soit un total annuel de 84 400 NOK. Il a été convenu qu’à l’expiration des contrats de location, le bailleur pouvait choisir soit de prolonger le bail de cinquante ans supplémentaires, soit de laisser les locataires racheter la parcelle à la valeur applicable au moment du rachat. Le bailleur avait également le droit, en vertu des contrats de bail, d’ajuster le loyer tous les cinq ans en fonction de l’indice des prix de gros.

9. En 1982, la propriété du bien a été transférée à Mme Cecilie Nustad, fille de M. Selvaag.

10. En 1985, Mme Nustad a créé l’organisation requérante.

11. En 1994, le contrat principal de bail foncier relatif à Øvre Ullern Terrasse a été transféré de Selvaaghus A/S à la société d’investissement de Mme Nustad, Mallin Eiendom AS.

12. Le 10 juin 2004, Mallin Eiendom AS a envoyé une lettre aux locataires les informant que les contrats ne seraient pas renouvelés à leur expiration le 22 décembre 2006 (voir point 8 ci-dessus). Les locataires ont toutefois demandé une prolongation en vertu de la loi sur les baux fonciers de 1996, entrée en vigueur en 2002, selon laquelle les locataires avaient le droit de prolonger les contrats de location pour une durée illimitée aux mêmes conditions que précédemment. Les parties ne sont pas parvenues à un accord et Mme Nustad et Mallin Eiendom AS ont porté l’affaire devant les tribunaux nationaux. La procédure s’est terminée par un jugement rendu par la Cour suprême le 21 septembre 2007 (Rt-2007-1281), donnant raison aux locataires.

L’AFFAIRE LINDHEIM ET AUTRES

13. Le même jour, le 21 septembre 2007, la Cour suprême a rendu un jugement dans un litige similaire où un autre bailleur avait perdu un procès contre des preneurs en vertu des dispositions de la loi de 1996 sur les baux fonciers qui donnait aux preneurs le droit de prolonger les contrats de location (voir paragraphe 12 ci-dessus). Par la suite, ce bailleur, Mme B. Lindheim, et un groupe d’autres bailleurs ont saisi la Cour de requêtes dans lesquelles ils se plaignaient d’avoir été victimes de violations de l’article 1 du Protocole n° 1 à la Convention. Dans son arrêt Lindheim et autres c. Norvège (nos 13221/08 et 2139/10, 12 juin 2012), la Cour a dit qu’il y avait eu violation de l’article 1 du Protocole n° 1 à la Convention.

14. Après avoir examiné l’application de la loi de 1996 sur les baux fonciers aux faits de cette affaire, la Cour a constaté qu’il n’apparaissait pas qu’il y avait une répartition équitable de la charge sociale et financière en cause, mais que celle-ci pesait uniquement sur les bailleurs requérants (voir Lindheim et autres, précité, § 134). La Cour a également noté que le problème à l’origine de la violation concernait la législation elle-même et a estimé que l’Etat défendeur devait prendre des mesures législatives et/ou d’autres mesures générales appropriées pour garantir dans son ordre juridique interne un mécanisme qui assure un juste équilibre entre les intérêts des bailleurs, d’une part, et les intérêts généraux de la communauté, d’autre part, conformément aux principes de protection des droits de propriété de la Convention. Elle a souligné qu’il n’appartenait pas à la Cour de préciser comment les intérêts des bailleurs devaient être mis en balance avec les autres intérêts en jeu et que la Cour avait déjà identifié les principales lacunes de la législation interne dans son arrêt (ibid., § 137).

15. Dans le cadre de l’exécution de l’arrêt rendu dans l’affaire Lindheim et autres, la loi sur les baux fonciers a été modifiée par le Parlement le 19 juin 2015, donnant aux bailleurs le droit d’exiger un ajustement du loyer annuel (voir paragraphe 63 ci-dessous). La surveillance par le Comité des Ministres du Conseil de l’Europe de l’exécution de l’arrêt par le Gouvernement a ensuite été clôturée le 30 mars 2016 (Résolution CM/ResDH(2016)46 ; voir paragraphes 43, 62 et 64-65 ci-dessous).

LA PROCÉDURE ENGAGÉE DEVANT LA COUR

16. Les modifications de la loi sur les baux fonciers adoptées le 19 juin 2015 dans le cadre de l’exécution de l’arrêt de la Cour dans l’affaire Lindheim et autres (précité ; voir paragraphe 15 ci-dessus) sont entrées en vigueur le 1er juillet 2015. Elles ont également pris effet pour les contrats de bail foncier qui avaient déjà été prolongés, y compris celui conclu entre l’organisation requérante et les preneurs en l’espèce.

17. Le 1er septembre 2015, Mallin Eiendom AS a envoyé des lettres aux preneurs leur notifiant que le loyer du terrain allait augmenter conformément à la nouvelle législation.

18. Le 18 décembre 2015, Mallin Eiendom AS a envoyé des lettres aux preneurs leur notifiant une augmentation du loyer. La société a estimé la valeur du bien à 160 248 000 NOK (environ 16,8 millions d’euros (EUR) à l’époque) et a affirmé qu’elle était en droit d’exiger 2 % de ce montant à titre de loyer (3 204 960 NOK (environ 337 000 EUR à l’époque)). Pour chacun des cinquante-quatre appartements, cela représentait 59 259 NOK (environ 6 200 euros à l’époque). En outre, la société a fait valoir que le  » plafond de loyer  » prévu à la quatrième phrase du quatrième paragraphe de l’article 15 de la loi sur les baux fonciers (voir paragraphe 63 ci-dessous) ne s’appliquerait pas, conformément au neuvième paragraphe de cet article, et qu’il pourrait y avoir une autre violation de l’article 1 du Protocole n° 1 de la Convention – c’est-à-dire en plus de celle constatée par la Cour dans l’affaire Lindheim et autres (précitée) – si le loyer était fixé à un niveau inférieur à 2 % de la valeur du bien. Toutefois, la société a déclaré que, pour éviter un autre procès long et coûteux, elle accepterait que le loyer soit fixé à 1 % de la valeur du bien et a donc demandé à chaque locataire de payer 29 675 NOK (environ 3 100 euros à l’époque) par an.

19. Le 23 décembre 2015, les preneurs se sont opposés à la demande de Mallin Property AS. Ils se sont référés au  » plafond de loyer  » prévu à la quatrième phrase du quatrième paragraphe de l’article 15 de la loi sur les baux fonciers, en vertu duquel le loyer ne pouvait être augmenté au-delà d’un maximum de 9 000 NOK par décare de terrain, indexé depuis 2002 (voir paragraphe 63 ci-dessous) – montant que leurs loyers fonciers de l’époque avaient déjà dépassé – et ont fait valoir que l’affaire différait de celle de Lindheim et autres (précitée). Ils ont notamment fait valoir que la situation était différente dans la mesure où (i) le législateur avait depuis lors examiné quel équilibre pouvait être trouvé entre les intérêts des bailleurs et des preneurs ; (ii) leur cas concernait des résidences permanentes, alors que l’affaire Lindheim e.a. avait porté sur des propriétés de loisirs ; (iii) le loyer pouvait être à nouveau adapté à l’avenir ; et (iv) la différence entre le loyer pouvant être réclamé en vertu du contrat et le loyer du marché n’était plus la même puisque les loyers du marché avaient considérablement diminué. Les preneurs ont également contesté à plusieurs reprises l’évaluation de la valeur du bien par la société.

20. Le 3 mai 2016, Mme Nustad et Mallin Eiendom AS ont demandé au tribunal de la ville d’Oslo (tingrett) de rendre une décision d’évaluation, c’est-à-dire une décision sur la valeur du bien et un ajustement du loyer du sol conformément au cinquième paragraphe de l’article 15 de la loi sur les baux fonciers (voir paragraphe 63 ci-dessous). Dans leurs observations, ils ont fait valoir que l’application de la limite d’augmentation du loyer à un maximum de 9 000 NOK par décare de terrain, indexée depuis 2002, telle que prévue au quatrième paragraphe de l’article 15, serait contraire à l’article 1 du Protocole n° 1 à la Convention et que le tribunal municipal devait donc appliquer le neuvième paragraphe de l’article 15.

21. Le 24 janvier 2017, le tribunal municipal d’Oslo s’est prononcé en faveur des preneurs. Il a notamment considéré que l’affaire dont il était saisi n’était pas entièrement comparable à celle de Lindheim et autres (précitée), dans la mesure où cette affaire avait concerné des maisons de vacances et non des logements permanents. Elle a déclaré que, s’il était incontestable que l’article 1 du Protocole n° 1 à la Convention était engagé, le droit au respect du domicile tel que garanti par l’article 8 de la Convention signifiait également qu’il devait y avoir des limites au montant du loyer pouvant être imposé aux résidents et que les droits concurrents de la Convention devaient donc être mis en balance. Tenant compte du fait que l’augmentation de loyer dans l’affaire dont il était saisi était plus de trois fois supérieure à celle qui avait été appliquée dans l’affaire Lindheim et autres et que le législateur avait mis en place des mécanismes pour éviter les problèmes qui avaient surgi avec la règle antérieure selon laquelle les contrats de bail foncier pouvaient être poursuivis aux mêmes conditions qu’auparavant, le tribunal municipal a conclu que l’application des règles internes pertinentes adoptées à la suite de l’arrêt de la Cour dans l’affaire Lindheim et autres conduisait à une mise en balance proportionnée des intérêts des parties à l’affaire dont il était saisi.

22. Mme Nustad et Mallin Eiendom AS ont porté l’expertise devant le tribunal de grande instance de Borgarting (lagmannsrett).

23. Mme Nustad est décédée le 11 juin 2018 et Øvre Ullern Terrasse a été héritée par l’organisation requérante, qui a repris la position de feu Mme Nustad en tant que plaignante dans la procédure.

24. Le 9 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Borgarting a tranché en faveur des preneurs, en soulignant que le processus ayant conduit à la révision de la loi sur les baux fonciers à la suite de l’arrêt de la Cour dans l’affaire Lindheim e.a. (précité) ne souffrait pas de lacunes telles que celles qui avaient été relevées par la Cour dans cet arrêt à l’égard des dispositions antérieures qui s’étaient appliquées dans cette affaire. Le résultat du processus législatif relevait, selon la Haute Cour, de la marge d’appréciation des autorités nationales et, s’agissant des faits de l’espèce, le loyer foncier n’était pas, selon elle, si bas qu’il entraînait, à lui seul, une violation de l’article 1 du Protocole n° 1 à la Convention.

25. L’organisation requérante et Mallin Eiendom AS ont formé un recours contre la décision de la Haute Cour de Borgarting devant la Cour suprême (Høyesterett).

26. Le 24 juin 2019, la Cour suprême a rejeté le recours.

27. La Cour suprême a tout d’abord constaté que la Haute Cour de Borgarting avait eu raison, lors de la détermination de la valeur du bien aux fins de l’application des règles relatives aux augmentations de loyer prévues à l’article 15 de la loi sur les baux fonciers, d’opérer une déduction au titre de l’augmentation de la valeur des parcelles provoquée par les preneurs eux-mêmes lorsque le promoteur du complexe immobilier leur avait facturé des travaux extérieurs dans le cadre de leurs achats. En outre, la Cour suprême a estimé que la Haute Cour avait eu raison d’évaluer la valeur de la parcelle en question en se fondant sur les bâtiments existants sur celle-ci, et non sur un développement plus « moderne » des bâtiments qui ne correspondait pas à la situation réelle.

28. Quant à l’article 1 du Protocole n° 1 à la Convention, la Cour suprême a d’abord donné un aperçu général de cette disposition, des principes généraux qui s’y rapportent et de son statut en droit interne. Elle a également fait remarquer que le neuvième paragraphe de l’article 15 de la loi sur les baux fonciers (voir paragraphe 63 ci-dessous) constituait un rappel des obligations nationales découlant de la Convention.

29. S’agissant de l’appréciation concrète de la proportionnalité, la Cour suprême s’est concentrée sur deux aspects : (i) le raisonnement du législateur concernant les règles relatives à l’ajustement du loyer foncier dans le cadre de la prolongation d’un bail en vertu de l’article 33 de la loi sur les baux fonciers, y compris le loyer maximum avec son effet limitatif sur la règle principale d’augmentation en fonction de la valeur de la parcelle, et (ii) l’effet du plafond dans la prévention d’une nouvelle augmentation du loyer foncier en raison d’une augmentation de la valeur du terrain, que la Cour suprême a appelé  » les faits financiers « .

30. Partant du raisonnement du législateur pour limiter l’effet de la règle principale sur les augmentations de loyer en fonction de la valeur de la parcelle, et en particulier pour fixer le loyer maximal, et de la mise en balance des intérêts du bailleur et du locataire à cet égard, la Cour suprême a considéré que, d’un point de vue global, il était évident que le législateur avait consciencieusement respecté les instructions données par la Cour dans l’arrêt Lindheim et autres (précité, § 137). Le processus législatif avait été guidé par un objectif clair, à savoir mettre en œuvre les modifications nécessaires pour éviter de futures violations de l’article 1 du Protocole n° 1 à la Convention.

31. En même temps, il était clair pour la Cour suprême que la tâche n’avait pas été facile. La loi sur les baux fonciers concernait de nombreuses personnes et de nombreux foyers en Norvège, et de puissants intérêts financiers et personnels étaient en jeu. C’est ce qu’ont démontré en particulier les discussions au Parlement (voir paragraphes 55-61 ci-dessous). Elles ont été marquées par des désaccords politiques et les amendements à la loi sur les baux fonciers ont été caractérisés par un compromis entre des intérêts contradictoires. Les travaux préparatoires ont montré qu’une évaluation et une mise en balance approfondies des intérêts tant des bailleurs que des preneurs avaient été effectuées. Le fait que le maximum affecterait les propriétaires de parcelles coûteuses était évident, et les conséquences ont été expressément évaluées, mais avec pour résultat que les intérêts des preneurs ont été jugés plus importants. Le fait que les bailleurs, et en particulier ceux qui possédaient des parcelles coûteuses, trouvaient cette mesure déraisonnable ne pouvait pas empêcher le législateur de mettre l’accent sur des considérations plus sociales. Cela n’impliquait pas qu’une mesure fondée sur une appréciation globale de préoccupations plus générales devait être jugée disproportionnée.

32. La Cour suprême n’a pas non plus considéré que le fait que les dispositions de la loi sur les baux fonciers n’exigent pas de tenir compte de la situation financière des preneurs spécifiques signifiait qu’elles établissaient des règles disproportionnées. Une disposition fondée sur des évaluations individuelles des niveaux de loyer de chaque contrat de bail foncier avait été envisagée lors de l’élaboration des dispositions révisées, mais l’arrêt de la Cour dans l’affaire Lindheim et autres (précité) avait été interprété comme n’exigeant pas une telle évaluation. Étant donné qu’il existe environ 170 000 contrats de bail foncier pour des résidences permanentes et des résidences secondaires en Norvège, l’accent a été mis sur la prévisibilité pour les parties contractantes et la nécessité de limiter le risque de litiges. La Cour suprême a fait référence à Lindheim et autres (précité, § 125) et James et autres c. Royaume-Uni (21 février 1986, § 69, série A n° 98).

33. S’agissant des aspects financiers de l’affaire, la Cour suprême a tout d’abord relevé que la Haute Cour avait estimé que la parcelle avait une valeur de 110 millions de NOK (environ 11,3 millions d’euros à l’époque). Le loyer annuel était de 658 225 NOK (environ 68 100 EUR à l’époque), ce qui correspondait à 31 816,75 NOK (environ 3 300 EUR à l’époque) par décare et à une moyenne d’environ 12 200 NOK (environ 1 300 EUR à l’époque) par appartement. Le loyer représentait donc environ 0,6 % de la valeur de la parcelle par an. Dans l’affaire Lindheim et autres (précitée), il avait constitué moins de 0,25 % de la valeur du terrain par an. Si le bailleur avait pu augmenter le loyer d’un montant égal à 2 % de la valeur du terrain, cela aurait donné un loyer annuel de 2,2 millions de NOK (environ 228 000 euros à l’époque), un loyer annuel d’environ 107 317 NOK (environ 11 100 euros à l’époque) par décare et d’environ 40 740 NOK (environ 4 200 euros à l’époque) par appartement.

34. En outre, la Cour suprême a déclaré qu’il n’était pas contesté que le loyer au moment de la procédure interne était inférieur au loyer initial après ajustement pour tenir compte des variations du niveau général des prix depuis 1963. Une simple adaptation du loyer en fonction des variations de l’indice des prix à la consommation jusqu’en 2016 aurait donné un loyer annuel de 963 342 NOK. Le maximum de 9 000 NOK par décare, après adaptation en fonction des variations de l’indice des prix à la consommation, donnait 11 724 NOK à la date de l’adaptation. Ce maximum, en supposant un taux de rendement du capital de 2 %, s’appliquerait aux parcelles dont la valeur dépasse environ 600 000 NOK.

35. La Cour suprême a poursuivi en indiquant que l’intérêt financier du bailleur dans la parcelle, au-delà des revenus locatifs, devait généralement être considéré comme faible tant que le bail était en cours. Cela faisait partie de la nature d’un bail foncier : le bailleur abandonnait normalement tout contrôle sur la parcelle lorsqu’un contrat de bail était conclu. Le preneur, quant à lui, exigeait normalement les pleins droits d’utilisation, y compris la capacité de développer la parcelle et de l’exploiter.

36. Dans l’affaire soumise à la Cour suprême, les parties avaient convenu d’une période de location de cinquante ans, le bailleur ayant ensuite le droit de décider de prolonger le bail ou de laisser le preneur racheter la parcelle. Par conséquent, le bailleur devait être considéré comme ayant un intérêt financier dans la parcelle au-delà du revenu régulier du loyer. Il ressortait des dispositions du contrat de bail que l’augmentation du loyer devait être négociée, et que la situation réelle à l’expiration du bail après cinquante ans donnerait au bailleur un point de départ avantageux pour les négociations, avec la même possibilité de profiter de l’augmentation de la valeur de la parcelle. La Cour suprême a mentionné à ce stade que, lors de la conclusion des contrats de bail, Selvaag avait obtenu un loyer foncier relativement élevé.

37. Ce qui précède ne pouvait toutefois constituer qu’un point de départ pour la Cour suprême. Au moment de la conclusion des contrats de bail, le contrôle public des loyers était exercé et il devait être évident pour le bailleur qu’il en serait de même à l’avenir. La manière et l’ampleur de ce contrôle étaient bien sûr incertaines, mais le bailleur aurait dû s’attendre à ce que les loyers futurs soient basés sur la valeur des parcelles après une éventuelle prolongation des baux.

38. Selon la Cour suprême, rien dans l’arrêt de la Cour dans l’affaire Lindheim et autres (précitée) ne permettait de penser que le droit même à la prolongation était contraire à la Convention.

39. C’est également la conclusion à laquelle est parvenu le processus ultérieur de révision de la législation. Néanmoins, a poursuivi la Cour suprême, dans le cadre d’une évaluation de la proportionnalité, on ne pouvait pas exclure que le bailleur – au moins comme point de départ – puisse être considéré comme ayant eu une attente que le contrat de bail expire conformément à ses termes après cinquante ans. Une telle attente devait être reconnue comme un aspect d’une évaluation globale, conformément à l’interprétation de la Cour suprême dans l’arrêt Lindheim et autres (précité, § 133).

40. La Cour suprême a ajouté que les conséquences financières pour les bailleurs en l’espèce étaient considérables, si l’on compare le bénéfice réel avec celui qu’ils auraient obtenu si le loyer avait été ajusté selon la règle principale de 2 % de la valeur de la parcelle. Un loyer maximal impliquerait nécessairement que plus la parcelle a de valeur, plus le bénéfice est faible en termes relatifs. Toutefois, la Cour suprême a souligné que la rente foncière était un revenu presque sans risque perçu par le bailleur exclusivement en sa qualité de propriétaire du terrain. Aucune autre performance n’était exigée du bailleur, ce qui rendait le système comparable à un placement d’argent passif. Ce bénéfice annuel devait se poursuivre dans un avenir prévisible, avec une possibilité d’ajustement en fonction de l’indice des prix à la consommation et une nouvelle révision après trente ans. Un risque aussi faible impliquait une espérance de profit modeste.

41. Après une évaluation globale des circonstances, la Cour suprême conclut que, d’un point de vue financier concernant le bail, les bailleurs n’ont pas eu à supporter une charge individuelle et excessive créant une ingérence disproportionnée au regard de l’article 1 du Protocole n° 1 à la Convention.

CADRE JURIDIQUE PERTINENT

RÉVISION DE LA LOI SUR LE BAIL FONCIER À LA SUITE DE LINDHEIM ET AUTRES

42. La législation interne qui était en vigueur à l’époque des faits ayant conduit à l’affaire Lindheim et autres (précitée) a été rappelée dans cet arrêt (ibid., §§ 38-51).

43. À la suite du prononcé de l’arrêt, le Comité des Ministres, par l’intermédiaire du Département de l’exécution des arrêts, a, dans une lettre du 16 janvier 2013, informé le Gouvernement que l’affaire Lindheim et autres pouvait être classée dans la procédure de surveillance renforcée. Le Gouvernement a en même temps été informé que l’affaire pourrait être classée sous la procédure standard à un stade ultérieur, à condition que soit présenté au Comité des Ministres un plan d’action qui réponde effectivement aux violations constatées par la Cour.

44. Le 15 février 2013, le Gouvernement a nommé un comité chargé d’examiner et de proposer des modifications aux dispositions de la loi de 1996 sur les baux fonciers traitant de la prolongation des baux des résidences permanentes et des résidences secondaires  » afin de les rendre compatibles avec les obligations de droit international de la Norvège  » au titre de l’article 1 du Protocole n° 1 à la Convention ( » le Comité de la loi sur les baux fonciers « ). Le Ground Lease Act Committee était composé de cinq membres et présidé par un professeur de droit, les bailleurs et les preneurs étant représentés par un membre chacun. Son mandat précisait en outre que la question du droit du bailleur de réclamer de nouvelles conditions et celle de la rétroactivité devaient être appréciées de manière large, et que les nouvelles dispositions proposées ne devaient pas susciter de doute quant à leur compatibilité avec la Convention. En outre, il a été souligné dans le mandat que les propositions de nouvelles dispositions visaient à maintenir les préoccupations en matière de logement social qui étaient à la base de la loi sur les baux fonciers et à préserver les droits de propriété du bailleur et son besoin de prévisibilité. Dans le cadre des obligations de la Norvège en vertu du droit international, le Comité de la loi sur les baux fonciers a été invité à se concentrer sur la recherche de règles pratiques qui maintiennent un équilibre raisonnable entre les intérêts des parties tout en respectant les considérations nécessaires de politique juridique.

45. Le 1er octobre 2013, le comité a rendu son rapport. Cinq modèles différents possibles pour la réglementation juridique de l’adaptation de la rente du sol en relation avec les extensions de baux ont été présentés, appelés « modèle d’augmentation unique », « modèle de pourcentage », « modèle de combinaison », « modèle de partage égal » et « clause générale ». Tous les modèles prévoyaient la possibilité pour le bailleur de demander une adaptation de la rente du sol à des intervalles d’au moins trente ans. Les modèles faisant référence à des montants maximums ou minimums ou à un certain pourcentage comprenaient une règle selon laquelle les montants pouvaient être modifiés tous les vingt ans. Le Comité de la loi sur les baux fonciers a conclu que, malgré leurs différentes modalités, aucun des cinq modèles proposés ne soulevait de doutes quant à leur compatibilité avec l’article 1 du Protocole n° 1 à la Convention.

46. Le ministère de la Justice a ensuite examiné les propositions du Comité de la loi sur les baux fonciers et a soumis le rapport à une consultation publique avant de présenter les modifications proposées au Parlement le 27 mars 2015 (projet de loi (Prop.) 73 L (2014-2015)). Dans sa présentation du contenu principal du projet de loi, le ministère a déclaré que les amendements proposés avaient pour but de garantir une meilleure proportionnalité dans les règles relatives à la prolongation des baux fonciers pour les résidences permanentes et les résidences secondaires afin d’éviter de futures violations de la Convention similaires à celles qui avaient été constatées dans l’affaire Lindheim et autres. Le ministère a en outre déclaré que, selon son évaluation, la violation constatée dans l’affaire Lindheim et autres résultait de l’interaction entre plusieurs dispositions de la loi sur les baux fonciers, ce qui signifiait que le bail foncier, lors de sa prolongation, était devenu illimité dans le temps alors que le loyer au moment de la prolongation ne pouvait pas être ajusté, sauf en fonction de l’indice des prix à la consommation. Elle a souligné que les nouvelles règles proposées, qui plaçaient le bailleur dans une position plus favorable que les règles en vigueur à l’époque des faits dans l’affaire Lindheim et autres, devaient réunir des considérations différentes et partiellement contradictoires, comme l’avait montré la consultation publique. Elle a souligné que les nouvelles règles devaient remédier aux lacunes relevées par la Cour dans l’affaire Lindheim et autres, mais qu’il fallait en même temps tenir compte de la protection des preneurs en vertu de la Convention et de la Constitution. En outre, il a été jugé essentiel d’établir des règles susceptibles d’assurer la stabilité dans un domaine qui a été caractérisé par des litiges.

47. Le ministère a en outre noté que, lors de la formulation de nouvelles règles pour la prolongation des baux fonciers, il fallait tenir compte de leur nature particulière. En effet, le preneur ayant investi dans des bâtiments (maisons d’habitation ou de vacances) sur le terrain du bailleur, les deux parties à l’accord contractuel étaient liées de telle sorte qu’elles ne pouvaient pas simplement se retirer de la relation, y compris à l’expiration du contrat. Les mécanismes normaux du marché ne s’appliquaient pas et il revenait au législateur de trouver des solutions qui préservent les intérêts des deux parties. Il fallait également tenir compte du fait que les règles de prorogation étaient en vigueur depuis plus de dix ans à l’époque et que beaucoup auraient agi en s’attendant à ce que les contrats de bail foncier puissent être prorogés aux conditions existantes, ce qui était pertinent puisque le preneur bénéficiait également de la protection de la Convention. En outre, l’arrêt Lindheim et autres n’indiquait pas clairement jusqu’où la législation devait aller pour garantir de meilleures conditions au bailleur et il était donc difficile de déterminer de manière définitive l’étendue de la protection du preneur en vertu de la Convention et de la Constitution. À la lumière de ce qui précède, il a été noté que le législateur était confronté à un compromis difficile qui impliquait de prendre des décisions de politique législative dans des cadres constitutionnels et de droit international qui ne pouvaient être déterminés de manière définitive. En outre, les différentes dispositions relatives à la période de location, au loyer foncier, au rachat et à la prolongation étaient fondées les unes sur les autres et visaient collectivement à fournir une solution globale et équilibrée aux importantes questions juridiques relatives aux baux fonciers.

48. Le ministère a également rappelé que la Commission de la loi sur les baux fonciers avait estimé qu’il existait en Norvège environ 170 000 baux fonciers s’appliquant à des résidences ou à des maisons de vacances. Ce grand nombre comprend différents types de contrats au contenu varié, conclus à différentes époques et sous différents régimes juridiques. Les circonstances factuelles variaient également, notamment le rapport entre la valeur de la parcelle et la rente foncière avant l’extension, la relation entre les parties, ainsi que les attentes et les arrangements des parties. Dans de tels accords contractuels à long terme, les parties au bail foncier à l’expiration de celui-ci sont souvent différentes de celles qui ont conclu l’accord initial. Comme la législation a été modifiée en cours de route, le moment où la partie en question est devenue locataire ou bailleur joue un rôle dans les conditions que cette partie avait des raisons de s’attendre à voir s’appliquer à son contrat de bail foncier lorsqu’il a été prolongé. Une disposition légale générale qui tiendrait pleinement compte de ces variations ne pouvait être formulée sans établir un certain nombre d’exemptions et de clarifications détaillées et compliquées. L’alternative était de fixer une règle basée sur une évaluation spécifique du caractère raisonnable pour chaque bail individuel. Cependant, une telle règle serait imprévisible et provoquerait des litiges. Les règles juridiques devaient également s’inscrire dans une perspective à long terme, compte tenu des dispositions contractuelles très longues qui s’appliquent aux baux fonciers. Il fallait mettre l’accent sur la prévisibilité. Comme il pouvait être difficile de formuler des règles juridiques qui apporteraient des solutions raisonnables dans un avenir lointain, et comme il fallait tenir compte du fait que les règles concernaient des paramètres imprévisibles tels que la valeur du terrain, la question de savoir si les règles assuraient un bon équilibre entre les intérêts des parties devait être examinée dans un cadre temporel plus large. Une règle qui pourrait actuellement sembler moins raisonnable pour une partie pourrait être évaluée différemment à plus long terme.

49. Le ministère a proposé une règle qui donnerait au bailleur le droit de demander un « ajustement unique » du loyer foncier fixé à 2,5 % de la valeur de la parcelle en cas de prolongation du bail. Il a également proposé un montant maximum (« plafond ») qui pourrait être facturé par décare. Au cours de la consultation publique, la partie des bailleurs avait principalement soutenu le « modèle unique », tandis que la partie des preneurs s’était surtout prononcée en faveur d’une clause générale. Le ministère a déclaré que sa proposition était fondée sur un équilibre général des intérêts et que, même si l’adéquation d’une telle disposition générale aux différents contrats de location varierait, elle était essentielle pour assurer la prévisibilité pour les parties au bail et pour limiter le risque de litige dans un domaine qui donne lieu à de nombreux conflits.

50. Le ministère s’est également interrogé sur ce qu’était la « valeur de la parcelle » pertinente lorsque les intérêts des bailleurs étaient évalués par rapport à d’autres intérêts publics, et a considéré que la Cour, dans son arrêt Lindheim et autres (précité), avait fait référence à différentes notions de valeur de la parcelle, ayant parlé tantôt de la « valeur de la parcelle non bâtie », tantôt de la « valeur marchande de la parcelle » et de la « valeur du terrain ». Le ministère a constaté que la valeur vénale de la parcelle et des bâtiments pouvait en grande partie avoir été créée par le preneur et a considéré qu’il était difficile de voir que l’évaluation de la proportionnalité devait être fondée sur une notion de valeur de la parcelle incluant une valeur créée par d’autres personnes que le bailleur. Elle a donc présumé que l’évaluation de la proportionnalité devait être fondée sur la valeur de la parcelle brute (non aménagée). Il était précisé ailleurs dans le projet de loi que la valeur brute de la parcelle, qui était pertinente pour diverses dispositions de la loi sur les baux fonciers, se référait au prix auquel le terrain aurait pu être vendu avec l’autorisation d’y ériger exclusivement la ou les maisons déjà construites, et qu’une déduction devait être faite pour toute augmentation de la valeur de la parcelle apportée par le preneur ou par d’autres personnes aux frais du preneur. Lors des travaux préparatoires à une précédente modification de la loi sur les baux fonciers en 2004 (projet de loi (Ot.prp.) 41 (2003-2004)), il avait été indiqué que la valeur brute de la parcelle serait particulièrement pertinente dans les situations impliquant de grandes parcelles de terrain sur lesquelles il n’y avait qu’une seule maison d’habitation ou de vacances, puisque le fait de fonctionner avec la valeur brute de la parcelle empêcherait d’évaluer la parcelle sur la base de la valeur de vente totale que la parcelle obtiendrait si elle était divisée en plusieurs unités plus petites avec le droit d’ériger des maisons d’habitation ou de vacances sur chaque unité.

51. S’agissant de la proposition d’un loyer foncier maximal (le  » loyer plafond « ), le projet de loi présenté par le Gouvernement au lendemain de l’arrêt Lindheim et autres (n° 73 L (2014-2015)) contenait ce qui suit (p. 44) :

 » Le ministère propose, comme mentionné, que le loyer foncier ne puisse pas être ajusté à plus d’un montant maximal par an. Dans la proposition du ministère, ce montant maximal est fixé à 9 000 NOK, ajusté à chaque tour de l’année après le 1er janvier 2002 en fonction de l’évolution du niveau général des prix. En 2015, ce montant correspond à 11 378 NOK. Le montant maximal s’applique à chaque décare ou à chaque parcelle si celle-ci est inférieure à un décare. Le montant maximal de la proposition est le même que celui de l’actuel deuxième paragraphe de l’article 15 n° 2, mais n’est pas limité aux accords conclus le 26 mai 1983 ou avant. Ce maximum est justifié par les intérêts du preneur. Les considérations évoquées ci-dessus à propos du pourcentage suggèrent également de plafonner le montant de la rente foncière. Pour les preneurs disposant de parcelles particulièrement précieuses, la règle proposée selon laquelle le loyer doit représenter 2,5% de la valeur de la parcelle pourrait entraîner une augmentation significative du loyer. Cela pourrait signifier pour certains preneurs qu’ils ne seront pas en mesure de poursuivre le bail. L’objectif d’un montant maximal est de prévenir les conséquences déraisonnables des règles, et il fournit une limitation légale du prix accepté dans une zone où les mécanismes normaux du marché ne fonctionnent pas en raison de l’attachement du preneur au sol. Une telle limitation est d’ailleurs déjà applicable dans l’actuel deuxième paragraphe de l’article 15. Et à cet égard, on peut mentionner que dans l’arrêt Lindheim, la même mise en balance des intérêts, telle qu’elle est exposée dans les travaux préparatoires de l’article 15, est soulignée comme quelque chose qui aurait également dû être fait lors de l’adoption de l’article 33 (paragraphes 126-28 de l’arrêt). »

52. D’autres méthodes d’établissement d’un loyer maximal ont été discutées par le ministère, comme celle consistant à le lier au nombre de logements sur la parcelle ; cette méthode a toutefois été jugée susceptible d’avoir des effets aléatoires et d’entraîner des conséquences non souhaitées. Une règle basée sur la taille de la parcelle en combinaison avec le nombre d’unités de logement sur la parcelle a été jugée compliquée. Le ministère a estimé que la solution qu’il proposait tenait compte des intérêts des deux parties au contrat.

53. Le ministère a en outre proposé ce qui a été appelé une « soupape de sécurité » en se référant, entre autres, au fait que, tout en estimant que la législation proposée mettrait la loi sur les baux fonciers en conformité avec l’article 1 du Protocole n° 1 à la Convention, il considérait qu’il était quelque peu incertain de la mesure dans laquelle la protection du bailleur en vertu de la Convention serait fondée sur les motifs énoncés dans l’arrêt Lindheim et autres. La « soupape de sécurité » devait couvrir toute circonstance extraordinaire dans laquelle les montants maximaux auraient pour conséquence que les loyers fonciers ne protègent pas suffisamment les droits du bailleur en vertu de la Convention, prévenant ainsi toute violation éventuelle (voir, quant à la législation finalement adoptée sur ce point, le neuvième paragraphe de l’article 15 de la loi de 1996 sur les baux fonciers, repris au paragraphe 63 ci-dessous).

54. Le ministère a résumé le contenu principal du projet de loi en évoquant la manière dont les modifications proposées aux règles relatives à la prorogation des baux et à l’ajustement de la rente foncière visaient à remédier aux faiblesses législatives relevées par la Cour dans l’arrêt Lindheim e.a., tout en préservant les intérêts des preneurs et leur protection en vertu de la Convention et de la Constitution. Il a également souligné sa prise en compte du contexte juridique et la nécessité de contrôler les loyers pour assurer la stabilité des relations contractuelles et réduire les conflits. De l’avis du ministère, le projet de loi a maintenu ces considérations, ainsi que l’équilibre entre les parties à la relation contractuelle.

55. La proposition du ministère a été débattue par le Comité permanent de la justice du Parlement, qui a ensuite adopté sa recommandation au Parlement le 4 juin 2015. Les délibérations du Comité permanent ont donné lieu à des désaccords selon les lignes de parti, mais le Comité permanent était uni dans la déclaration suivante de sa Recommandation au Parlement (Recommandation (Innst.) 349 (2014-2015), p. 4) :

 » Le Comité constate que les nouvelles règles proposées dans la loi sur les baux fonciers placent le bailleur dans une position plus favorable en matière de prolongation que dans la législation actuelle. La proposition doit concilier des intérêts divers et partiellement contradictoires, ce que l’audition du Comité a clairement démontré. »

56. La majorité de la commission permanente, qui a proposé de fixer le loyer maximal à 2 % de la valeur de la parcelle, était composée de membres du parti conservateur (Høyre), du parti du progrès (Fremskrittspartiet) et du parti chrétien-démocrate (Kristelig Folkeparti). Cette majorité a soutenu la proposition du ministère d’augmenter en une seule fois le loyer du bail foncier d’un pourcentage de la valeur de la parcelle non bâtie, mais a estimé que 2 % serait suffisant. Ils ont estimé que 2,5 % serait trop favorable au bailleur par rapport à ce qui s’était passé à Lindheim et autres, et ont souligné la nécessité d’un juste équilibre. Ils ont également soutenu que le risque lié aux terres louées était faible et qu’il fallait donc s’attendre à un taux de rendement inférieur.

57. La même majorité a en outre soutenu la proposition du ministère de fixer un loyer foncier maximal (le « plafond de loyer ») dans le cadre de l’augmentation unique et a déclaré que cette mesure était justifiée par les intérêts du preneur. Pour les locataires de parcelles de valeur, un loyer de 2 % de la valeur de la parcelle pourrait entraîner une augmentation considérable du loyer. Pour certains locataires, cela pourrait signifier qu’ils seraient financièrement incapables de poursuivre le bail. L’objectif d’un montant maximal était donc, selon la majorité, de prévenir tout effet déraisonnable de la réglementation.

58. L’une des factions minoritaires, composée de membres du parti travailliste (Arbeiderpartiet), a estimé que le projet de loi allait trop loin en favorisant les bailleurs et a noté que plusieurs participants à la consultation publique avaient souligné que la proposition du ministère était si désavantageuse pour les propriétaires de maisons et de maisons de vacances louées à bail qu’elle pouvait, dans de nombreux cas, violer les droits des locataires en vertu de l’article 1 du Protocole n° 1 à la Convention et de l’article 8 de la Convention. Ces membres du comité étaient d’avis qu’un droit à une augmentation de loyer de 1,25 % serait suffisant. Une autre minorité, composée d’un membre du Parti du centre (Senterpartiet), un parti agraire, a estimé que 2,5 % était approprié, conformément à la proposition du ministère (voir paragraphe 49 ci-dessus).

59. Une autre majorité de la commission, composée de membres du Parti conservateur, du Parti du progrès, du Parti chrétien-démocrate et du Parti du centre, a soutenu la mise en œuvre d’un droit à un nouvel ajustement du loyer foncier après un minimum de trente ans, comme cela avait été proposé par la Commission de la loi sur les baux fonciers (voir paragraphe 44 ci-dessus) mais non inclus dans le projet de loi du ministère. Ce droit devait, selon le Comité permanent, être accordé aux deux parties, avec les raisons suivantes données par cette majorité :

« … en permettant une nouvelle révision du loyer foncier après un minimum de trente ans, on maintiendra mieux un « juste équilibre » entre les parties dans le temps, et on disposera d’une soupape de sécurité réduisant le risque que l’équilibre entre les parties contrevienne à nouveau…. l’article 1 du Protocole n° 1 [à la Convention] ».

60. Le Parlement a débattu et voté sur les recommandations de la commission permanente les 10 et 15 juin 2015. La proposition de la majorité de la commission d’une augmentation des loyers de 2 % a été soutenue par une majorité composée de membres du Parti conservateur, du Parti du progrès, du Parti chrétien-démocrate et du Parti vert, avec un total de cinquante-cinq voix pour et quarante-trois voix contre, de membres du Parti travailliste, du Parti du centre, du Parti socialiste de gauche et du Parti conservateur. Les propositions visant à mettre en œuvre un droit à la révision après un minimum de trente ans et à introduire une exception expresse pour les situations où l’application des règles relatives au loyer foncier serait contraire à l’article 1 du Protocole n° 1 à la Convention ont été soutenues par une autre majorité, composée de membres du Parti conservateur, du Parti du progrès, du Parti du centre, du Parti chrétien-démocrate et du Parti vert, avec 61 voix pour et trente-sept voix contre, de membres du Parti travailliste et du Parti socialiste de gauche.

61. Lors de la deuxième réunion du Parlement sur la question le 15 juin 2015, il n’y a pas eu d’autres commentaires et les articles 15 et 33 actuels de la loi sur les baux fonciers ont donc été adoptés ce jour-là. Le Roi a sanctionné cette décision le 19 juin 2015.

62. Le 24 juin 2015, le Gouvernement a soumis un rapport d’action actualisé au Comité des Ministres. Les Délégués des Ministres,  » au vu des progrès réalisés « , ont décidé, lors de leur 1236e réunion du 24 septembre 2015, de poursuivre la surveillance de l’exécution de l’arrêt Lindheim et autres dans le cadre de la procédure de surveillance standard (CM/Del/Dec(2015)1236/12).

LA LÉGISLATION ADOPTÉE

63. Les sections 7, 15 et 33 de la loi sur les baux fonciers du 20 décembre 1996, suite aux modifications adoptées en 2015, sont entrées en vigueur le 1er juillet 2015 et se lisent comme suit :

Article 7. Durée du bail lors de la location de parcelles de terrain pour des bâtiments d’habitation et des maisons de vacances.

« Pour les nouveaux contrats de bail et les contrats qui ont été prolongés conformément à l’article 33, un bail pour un bâtiment résidentiel ou une maison de vacances est valable jusqu’à ce que le contrat soit résilié par le locataire ou que la parcelle soit rachetée.

Pour les contrats de location conclus après 1975, mais avant l’entrée en vigueur de la présente loi, la durée du bail est de 80 ans, à moins qu’une durée plus longue ou un bail sans limitation de temps n’aient été convenus, ou qu’il ait été convenu que le bail devienne caduc lorsque le locataire rachète le terrain ou résilie le contrat.

Les contrats de location conclus avant 1976 sont soumis aux dispositions prévues par la convention sur la durée du bail. »

Article 15. Ajustement de la rente foncière

« Dans le cadre de la location de terrains pour des bâtiments d’habitation et des maisons de vacances, chaque partie peut exiger que la rente foncière soit adaptée en fonction de l’évolution du niveau général des prix depuis la conclusion du contrat de bail. Si le loyer foncier a été adapté, c’est le loyer qui a été légalement perçu après la précédente adaptation qui peut être adapté en fonction de l’évolution du niveau général des prix depuis cette date. Si les parties ont convenu sans équivoque que le loyer du sol reste inchangé, ou si elles ont convenu d’une révision inférieure à celle qui découle de l’évolution du niveau général des prix, c’est cette convention qui s’applique.

Pour les baux qui ne concernent pas des terrains destinés à des bâtiments d’habitation et à des maisons de vacances, chacune des parties peut demander que le loyer foncier soit ajusté en fonction de l’évolution du niveau général des prix depuis la conclusion du contrat de bail, à moins qu’elles n’aient convenu sans équivoque que le loyer foncier reste inchangé ou qu’une autre méthode d’ajustement s’applique.

Sauf convention contraire, le loyer peut être adapté tous les dix ans conformément aux premier et deuxième alinéas. L’accord ne peut toutefois pas stipuler que la révision a lieu plus fréquemment qu’une fois par an.

Dans le cadre de la prolongation prévue à l’article 33, le bailleur peut exiger une adaptation unique du loyer annuel de manière à ce qu’il corresponde à 2 % de la valeur du terrain moins toute augmentation de valeur apportée par le preneur ou par d’autres personnes aux frais du preneur. La valeur du terrain ne doit pas dépasser le prix de vente si la ou les maisons existantes sont les seules constructions autorisées sur le terrain. Toutefois, le bailleur ne peut exiger que le loyer soit ajusté à un montant dépassant le maximum annuel par décare ou au montant que donnerait un ajustement en fonction du niveau général des prix. Le maximum est de 9 000 NOK, adapté chaque année après le 1er janvier 2002 en fonction de l’évolution du niveau général des prix. Ce plafond s’applique également si la parcelle est inférieure à un décare. Le bailleur doit présenter sa demande dans les trois ans suivant l’expiration du bail. Le droit d’ajuster le loyer foncier conformément à la présente sous-section ne s’applique pas si un droit à la prolongation a été convenu avec le locataire et si le bailleur n’a pas le droit, en vertu du contrat de bail, d’ajuster le loyer foncier au-delà des variations du niveau général des prix.

Les parties peuvent demander une nouvelle adaptation de la rente foncière conformément au quatrième alinéa lorsque 30 ans se sont écoulés depuis la précédente adaptation effectuée conformément à la présente disposition.

Si les parties ne parviennent pas à se mettre d’accord sur un nouveau loyer foncier, et si les parties n’ont pas convenu ou ne parviennent pas à se mettre d’accord sur une autre méthode pour prendre la décision, la décision est soumise à une évaluation judiciaire.

Lorsque la révision du loyer foncier dépend de la demande de l’une des parties, cette demande ne peut porter que sur les paiements futurs.

Lorsque le loyer foncier – ou le maximum – en vertu de la loi ou d’un accord doit être ajusté en fonction de l’évolution du niveau général des prix, le montant est ajusté en fonction de l’évolution de l’indice (calculé) des prix à la consommation de Statistics Norway. Lorsque le loyer doit être ajusté parce que le contrat de location a été conclu en vertu d’un bail antérieur à 1865, le loyer foncier est ajusté en fonction de l’évolution de l’indice des prix à la consommation de 1865.

Lorsque le loyer foncier doit être révisé en vertu du quatrième alinéa, le loyer peut dépasser le maximum fixé au quatrième alinéa, troisième à cinquième phrases, dans la mesure où cela est nécessaire en considération de la protection du bailleur en vertu de l’article 1 du Protocole n° 1 à la Convention européenne des droits de l’homme. Il en est de même de l’adaptation prévue au cinquième alinéa. »

Article 33. Prolongation de la durée du bail pour les immeubles d’habitation et les maisons de vacances

« Lorsque la durée du bail d’un bâtiment d’habitation ou d’une maison de vacances a expiré, et que le terrain n’est pas racheté conformément à l’article 32, le bail se poursuit aux mêmes conditions ; toutefois, le bailleur peut demander une adaptation conformément à l’article 15, quatrième alinéa. Pour les baux prolongés en vertu du premier alinéa, l’article 7, premier alinéa, relatif à la durée du bail, est applicable. »

LA CLÔTURE PAR LE COMITÉ DES MINISTRES DE LA SURVEILLANCE DE L’EXÉCUTION DE L’ARRÊT LINDHEIM ET AUTRES

64. Le 8 octobre 2015, le Gouvernement a présenté au Comité des Ministres son rapport d’action final sur l’exécution de l’arrêt de la Cour dans l’affaire Lindheim et autres (précité), dans lequel il a décrit les modifications adoptées de la loi sur les baux fonciers. En ce qui concerne le loyer maximum (le « plafond de loyer »), il est indiqué ce qui suit :

« Ledit amendement introduit un mécanisme qui permet des augmentations de loyer sur extension qui reflète la valeur marchande de la parcelle non développée. Conformément à l’amendement, l’article 33 de la loi sur les baux fonciers accorde au preneur un droit de prolongation du contrat de bail foncier à l’expiration du contrat. Si le preneur choisit de prolonger le contrat, l’amendement accorde au bailleur un ajustement unique à la hausse du loyer, fixé à 2% de la valeur de la parcelle non développée. L’ajustement du loyer est modifié par un « plafond » de loyer de 9 000 NOK par décare de terrain, ajusté chaque année après le 1er janvier 2002 en fonction de l’inflation (actuellement environ 11 300 NOK, soit environ 1 250 EUR).

Le plafonnement du loyer est fondé sur le fait que les nouvelles augmentations de loyer par rapport aux niveaux existants interfèrent potentiellement avec l’intérêt du locataire à conserver son bien immobilier sur le terrain loué. Ces intérêts sont, comme indiqué dans l’arrêt Lindheim § 124, susceptibles d’être protégés par l’article 8 de la Convention et par l’article 1 du Protocole n° 1. Tant le gouvernement que le Parlement craignaient qu’une adaptation illimitée à la hausse du loyer fixé à un pourcentage donné de la valeur de la parcelle non bâtie n’entraîne pour de nombreux preneurs des augmentations de loyer spectaculaires. Cette hypothèse était en partie fondée sur l’enquête menée par la commission nommée le 15 février 2013, où le loyer moyen dans plus de 50 % des contrats couverts par l’enquête était estimé à moins de [3 000 NOK]. Le Parlement a donc mis un poids considérable dans l’identification d’une solution qui respecte le droit de propriété du bailleur sans violer le droit de propriété du locataire. Un [ajustement] unique sur l’extension fixé à un maximum de 2 % de la valeur marchande de la parcelle non exploitée, dans les limites d’un plafond de 9 000 NOK (actuellement environ 11 300 NOK) par décare, a été considéré comme un compromis équitable entre les intérêts contradictoires des parties.

Le plafond est conçu sur le modèle de l’opération d’ajustement à la hausse des contrats comportant des clauses relatives à la valeur du sol, conformément à l’article 15 de la loi sur les baux fonciers. L’objectif était en partie d’obtenir des mécanismes de plafonnement similaires pour les ajustements de la valeur du sol, que le règlement intervienne dans des contrats existants ou à l’expiration du contrat. C’est pourquoi le nouveau plafond est ajusté à chaque tournant de l’année après le 1er janvier 2002. Dans sa proposition, le gouvernement a également estimé que l’ancien plafond de l’article 15 s’est avéré, dans la moyenne des cas, présenter un montant maximal équitable dans la moyenne des cas de réglementation de la valeur du sol, [cf.] également Lindheim § 126. La nécessité d’un régime juridique simple et conséquent a également été soulignée. « 

65. La surveillance de l’exécution par le Gouvernement de l’arrêt Lindheim et autres a ensuite été clôturée le 30 mars 2016, lorsque le Comité des Ministres a adopté la résolution CM/ResDH(2016)46, dans laquelle il a notamment déclaré avoir examiné le rapport d’action et s’être assuré que toutes les mesures requises par l’article 46 § 1 de la Convention avaient été adoptées.

LA LOI

VIOLATION ALLÉGÉE DE L’ARTICLE 1 DU PROTOCOLE N° 1 DE LA CONVENTION

66. L’organisation requérante se plaignait que le refus de la proposition d’augmentation du loyer foncier avait violé son droit de propriété protégé par l’article 1 du Protocole n° 1 à la Convention, qui se lit comme suit :

 » Toute personne physique ou morale a droit à la jouissance paisible de ses biens. Nul ne peut être privé de ses biens, si ce n’est pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international.

Toutefois, les dispositions précédentes ne portent en rien atteinte au droit d’un État d’appliquer les lois qu’il juge nécessaires pour contrôler l’utilisation des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou autres contributions ou sanctions. »

Recevabilité

67. La Cour constate que la requête n’est ni manifestement mal fondée ni irrecevable pour les autres motifs énumérés à l’article 35 de la Convention. Elle doit donc être déclarée recevable.

Sur le fond

a) Thèses des parties

68. L’organisation requérante a souligné qu’elle prétendait que la Cour suprême avait violé l’article 1 du Protocole n° 1 à la Convention en appliquant la loi sur les baux fonciers aux faits en cause. La Cour suprême aurait dû appliquer le neuvième paragraphe de l’article 15 de cette loi, mais elle a au contraire appliqué le quatrième paragraphe de cet article, empêchant ainsi l’établissement d’un juste équilibre entre les intérêts du bailleur et ceux des preneurs.

69. En l’espèce, les preneurs étaient socialement prospères et aisés, de sorte que les objectifs de politique sociale ne pouvaient être favorisés par l’application du quatrième alinéa de l’article 15. En outre, le rapport entre le loyer et la valeur de la parcelle était particulièrement bas et la méthode de fixation de la valeur de la parcelle définie dans cet article, telle qu’interprétée par la Cour suprême, comprenant notamment l’ignorance des possibilités alternatives de développement, avait eu un effet particulièrement préjudiciable sur le cas de l’organisation requérante en raison de la technique de construction utilisée lors de l’édification des blocs, qui n’impliquait pas ce que l’on concevrait aujourd’hui comme une exploitation rationnelle. Il a également été fait référence à l’évolution des prix des maisons et des terrains ainsi qu’aux valeurs locatives. L’organisation requérante a également soutenu qu’un examen approfondi de la proportionnalité de l’ingérence devait être effectué à la lumière de l’article 9 de la Convention, compte tenu des activités de l’organisation requérante.

70. Le Gouvernement souligne que le législateur, en adoptant la législation appliquée dans le cas de l’organisation requérante, a évalué et mis en balance les intérêts en jeu, sous la supervision du Comité des Ministres et dans le respect de ses obligations au titre de la Convention. Dans le cadre de ce processus de mise en balance, le  » plafond de loyer  » figurant dans la quatrième phrase du quatrième paragraphe de l’article 15 de la loi sur les baux fonciers avait été introduit afin de protéger les preneurs contre des augmentations de loyer qui les empêcheraient de maintenir le bail, même s’il était inévitable que cela puisse se faire au détriment des bailleurs disposant de parcelles coûteuses.

71. En outre, le Gouvernement affirme qu’aucune charge individuelle excessive n’a été imposée à l’organisation requérante. Il souligne que l’organisme perçoit une redevance annuelle considérable en tant que revenu pratiquement sans risque, que la redevance est adaptée en fonction de l’indice des prix à la consommation et qu’il peut y avoir des adaptations tous les trente ans. Selon le gouvernement, les circonstances individuelles des parties à l’affaire interne – qui, selon lui, ont été présentées de manière inexacte par l’organisation requérante – ne sauraient être déterminantes ; l’objectif de légiférer souffrirait si le législateur ne pouvait adopter que des clauses discrétionnaires et généralisées.

b) Appréciation de la Cour

Principes généraux

72. L’article 1er du Protocole n° 1 comprend trois règles distinctes : la première règle, énoncée dans la première phrase du premier paragraphe, est de nature générale et énonce le principe de la jouissance paisible des biens ; la deuxième règle, contenue dans la deuxième phrase du premier paragraphe, vise la privation de biens et la soumet à certaines conditions ; la troisième règle, énoncée au deuxième paragraphe, reconnaît aux États contractants le droit, entre autres, de contrôler l’utilisation des biens conformément à l’intérêt général et de garantir le paiement de sanctions. Les trois règles ne sont cependant pas « distinctes » au sens où elles seraient sans lien entre elles. Les deuxième et troisième règles concernent des cas particuliers d’ingérence dans le droit au respect de la propriété et doivent donc être interprétées à la lumière du principe général énoncé dans la première règle (voir, parmi de nombreuses autres autorités, G.I.E.M. S.R.L. et autres c. Italie [GC], nos 1828/06 et 2 autres, § 289, 28 juin 2018).

73. La Cour rappelle que l’article 1 du Protocole n° 1 exige avant tout que toute ingérence d’une autorité publique dans la jouissance des biens soit conforme à la loi : aux termes de la deuxième phrase du premier paragraphe de cet article, toute privation de biens doit être  » soumise aux conditions prévues par la loi  » ; le deuxième paragraphe donne aux États le droit de contrôler l’usage des biens en appliquant des  » lois « . En outre, la primauté du droit, qui est l’un des principes fondamentaux d’une société démocratique, est inhérente à tous les articles de la Convention (ibid., § 292).

74. Par ailleurs, le deuxième paragraphe de l’article 1 du Protocole n° 1 devant être interprété à la lumière du principe général énoncé dans la phrase liminaire de cet article, il doit exister un rapport raisonnable de proportionnalité entre les moyens employés et le but visé : la Cour doit déterminer si un juste équilibre a été ménagé entre les exigences de l’intérêt général à cet égard et l’intérêt de l’individu concerné. En se prononçant ainsi, la Cour reconnaît que l’Etat jouit d’une large marge d’appréciation quant aux moyens à mettre en œuvre et à la question de savoir si les conséquences sont justifiées par l’intérêt général pour atteindre l’objectif poursuivi (mutatis mutandis, ibid., § 293). Le juste équilibre requis ne sera pas atteint lorsque l’individu concerné supporte une charge individuelle et excessive. Pour déterminer si l’ingérence a imposé une charge individuelle excessive, la Cour tiendra compte du contexte particulier dans lequel la question se pose (voir, par exemple, mutatis mutandis, NIT S.R.L. c. République de Moldova [GC], no 28470/12, § 252, 5 avril 2022, et les références qui y figurent).

Application au cas d’espèce

75. La Cour observe qu’il n’est pas contesté par les parties que la mesure incriminée a emporté une ingérence licite dans le droit de propriété de l’organisation requérante ; que l’affaire doit être examinée sous l’angle de la  » règle de contrôle  » de l’article 1, deuxième alinéa, du Protocole n° 1 à la Convention ; et, partant, que la question à traiter est celle de la proportionnalité de la décision de la Cour suprême empêchant l’organisation requérante d’augmenter le loyer (voir paragraphes 26-41 ci-dessus). La Cour partage cet avis.

76. La question est de savoir si les autorités internes, en décidant que l’organisation requérante n’était pas autorisée à augmenter le loyer, ont ménagé un juste équilibre entre les intérêts du bailleur et les intérêts généraux de la collectivité (paragraphe 74 ci-dessus). Avant de passer à l’appréciation concrète de la proportionnalité, la Cour soulignera deux aspects qu’elle estime être d’une pertinence générale pour cette analyse.

77. Tout d’abord, la Cour relève que l’appréciation concrète qu’elle a faite dans l’arrêt Lindheim et autres (précité) n’est, en tant que telle, pas directement applicable à la présente affaire, dans la mesure où celle-ci concerne l’application d’une législation qui a été introduite postérieurement à l’arrêt Lindheim et autres et en vue d’exécuter ce dernier, sous le contrôle du Comité des Ministres (voir paragraphes 43, 62 et 64-65 ci-dessus). En outre, il est évident pour la Cour que le législateur a cherché à mettre pleinement en œuvre les conclusions de la Cour dans l’affaire Lindheim et autres et a procédé à un examen approfondi des exigences de la Convention lors de la mise au point de la législation (voir, entre autres, les paragraphes 44, 45, 46, 47, 53, 56 et 59 ci-dessus). De plus, les exigences de la Convention ont ensuite fait l’objet d’un examen judiciaire approfondi, non seulement en général mais aussi à la lumière des circonstances spécifiques de l’organisation requérante, par trois niveaux de juridictions nationales (voir paragraphes 20-41 ci-dessus).

78. En second lieu, la Cour relève la complexité commune des contrats de bail foncier, du fait qu’ils constituent normalement des règlements contractuels à très long terme des relations individuelles entre les parties propriétaires respectivement des bâtiments et du terrain sur lequel les bâtiments sont situés. Elle tient compte des considérations des autorités nationales selon lesquelles les  » mécanismes normaux du marché  » ne s’appliquent pas lorsque de tels accords ont été conclus, de sorte que le législateur doit se concentrer sur d’autres choix politiques (voir points 47 et 51 ci-dessus), et que les perspectives à long terme doivent également être prises en compte lors de l’adoption de la législation pertinente (voir point 48 ci-dessus). Pour ces raisons, entre autres, la Cour estime que des affaires telles que Bradshaw et autres c. Malte (no 37121/15, §§ 60 et suivants, 23 octobre 2018) et Zammit et Attard Cassar c. Malte (no 1046/12, §§ 62 et suivants, 30 juillet 2015), où elle s’est concentrée sur les loyers du marché, donnent des indications limitées en l’espèce, où les intérêts contradictoires de deux ensembles de propriétaires sont en jeu. À cet égard, la Cour prend également note, de manière générale, de l’information selon laquelle les baux fonciers avaient été un domaine litigieux et que l’on avait estimé l’existence d’environ 170 000 accords de baux fonciers relatifs à des maisons d’habitation ou de vacances. Elle observe que la législation appliquée au cas de l’organisation requérante a été conçue pour prévoir une réglementation générale des nombreux contrats qui existent avec des variations des propriétés louées et des parties aux contrats, y compris comment et quand elles sont devenues parties aux contrats (voir paragraphe 48 ci-dessus). Comme la Cour l’a indiqué précédemment dans l’affaire Lindheim et autres (précitée, § 127), compte tenu du très grand nombre de contrats de location de terrains en Norvège, elle comprend la nécessité soulignée dans le processus législatif national de trouver des solutions claires et prévisibles et d’éviter des litiges coûteux et longs à une échelle massive devant les juridictions nationales (voir, par exemple, les paragraphes 46, 47 et 49 ci-dessus).

79. Les deux aspects susmentionnés permettent à la Cour de se concentrer principalement sur les contrôles parlementaires et judiciaires nationaux des questions relatives à la Convention (voir, mutatis mutandis, Animal Defenders International c. Royaume-Uni [GC], no. 48876/08, §§ 106-11 et 113, CEDH 2013 (extraits)).

80. Procédant à l’examen du contrôle effectué dans le cas de l’organisation requérante, la Cour observe d’emblée que le propriétaire de la parcelle et le bailleur principal est une organisation, à savoir une fondation qui a hérité en 2018 du terrain loué et, par conséquent, de la position de bailleur dans la procédure litigieuse relative au loyer (voir paragraphe 23 ci-dessus). La Cour relève également que les preneurs sont un groupe important de particuliers qui sont propriétaires de leur logement sous forme d’appartements dans des immeubles situés sur la parcelle qui ont été construits et vendus dans les années 1960 (voir point 7 ci-dessus).

81. Devant la Cour, l’un des principaux arguments de l’organisation requérante était la prétendue richesse des locataires. Dans le même temps, rien n’indique que le bailleur ait fait une quelconque demande individualisée aux locataires lorsqu’il a exigé l’augmentation du loyer (voir points 17-18 ci-dessus), et il ne semble pas non plus que l’un des locataires se soit opposé à l’augmentation du loyer en faisant expressément référence à des circonstances individuelles. La Cour suprême n’a fait référence, dans son raisonnement sur les questions relatives au niveau des loyers, ni à la richesse présumée des personnes vivant dans l’immeuble, ni aux questions relatives aux besoins financiers de l’organisation requérante ou aux attentes légitimes qui pouvaient être attribuées à celle-ci ou à la société d’investissement Mallin Eiendom AS au moment de la procédure interne (voir point 32 ci-dessus). Dans les circonstances de l’espèce, la Cour ne trouve pas problématique que la situation individuelle des parties, y compris les activités de l’organisation requérante, n’ait pas joué un rôle plus important dans la mise en balance des intérêts à laquelle a procédé la Cour suprême. Elle note que l’affaire n’a pas été plaidée comme concernant des personnes se trouvant dans un besoin financier ou social particulier, que ce soit du côté du bailleur ou des preneurs, et considère que la Cour suprême a examiné les intérêts contradictoires des parties aux contrats de bail de manière suffisamment individualisée par le biais de son examen de ce qu’elle a appelé  » les faits financiers  » de l’affaire (voir paragraphes 29 et 33-41 ci-dessus).

82. La Cour observe que, dans l’appréciation de la proportionnalité, le rapport entre le loyer et la valeur de la parcelle doit être pris en compte comme un élément parmi d’autres (voir, par exemple, Lindheim et autres, précité, § 129) et que, conformément à la législation interne, la valeur de la parcelle, dans le contexte particulier du loyer du bail foncier, a été évaluée sur la base de l’exploitation actuelle du terrain et non d’autres possibilités (paragraphes 27 et 63 ci-dessus). Lorsque le potentiel financier d’une parcelle n’était pas pleinement exploité, le chiffre pertinent pour la fixation du loyer foncier pouvait donc être inférieur à la valeur du marché. En ce sens, l’examen de l’affaire par la Cour suprême sous l’angle de l’exploitation existante du terrain pourrait d’emblée apparaître comme une mise en balance des intérêts sur ce point particulier qui a pesé en faveur des preneurs. L’organisation requérante a également fait valoir devant la Cour que le fait que les autorités nationales se soient fondées sur la  » valeur brute du terrain  » d’une manière qui avait empêché de prendre en compte d’éventuelles méthodes de construction plus  » modernes  » lui avait été particulièrement préjudiciable.

83. La Cour note qu’il ressort de l’arrêt de la Cour suprême que les arguments relatifs à la détermination de la valeur pertinente ont été invoqués principalement en tant qu’erreurs de droit alléguées de la part de la Haute Cour, plutôt que pour conclure que les conclusions de la Haute Cour étaient disproportionnées au regard de l’article 1 du Protocole n° 1 à la Convention (voir paragraphe 27 ci-dessus). Néanmoins, la Cour observe à ce stade que le choix de la  » valeur brute de la parcelle  » comme valeur pertinente pour les contrats de bail foncier a été un choix délibéré du législateur afin d’imposer certaines limites à la révision à la hausse de la rente foncière en fonction de la valeur de la parcelle non bâtie (voir paragraphe 50 ci-dessus). De manière générale, la Cour estime que des considérations relatives à des éléments tels que le fait que, du point de vue des preneurs, l’exploitation hypothétique n’aurait pas toujours une pertinence particulière, qu’elle ne pourrait pas nécessairement avoir un impact notable sur l’évolution de la valeur de la parcelle non bâtie et que toute évolution hypothétique pourrait varier considérablement en nature et en probabilité, constituaient des préoccupations légitimes à prendre en compte par le biais de la législation pertinente sous une forme ou une autre.

84. La Cour relève que ce qui était en cause dans l’affaire soumise à la Cour suprême n’était pas, par exemple, de grandes surfaces inutilisées, mais un complexe immobilier important intégré dans l’environnement qui aurait pu, selon l’organisation requérante, être construit d’une manière différente : à savoir, selon l’organisation requérante, les bâtiments auraient pu être conçus comme des blocs de logements plus petits. En outre, le Tribunal prend note du fait que, dans les circonstances de l’espèce, ce ne sont pas les locataires qui ont décidé de l’exploitation des parcelles : lors du premier développement de la propriété dans les années 1950 et 1960, les locataires ont acheté des appartements et ont conclu des contrats de location avec le promoteur immobilier pour le terrain sur lequel les appartements étaient placés, effectivement en même temps (voir paragraphes 6-7 ci-dessus). À la lumière de ce qui précède et de la nature particulière des contrats de bail foncier, la Cour trouve également peu d’indications dans les références de l’organisation requérante à l’évolution générale des prix des logements et des terrains. Il en va de même pour ses arguments concernant les valeurs locatives, étant donné les différences entre les contrats de bail foncier et les contrats de location (voir, de même, Lindheim et autres, précité, §§ 120-21, et également le paragraphe 79 ci-dessus).

85. À la lumière de ce qui précède, la Cour estime que les principes de droit interne pour la détermination de la valeur de la parcelle pertinente pour les ajustements de la rente foncière n’ont pas contribué ou entraîné un déséquilibre entre les parties dans l’affaire soumise à la Cour suprême.

86. S’agissant de l’argument de l’organisation requérante selon lequel le rapport entre le loyer et la valeur de la parcelle était particulièrement faible, la Cour observe que la décision en cause signifiait que l’organisation requérante pouvait continuer à recevoir annuellement environ 0,6 % de la valeur de la propriété, cette valeur étant fixée par les autorités internes conformément aux principes d’évaluation pertinents en droit interne (voir paragraphes 33 et 82-83 ci-dessus). A cet égard, l’organisation requérante rappelle que dans l’affaire Lindheim et autres (précitée, § 129), la Cour a été frappée par le  » niveau particulièrement bas du loyer perçu par les requérants « , qu’elle a qualifié de  » moins de 0,25 % de la valeur marchande des parcelles « .

87. Toutefois, la Cour relève que le bien considéré par la Cour suprême en l’espèce était d’une valeur élevée – 110 millions de NOK, soit environ 11,3 millions d’euros à l’époque – que le loyer annuel s’élevait à 658 225 NOK, soit environ 68 100 euros à l’époque (paragraphe 33 ci-dessus), et que les circonstances factuelles relatives aux différents contrats de bail foncier en cause dans Lindheim et autres étaient en tout état de cause différentes (voir Lindheim et autres, précité, §§ 17-37). En outre, la Cour relève que la Cour suprême a également souligné que l’organisme bailleur bénéficierait pour sa part de sa propriété en profitant d’un investissement passif essentiellement sans risque et que la question de la révision du loyer pourrait être soulevée à nouveau tous les trente ans (voir point 40 ci-dessus).

88. À la lumière des éléments susmentionnés, la Cour ne considère pas que le rapport loyer/valeur du terrain constitue en soi un argument décisif pour conclure à la violation de l’article 1 du Protocole n° 1 à la Convention.

89. Au vu de l’ensemble de l’affaire, la Cour constate qu’il n’en demeure pas moins que les possibilités pour l’organisation requérante d’exploiter financièrement ses droits de propriété sur le terrain en question étaient, nonobstant les considérations qui précèdent, limitées, compte tenu des restrictions que la législation, et plus précisément le  » plafond de loyer  » qu’elle prévoyait, imposait à sa capacité d’augmenter la rente foncière.

90. Sur le point de l’appréciation globale, la Cour juge opportun de souligner l’importance des principes de subsidiarité et de responsabilité partagée. Elle réitère son rôle fondamentalement subsidiaire dans le mécanisme de contrôle établi par la Convention, en vertu duquel les parties contractantes ont la responsabilité première de garantir les droits et libertés définis dans la Convention et ses Protocoles (voir, par exemple, Grzęda c. Pologne [GC], no 43572/18, § 324, 15 mars 2022).

91. En l’espèce, la législation qui entraînait la restriction de la possibilité pour l’organisation requérante d’augmenter la rente foncière concernait la politique économique et sociale et était le produit d’un processus législatif particulièrement approfondi où l’objectif avait été de trouver un équilibre approprié entre les intérêts des parties aux contrats de bail foncier ; intérêts qui avaient tous deux été bien représentés dans le processus législatif (voir, par exemple, les paragraphes 44 et 49 ci-dessus).

92. En outre, dans les circonstances de l’espèce, la Cour doit attacher un poids considérable au fait que la législation appliquée dans le cas de l’organisation requérante a été adoptée après un examen exigeant et pertinent, notamment des exigences découlant de l’article 1 du Protocole n° 1 à la Convention, mais aussi qu’il y a eu un autre examen par les tribunaux internes à trois niveaux dans le cas de l’organisation requérante et que la législation interne a permis des exceptions individuelles par le biais de la  » soupape de sécurité  » dans le Protocole n° 1. 1 de la Convention, mais aussi qu’il y a eu un autre contrôle par les juridictions internes à trois niveaux dans le cas de l’organisation requérante, et que la législation interne a laissé place à des exceptions individuelles par le biais de la  » soupape de sécurité  » du neuvième paragraphe de l’article 15 de la loi sur les baux fonciers (voir paragraphe 63 ci-dessus ; voir, par exemple, Zelenchuk et Tsytsyura c. Ukraine, nos 846/16 et 1075/16, § 145, 22 mai 2018). Le contrôle juridictionnel comprenait celui effectué par la Cour suprême, qui a examiné méticuleusement tous les aspects pertinents de l’affaire se rapportant à l’article 1 du Protocole n° 1 à la Convention (paragraphes 28-41 ci-dessus). Dans ce contexte, la Cour suprême a conclu que la règle générale énoncée au quatrième paragraphe de l’article 15 de la loi sur les baux fonciers ne s’appliquait pas en l’espèce et que les considérations relatives à la Convention n’exigeaient donc pas l’application de la  » soupape de sécurité  » prévue au neuvième paragraphe.

93. En outre, la Cour suprême était confrontée à des intérêts financiers concurrents entre les parties à l’affaire dont elle était saisie, ainsi qu’à l’intérêt public plus général de l’affaire. En ce qui concerne ce dernier, la Cour suprême s’est appuyée sur les considérations sociales qui avaient été mises en avant par le législateur et qui, s’agissant du loyer maximal du sol (le « loyer plafond »), comprenaient la considération que, sans une disposition sur le loyer maximal, certains preneurs seraient financièrement incapables de poursuivre le bail (voir points 31, 51 et 57 ci-dessus). L’intérêt général de répondre à ces préoccupations de politique sociale était associé à l’intérêt d’adopter une législation qui prévoirait une réglementation générale et tiendrait compte de la nécessité de limiter le risque de litiges (voir points 32, 47-48 et 78 ci-dessus). D’une manière générale, la Cour a jugé qu’à moins qu’il ne soit démontré qu’il existe de fortes raisons de le faire, il ne lui appartient pas de substituer sa propre appréciation du fond à celle des autorités nationales compétentes lorsque des juridictions internes indépendantes et impartiales ont soigneusement examiné les faits, appliqué les normes pertinentes en matière de droits de l’homme conformément à la Convention et à sa jurisprudence, et ont mis en balance de manière adéquate les intérêts personnels du requérant et l’intérêt public plus général en l’espèce (voir, par exemple, Avis consultatif sur la différence de traitement entre les associations de propriétaires fonciers  » ayant une existence reconnue à la date de la création d’une association communale de chasseurs agréée  » et les associations de propriétaires fonciers créées après cette date [GC], requête n°. P16-2021-002, Conseil d’État français, § 84, 13 juillet 2022). En l’espèce, la Cour, après avoir examiné les procédures dans lesquelles l’organisation requérante était impliquée (voir paragraphes 80-88 ci-dessus), estime que les juridictions internes ont précisément fait cela.

94. En conclusion, la Cour, compte tenu de tout ce qui précède, constate qu’un équilibre suffisamment équitable entre les intérêts concurrents a été ménagé et, partant, que les autorités internes n’ont pas outrepassé la marge d’appréciation dont elles disposaient lorsqu’elles ont appliqué le  » plafond de loyer  » au cas de l’organisation requérante, l’empêchant ainsi d’augmenter le loyer du terrain comme elle l’avait proposé. Il s’ensuit qu’il n’y a pas eu violation de l’article 1 du Protocole n° 1 à la Convention.

PAR CES MOTIFS, LA COUR, À L’UNANIMITÉ,

Déclare la requête recevable ;
Dit qu’il n’y a pas eu violation de l’article 1 du Protocole n° 1 à la Convention.
Fait en anglais, et notifié par écrit le 10 novembre 2022, en application de l’article 77 §§ 2 et 3 du règlement de la Cour.