Au sommaire :
Faits :
le 1er juin 2013, la sociĂ©tĂ© de La CadĂšne a consenti Ă M. X…, qui occupait dĂ©jĂ les lieux et qui avait renoncĂ© Ă se prĂ©valoir du droit au statut des baux commerciaux lui Ă©tant acquis Ă lâexpiration du prĂ©cĂ©dent bail dĂ©rogatoire, un bail pour une durĂ©e de vingt-quatre mois. Le 1er juin 2015, les parties ont conclu un nouveau bail dĂ©rogatoire courant jusquâau 31 mai 2016.
Le 31 mars 2016, la sociĂ©tĂ© de La CadĂšne a informĂ© M. X… de sa volontĂ© de ne pas consentir un nouveau bail.
M. X… ayant revendiquĂ© le droit au statut des baux commerciaux, la sociĂ©tĂ© de La CadĂšne lâa assignĂ© en expulsion.
Moyen invoqué par le requérant :
M. X… fait grief Ă lâarrĂȘt de le dĂ©clarer sans droit ni titre depuis le 1er juin 2016, alors « que le preneur acquiert son droit Ă la propriĂ©tĂ© commerciale Ă lâissue du bail dĂ©rogatoire, lorsquâil justifie dâune entrĂ©e dans les lieux depuis au moins trois ans en application de lâarticle L. 145-5 du code de commerce en sa rĂ©daction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 ; que, pour dire que M. X… nâavait pas acquis la propriĂ©tĂ© commerciale, la cour dâappel a retenu que les parties avaient conclu un bail dĂ©rogatoire le 1er juin 2013, dâune durĂ©e de 24 mois, puis un nouveau bail dĂ©rogatoire le 1er juin 2015, dâune durĂ©e de 12 mois, ce dont elle a dĂ©duit que la durĂ©e globale des baux successifs nâexcĂ©dait pas la durĂ©e maximale de trois ans ; quâen statuant ainsi, quand elle constatait que M. X… justifiait dâune entrĂ©e dans les lieux antĂ©rieure au 1er juin 2013, ce dont il rĂ©sultait que le preneur avait acquis la propriĂ©tĂ© commerciale Ă la date du 1er juin 2016 et quâil nâĂ©tait pas, en consĂ©quence, occupant sans droit, ni titre, Ă cette date, la cour dâappel a violĂ© lâarticle susvisĂ©. »
Textes appliquĂ©s :Â
Vu lâarticle L. 145-5 du code de commerce, dans sa rĂ©daction issue de la loi du 18 juin 2014 :
La loi du 18 juin 2014 a ajoutĂ© Ă lâarticle L. 145-5 du code de commerce une disposition selon laquelle les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dĂ©rogatoire pour exploiter le mĂȘme fonds dans les mĂȘmes locaux Ă lâexpiration dâune durĂ©e de trois ans que ne peuvent excĂ©der les baux dĂ©rogatoires successifs.
Selon ce texte, les parties ne peuvent pas conclure un nouveau bail dĂ©rogatoire pour exploiter le mĂȘme fonds dans les mĂȘmes locaux Ă lâexpiration dâune durĂ©e totale de trois ans que ne peuvent excĂ©der les baux dĂ©rogatoires successifs et qui court dĂšs la prise dâeffet du premier bail dĂ©rogatoire, mĂȘme si le preneur a renoncĂ©, Ă lâissue de chaque bail dĂ©rogatoire, Ă lâapplication du statut des baux commerciaux.
En application de lâarticle 21 II de la loi du 18 juin 2014, les baux dĂ©rogatoires conclus Ă compter du 1er septembre 2014 sont soumis au nouvel article L. 145-5 du code de commerce.
Raisonnement de la cour dâappel :
Pour dĂ©clarer M. X… occupant sans droit ni titre, aprĂšs avoir constatĂ© que, le 1er juin 2013, les parties avaient conclu un nouveau bail dĂ©rogatoire stipulant que M. X…, qui Ă©tait dans les lieux en exĂ©cution dâun prĂ©cĂ©dent bail dĂ©rogatoire, renonçait expressĂ©ment Ă se prĂ©valoir du statut des baux commerciaux et que la rĂ©gularitĂ© de cet acte nâĂ©tait pas contestĂ©e, lâarrĂȘt retient quâĂ cette date, les parties pouvaient conclure un bail dĂ©rogatoire de deux ans sans que lâantĂ©rioritĂ© du bail prĂ©cĂ©dent nâait Ă ĂȘtre prise en compte, que la loi du 18 juin 2014, nâayant pas dâeffet rĂ©troactif, nâa pas remis en cause la situation antĂ©rieure de sorte que ne pouvait ĂȘtre prise en compte lâoccupation rĂ©elle des lieux avant le 1er juin 2013 et le bail conclu le 1er juin 2015, dâune durĂ©e dâun an, avait pour effet de porter la durĂ©e cumulĂ©e des baux pouvant ĂȘtre retenue Ă trente-six mois, soit la durĂ©e maximale dĂ©sormais autorisĂ©e.
Solution de la Cour de cassation :
En statuant ainsi, alors que, pour pouvoir dĂ©roger aux dispositions du statut des baux commerciaux, le bail conclu le 1er juin 2015, postĂ©rieurement Ă lâentrĂ©e en vigueur du nouvel article L. 145-5 du code de commerce issu de la loi du 18 juin 2014, devait rĂ©pondre aux exigences de ce texte et, par suite, ne pas avoir une durĂ©e cumulĂ©e avec celle des baux dĂ©rogatoires conclus prĂ©cĂ©demment pour exploiter le mĂȘme fonds dans les mĂȘmes locaux de plus de trois ans courant Ă compter de la date dâeffet du premier bail dĂ©rogatoire, la cour dâappel a violĂ© le texte susvisĂ©.
Cass., 3e civ., 22 octobre 2020, n°19-20.443