🟩 ArrĂȘtĂ© du 16 fĂ©vrier 2023 modifiant l’arrĂȘtĂ© du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d’information annexĂ©e aux contrats de location de logement Ă  usage de rĂ©sidence principale

Références

NOR : TREL2236647A
ELI : https://www.legifrance.gouv.fr/eli/arrete/2023/2/16/TREL2236647A/jo/texte
Source : JORF n°0067 du 19 mars 2023, texte n° 21

En-tĂȘte

Le ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires et le ministre délégué auprÚs du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, chargé de la ville et du logement,
Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, notamment son article 3 ;
Vu le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale ;
Vu l’arrĂȘtĂ© du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d’information annexĂ©e aux contrats de location de logement Ă  usage de rĂ©sidence principale ;
Vu l’avis de la Commission nationale de concertation en date du 24 janvier 2023,
ArrĂȘtent :

Article 1

L’annexe de l’arrĂȘtĂ© du 29 mai 2015 susvisĂ© est remplacĂ©e par l’annexe au prĂ©sent arrĂȘtĂ©.

Article 2

Le directeur de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages est chargĂ© de l’exĂ©cution du prĂ©sent arrĂȘtĂ©, qui sera publiĂ© au Journal officiel de la RĂ©publique française.

Annexe

ANNEXE
CONTENU DE LA NOTICE D’INFORMATION ANNEXÉE À CERTAINS CONTRATS DE LOCATION

Préambule.
1. Etablissement du bail.
1.1. Forme et contenu du contrat.
1.2. Durée du contrat.
1.3. Conditions financiĂšres de la location.
1.3.1. Loyer.
1.3.1.1. Fixation du loyer initial.
1.3.1.2. Evolution du loyer en cours de contrat.
1.3.1.2.1. RĂ©vision annuelle du loyer.
1.3.1.2.2. Evolution du loyer consécutive à des travaux.
1.3.1.3. Ajustement du loyer au renouvellement du bail.
1.3.2. Charges locatives.
1.3.3. Contribution du locataire au partage des Ă©conomies de charges.
1.3.4. Modalités de paiement.
1.4. Garanties.
1.4.1. DĂ©pĂŽt de garantie.
1.4.2. Garantie autonome.
1.4.3. Cautionnement.
1.5. Etat des lieux.
2. Droits et obligations des parties.
2.1. Obligations générales du bailleur.
2.2. Obligations générales du locataire.
2.3. Obligations des parties en matiĂšre de lutte contre les nuisibles.
3. Fin de contrat et sortie du logement.
3.1. Congés.
3.1.1. Congé délivré par le locataire.
3.1.2. Congé délivré par le bailleur.
3.2. Sortie du logement.
3.2.1. Etat des lieux de sortie.
3.2.2. Restitution du dépÎt de garantie.
4. DĂ©part du conjoint victime de violences.
5. RĂšglement des litiges locatifs.
5.1. RĂšgles de prescriptions.
5.2. RĂšglement amiable et conciliation.
5.3. Action en justice.
5.3.1. Généralités.
5.3.2. RĂ©siliation judiciaire et de plein droit.
5.3.2.1. Mise en Ɠuvre de la clause rĂ©solutoire de plein droit.
5.3.2.2. RĂ©siliation judicaire.
5.3.2.3. Assignation aux fins de résiliation du bail et pouvoirs du juge.
5.4. Prévention des expulsions.
5.4.1. Les dispositifs de traitement de la dette locative.
5.4.1.1. Le fonds de solidarité pour le logement.
5.4.1.2. La commission de surendettement.
5.4.2. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
5.5. Recherche d’un nouveau logement plus adaptĂ© aux ressources du locataire et droit au logement opposable (DALO).
5.6. ProcĂ©dure d’expulsion.
6. Contacts utiles.

Préambule

Le rĂ©gime de droit commun des baux d’habitation, applicable aux locations de logements constituant la rĂ©sidence principale des locataires, est dĂ©fini principalement par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant Ă  amĂ©liorer les rapports locatifs.
La prĂ©sente notice d’information rappelle les principaux droits et obligations des parties ainsi que certaines des voies de conciliation et de recours possibles pour rĂ©gler leurs litiges.
Si la plupart des rĂšgles s’appliquent indiffĂ©remment Ă  l’ensemble des locations, la loi prĂ©voit certains amĂ©nagements pour les locations meublĂ©es ou les colocations afin de prendre en compte les spĂ©cificitĂ©s attachĂ©es Ă  ces catĂ©gories de location.
Pour prĂ©tendre Ă  la qualification de meublĂ©, un logement doit ĂȘtre Ă©quipĂ© d’un mobilier en nombre et en qualitĂ© suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989). La liste de ce mobilier est fixĂ©e par dĂ©cret (1).
Les colocations, dĂ©finies comme la location d’un mĂȘme logement par plusieurs locataires, sont soumises au rĂ©gime applicable le cas Ă©chĂ©ant aux locations nues ou meublĂ©es et aux rĂšgles spĂ©cifiques prĂ©vues par la loi en matiĂšre de colocation (art. 8-1[2]).

1. Etablissement du bail
1.1. Forme et contenu du contrat

Le contrat de location est établi par écrit et respecte un bail type défini par décret (3).
Le bail peut ĂȘtre Ă©tabli directement entre le bailleur et le locataire, Ă©ventuellement avec l’aide d’un intermĂ©diaire (agent immobilier, administrateur de biens, huissier, notaire
). Il doit ĂȘtre fait en autant d’originaux que de parties et remis Ă  chacune d’elles.
Le contrat de location doit comporter certaines mentions et notamment l’identitĂ© des parties, la description du logement, sa surface habitable (4) et les conditions financiĂšres du contrat. Ainsi, en cas d’inexactitude supĂ©rieure Ă  5 % de la surface habitable mentionnĂ©e au bail d’une location nue, le locataire peut demander une diminution de loyer proportionnelle Ă  l’Ă©cart constatĂ© (art. 3 et 3-1).
Certaines clauses sont interdites. Si elles figurent dans le contrat, elles sont alors considĂ©rĂ©es comme Ă©tant inapplicables. Il s’agit notamment des clauses qui imposent comme mode de paiement du loyer le prĂ©lĂšvement automatique, qui prĂ©voient des pĂ©nalitĂ©s en cas de retard dans le paiement du loyer, qui interdisent au locataire d’hĂ©berger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui, qui prĂ©voient des frais de dĂ©livrance ou d’envoi de quittance, etc. (art. 4).
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un certain nombre de documents lors de la signature du contrat, et notamment un dossier de diagnostic technique incluant le DPE (diagnostic de performance énergétique) (art. 3-3).

1.2. Durée du contrat

Location d’un logement nu :
Le bail d’un logement nu est conclu pour une durĂ©e minimum de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique (par exemple, un particulier) ou une sociĂ©tĂ© civile immobiliĂšre familiale, et de six ans lorsqu’il est une personne morale (par exemple, une sociĂ©tĂ©, une association).
A la fin du bail et Ă  dĂ©faut de congĂ© donnĂ© par l’une ou l’autre des parties, le bail est renouvelĂ© sur proposition du bailleur ou reconduit automatiquement et dans les mĂȘmes conditions pour trois ans lorsque le bailleur est une personne physique ou une sociĂ©tĂ© civile immobiliĂšre familiale, et pour six ans lorsqu’il est une personne morale (art. 10).
Par exception, la durĂ©e peut ĂȘtre infĂ©rieure Ă  trois ans, mais d’au minimum un an, si le bailleur (personne physique, membre d’une sociĂ©tĂ© civile immobiliĂšre familiale ou d’une indivision) prĂ©voit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Les raisons et l’Ă©vĂ©nement invoquĂ© pour justifier la reprise doivent impĂ©rativement figurer dans le bail. Le bailleur confirme au locataire, par lettre recommandĂ©e avec avis de rĂ©ception, au minimum deux mois avant la fin du bail que l’Ă©vĂ©nement est rĂ©alisĂ© et qu’il reprendra le logement Ă  la date prĂ©vue. Si la rĂ©alisation de l’Ă©vĂ©nement justifiant la reprise du logement est diffĂ©rĂ©e, le bailleur peut Ă©galement proposer dans les mĂȘmes dĂ©lais un ultime report du terme du contrat. Lorsque l’Ă©vĂ©nement ne s’est pas produit ou n’a pas Ă©tĂ© confirmĂ©, le bail se poursuit jusqu’au dĂ©lai de trois ans (art. 11).
Location d’un logement meublĂ© :
Le contrat de location d’un logement meublĂ© est conclu pour une durĂ©e d’au moins un an. A la fin du bail et Ă  dĂ©faut de congĂ© donnĂ© par le bailleur ou le locataire ou de proposition de renouvellement, le bail est reconduit automatiquement et dans les mĂȘmes conditions pour un an.
Lorsque le locataire est un Ă©tudiant, les parties peuvent convenir d’un bail d’une durĂ©e de neuf mois qui n’est pas reconductible tacitement. Dans ce cas, si les parties ne conviennent pas de la reconduction du contrat, celui-ci prend fin Ă  son terme (art. 25-7).

1.3. Conditions financiĂšres de la location
1.3.1. Loyer
1.3.1.1. Fixation du loyer initial (article 17)

En principe, le loyer initial est fixé librement entre les parties au contrat.
Toutefois, depuis le 24 aoĂ»t 2022, lorsqu’un logement est classĂ© F ou G par le diagnostic de performance Ă©nergĂ©tique (logements gĂ©nĂ©ralement qualifiĂ©s de passoires thermiques ou passoires Ă©nergĂ©tiques), aucune augmentation de loyer ne peut ĂȘtre effectuĂ©e Ă  la nouvelle location.
En outre, dans certaines zones oĂč il existe un dĂ©sĂ©quilibre marquĂ© entre l’offre et la demande de logements, entraĂźnant des difficultĂ©s sĂ©rieuses d’accĂšs au logement, les loyers peuvent ĂȘtre encadrĂ©s par deux mĂ©canismes complĂ©mentaires au moment de la mise en location. La liste des communes comprises dans ces zones de tension du marchĂ© locatif est fixĂ©e par dĂ©cret (5).
a) Logements situés dans des zones de tension du marché locatif (art. 18) :
Pour l’ensemble des communes comprises dans ces zones, un dĂ©cret (6) fixe chaque annĂ©e le montant maximum d’Ă©volution des loyers en cas de relocation d’un logement. Ainsi, au moment du changement de locataire, le loyer d’un bien ne peut plus excĂ©der le dernier loyer appliquĂ©, revalorisĂ© sur la base de l’Ă©volution de l’indice de rĂ©fĂ©rence des loyers (IRL). L’augmentation de loyer peut ĂȘtre supĂ©rieure dans des cas particuliers : lorsque certains travaux d’amĂ©lioration ou de mise en conformitĂ© avec les caractĂ©ristiques de dĂ©cence sont rĂ©alisĂ©s par le bailleur ou lorsque le loyer est manifestement sous-Ă©valuĂ©.
Par ailleurs, les logements faisant l’objet d’une premiĂšre location, les logements inoccupĂ©s par un locataire depuis plus de dix-huit mois et les logements ayant fait l’objet, depuis moins de six mois, de travaux d’amĂ©lioration d’un montant au moins Ă©gal Ă  la derniĂšre annĂ©e de loyer, sont exclus du champ de ce dispositif. Il en est de mĂȘme pour les logements qui sortent d’un conventionnement avec l’Agence nationale de l’habitat (ANAH), pour lesquels la fixation du loyer est libre sauf pour les « passoires Ă©nergĂ©tiques » (art. 18-1).
b) Logements situĂ©s dans certaines zones de tension du marchĂ© locatif dotĂ©es d’un observatoire local des loyers agrĂ©Ă© (article17 et article 140 de la loi dite ELAN) :
Un mĂ©canisme complĂ©mentaire a Ă©tĂ© introduit Ă  titre expĂ©rimental, par l’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018. Il prĂ©voit que, dans les zones tendues et dotĂ©es d’un observatoire local des loyers agrĂ©Ă© par l’Etat, les Ă©tablissements publics de coopĂ©ration intercommunale compĂ©tents en matiĂšre d’habitat, la commune de Paris, les Ă©tablissements publics territoriaux de la mĂ©tropole du Grand Paris, la mĂ©tropole de Lyon et la mĂ©tropole d’Aix-Marseille-Provence peuvent demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers soit mis en place. Un dĂ©cret dĂ©termine le pĂ©rimĂštre du territoire de la collectivitĂ© demandeuse sur lequel s’applique le dispositif, lorsqu’il existe un Ă©cart important entre le niveau moyen de loyer constatĂ© dans le parc locatif privĂ© et le loyer moyen pratiquĂ© dans le parc locatif social ; un niveau de loyer mĂ©dian Ă©levĂ© ; un taux de logements commencĂ©s, rapportĂ© aux logements existants sur les cinq derniĂšres annĂ©es, faible ; des perspectives limitĂ©es de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l’habitat et de faibles perspectives d’Ă©volution de celles-ci.
Ce dispositif s’appuie sur des rĂ©fĂ©rences de loyers dĂ©terminĂ©es Ă  partir des donnĂ©es reprĂ©sentatives des loyers du marchĂ© locatif local produites par les observatoires locaux des loyers dans le respect de prescriptions mĂ©thodologiques dĂ©finies par un conseil scientifique.
A partir de ces donnĂ©es, les prĂ©fets concernĂ©s fixent annuellement par arrĂȘtĂ© et pour chaque catĂ©gorie de logement et secteur gĂ©ographique donnĂ©s, des rĂ©fĂ©rences de loyers (loyer de rĂ©fĂ©rence, loyer de rĂ©fĂ©rence majorĂ© et loyer de rĂ©fĂ©rence minorĂ©) exprimĂ©es par un prix au mĂštre carrĂ© de surface habitable, lequel varie notamment selon le nombre de piĂšces du logement, la pĂ©riode de construction de l’immeuble et le caractĂšre meublĂ© ou non de la location.
Dans les territoires oĂč l’arrĂȘtĂ© prĂ©fectoral est pris, le loyer au mĂštre carrĂ© des logements mis en location ne peut pas excĂ©der le loyer de rĂ©fĂ©rence majorĂ©, ce dernier devant ĂȘtre mentionnĂ© dans le contrat de location. Toutefois, lorsque le logement prĂ©sente certaines caractĂ©ristiques de localisation ou de confort, le bailleur peut fixer un loyer supĂ©rieur au loyer de rĂ©fĂ©rence majorĂ© en appliquant un complĂ©ment de loyer au loyer de base, lorsque celui-ci est Ă©gal au loyer de rĂ©fĂ©rence majorĂ© correspondant au logement. Le montant de ce complĂ©ment de loyer et les caractĂ©ristiques le justifiant doivent ĂȘtre mentionnĂ©s dans le contrat de location. Le locataire dispose d’un dĂ©lai de trois mois, Ă  partir de la signature du bail, pour contester ce complĂ©ment de loyer en saisissant au prĂ©alable et obligatoirement la commission dĂ©partementale de conciliation compĂ©tente, et, en l’absence d’accord entre les parties, en ayant recours au juge. Aucun complĂ©ment de loyer ne peut ĂȘtre appliquĂ© lorsque le logement prĂ©sente une ou plusieurs des caractĂ©ristiques suivantes : des sanitaires sur le palier, des signes d’humiditĂ© sur certains murs, un niveau de performance Ă©nergĂ©tique de classe F ou de classe G, des fenĂȘtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation, un vis-Ă -vis Ă  moins de dix mĂštres, des infiltrations ou des inondations provenant de l’extĂ©rieur du logement, des problĂšmes d’Ă©vacuation d’eau au cours des trois derniers mois, une installation Ă©lectrique dĂ©gradĂ©e ou une mauvaise exposition de la piĂšce principale.
Des sites internet sont gĂ©nĂ©ralement mis Ă  disposition des locataires et bailleurs par l’Etat ou les collectivitĂ©s afin de leur permettre de connaĂźtre les loyers de rĂ©fĂ©rences applicables au logement.
La liste des communes concernées par ce dispositif expérimental est disponible ici : https://www.ecologie.gouv.fr/encadrement-des-loyers.

1.3.1.2. Evolution du loyer en cours de contrat
1.3.1.2.1. RĂ©vision annuelle du loyer (art. 17-1)

Lorsqu’une clause le prĂ©voit, le loyer peut ĂȘtre rĂ©visĂ©, une fois par an, Ă  une date de rĂ©vision indiquĂ©e au bail ou, Ă  dĂ©faut, Ă  la date anniversaire du bail. Toutefois, pour tous les baux signĂ©s, renouvelĂ©s ou reconduits tacitement Ă  compter du 24 aoĂ»t 2022, lorsqu’un logement est classĂ© F ou G par le diagnostic de performance Ă©nergĂ©tique (passoire thermique ou Ă©nergĂ©tique), le bailleur n’est pas autorisĂ© Ă  rĂ©viser le loyer.
Cette augmentation annuelle du loyer ne peut ĂȘtre supĂ©rieure Ă  la variation de l’indice de rĂ©fĂ©rence des loyers (IRL) publiĂ© par l’INSEE. Cet indice correspond Ă  la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’Ă©volution des prix Ă  la consommation, hors tabac et hors loyers.
L’indice de rĂ©fĂ©rence Ă  prendre en compte est celui du trimestre qui figure dans le bail ou, Ă  dĂ©faut, le dernier indice publiĂ© Ă  la date de signature du contrat. Il est Ă  comparer avec l’indice du mĂȘme trimestre connu Ă  la date de rĂ©vision.
Le bailleur dispose d’un dĂ©lai d’un an, Ă  compter de la date de rĂ©vision, pour en faire la demande. La rĂ©vision prend effet au jour de sa demande ; elle ne peut donc pas ĂȘtre rĂ©troactive.
PassĂ© ce dĂ©lai, la rĂ©vision du loyer pour l’annĂ©e Ă©coulĂ©e n’est plus possible, le bailleur Ă©tant alors prĂ©sumĂ© avoir renoncĂ© au bĂ©nĂ©fice de cette clause pour l’annĂ©e Ă©coulĂ©e.
Si le bail ne prĂ©voit pas de clause de rĂ©vision, le loyer reste le mĂȘme pendant toute la durĂ©e de la location.

1.3.1.2.2. Evolution du loyer consécutive à des travaux (art. 6 et 17-1)

Exceptionnellement, le loyer d’un logement rĂ©pondant aux caractĂ©ristiques de dĂ©cence peut ĂȘtre revu Ă  la hausse ou Ă  la baisse en cours de bail lorsque le bailleur et le locataire ont convenu de travaux que l’une ou l’autre des parties fera exĂ©cuter Ă  ses frais durant l’exĂ©cution du contrat.
Toutefois, pour tous les baux signĂ©s, renouvelĂ©s ou reconduits tacitement Ă  compter du 24 aoĂ»t 2022, lorsqu’un logement est classĂ© F ou G par le diagnostic de performance Ă©nergĂ©tique (passoire thermique ou Ă©nergĂ©tique), le bailleur n’est pas autorisĂ© Ă  procĂ©der Ă  une majoration du loyer.
La clause du contrat de location ou l’avenant qui prĂ©voient cet accord doivent fixer la majoration ou la diminution de loyer applicable suite Ă  la rĂ©alisation des travaux et, selon le cas, fixer ses modalitĂ©s d’application. Lorsqu’elle concerne des travaux Ă  rĂ©aliser par le bailleur, cette clause ne peut porter que sur des travaux d’amĂ©lioration.

1.3.1.3. Ajustement du loyer au renouvellement du bail (art. 17-2 et 25-9)

Hors zones de tension du marchĂ© locatif, le loyer ne fait l’objet d’aucune rĂ©Ă©valuation au moment du renouvellement du bail sauf s’il est manifestement sous-Ă©valuĂ©. Toutefois, depuis le 24 aoĂ»t 2022, aucune rĂ©Ă©valuation de loyer ne peut ĂȘtre appliquĂ©e dans les logements de la classe F ou de la classe G (passoires thermiques ou Ă©nergĂ©tiques).
A l’expiration du bail, si le bailleur considĂšre que le loyer est manifestement sous-Ă©valuĂ©, il peut proposer une augmentation de loyer, en se rĂ©fĂ©rant aux loyers habituellement constatĂ©s dans le voisinage pour des logements comparables.
Il doit faire cette proposition au moins six mois avant le terme du contrat par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice (anciennement appelé huissier de justice) ou lettre remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette proposition doit reproduire intégralement, sous peine de nullité, les dispositions légales relatives à la réévaluation de loyer (art. 17-2 I) et indiquer le montant du nouveau loyer proposé ainsi que la liste des références de loyers ayant servi à le déterminer.
En cas de dĂ©saccord ou Ă  dĂ©faut de rĂ©ponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, la commission dĂ©partementale de conciliation peut ĂȘtre saisie. Il s’agit d’un cas de saisine prĂ©alable obligatoire de la commission avant saisine du juge. Celle-ci s’efforce de concilier les parties et en cas d’Ă©chec rend un avis pouvant ĂȘtre transmis au juge saisi par l’une ou l’autre des parties.
A dĂ©faut de conciliation, le bailleur peut alors saisir le juge du tribunal judiciaire qui fixera alors lui-mĂȘme le loyer applicable.
Si, au terme du contrat, aucun accord n’est trouvĂ©, ou si le juge du tribunal judiciaire n’est pas saisi, le contrat est reconduit aux mĂȘmes conditions de loyer (Ă©ventuellement rĂ©visĂ©, si une clause le prĂ©voit).
Lorsqu’une hausse de loyer a Ă©tĂ© convenue entre les parties ou fixĂ©e judiciairement, celle-ci s’applique progressivement au cours du bail renouvelĂ© :

– lorsque la hausse est infĂ©rieure ou Ă©gale Ă  10 % de l’ancien loyer, l’augmentation est Ă©chelonnĂ©e par tiers sur trois ans, si le bailleur est un particulier (ou une SCI familiale), ou par sixiĂšme sur six ans, s’il est une personne morale (hors SCI familiale). Cette hausse s’entend hors rĂ©vision annuelle liĂ©e Ă  la variation de l’indice de rĂ©fĂ©rence des loyers ;
– lorsque la hausse est supĂ©rieure Ă  10 % de l’ancien loyer, elle doit ĂȘtre, dans tous les cas, Ă©talĂ©e par sixiĂšme sur six ans. L’Ă©talement par sixiĂšme s’applique mĂȘme si le bail est renouvelĂ© pour une durĂ©e infĂ©rieure Ă  six ans, par exemple pour trois ans. Dans ce cas, l’augmentation continue Ă  s’Ă©chelonner lors du renouvellement suivant.

Pour les logements meublĂ©s, la hausse du loyer convenue entre les parties ou fixĂ©e judiciairement s’applique au contrat renouvelĂ©. Toutefois, si la hausse est supĂ©rieure Ă  10%, elle s’applique par tiers annuel au contrat renouvelĂ© et lors des renouvellements ultĂ©rieurs.
Enfin, sur certains territoires (cf. § 1.3.1.1), les modalitĂ©s d’ajustement du loyer au renouvellement du contrat connaissent certaines particularitĂ©s :

– dans l’ensemble des zones de tension du marchĂ© locatif, un dĂ©cret limite la hausse de loyer applicable au renouvellement de bail (art. 18). Le loyer ne peut ĂȘtre rĂ©Ă©valuĂ© que si le loyer est manifestement sous-Ă©valuĂ© et dans les limites fixĂ©es par ce dĂ©cret (7) ;

En outre, le dispositif expĂ©rimental de l’article 140 de la loi ELAN prĂ©voit que dans les zones de tension du marchĂ© locatif dotĂ©es d’un observatoire local des loyers et pour lesquelles un arrĂȘtĂ© prĂ©fectoral fixe des rĂ©fĂ©rences de loyers, deux procĂ©dures d’encadrement des loyers au stade du renouvellement du bail sont ouvertes :

– le locataire peut engager une action en diminution de loyer si le montant du loyer fixĂ© au contrat (hors montant du complĂ©ment de loyer) s’avĂšre supĂ©rieur au loyer de rĂ©fĂ©rence majorĂ© publiĂ© par le prĂ©fet. Il doit alors faire une proposition au bailleur, au moins cinq mois avant le terme du bail, par lettre recommandĂ©e avec accusĂ© de rĂ©ception, par acte de commissaire de justice ou lettre remise en main propre contre rĂ©cĂ©pissĂ© ou Ă©margement ;
– le bailleur peut engager une action en rĂ©Ă©valuation du loyer dĂšs lors que le loyer fixĂ© au bail est infĂ©rieur au loyer de rĂ©fĂ©rence minorĂ© publiĂ© par le prĂ©fet. Il doit alors faire une proposition au locataire, au moins six mois avant le terme du bail et dans les mĂȘmes conditions de forme, qui ne peut ĂȘtre supĂ©rieure au loyer de rĂ©fĂ©rence minorĂ©.

Pour le rÚglement des litiges liés à ces deux situations, comme pour les litiges relatifs à la réévaluation des loyers au renouvellement du bail en zones de tension du marché locatif, la saisine de la commission départementale de conciliation constitue également un préalable à la saisine du juge.

1.3.2. Charges locatives (art. 23)

Les charges locatives, ou charges rĂ©cupĂ©rables, correspondent Ă  certaines catĂ©gories de dĂ©penses prises en charge par le bailleur, mais qui peuvent ĂȘtre rĂ©cupĂ©rĂ©es auprĂšs du locataire. Elles sont la contrepartie de services rendus liĂ©s Ă  la chose louĂ©e, de dĂ©penses d’entretien courant et de menues rĂ©parations relatives aux parties communes, et de certaines impositions liĂ©es Ă  des services au locataire.
La liste des charges récupérables est limitativement énumérée par un décret (8) qui distingue huit postes de charges.
Le bailleur peut donc récupérer ces charges auprÚs des locataires de deux maniÚres :

– de maniĂšre ponctuelle en apportant les justificatifs des dĂ©penses engagĂ©es ;
– de maniĂšre rĂ©guliĂšre par versement pĂ©riodique de provisions pour charges, par exemple tous les mois ou tous les trimestres.

Si les charges sont payĂ©es par provision, une rĂ©gularisation doit ĂȘtre effectuĂ©e chaque annĂ©e en comparant le total des provisions versĂ©es par le locataire avec les dĂ©penses effectives engagĂ©es par le bailleur pendant l’annĂ©e. Si les provisions sont supĂ©rieures aux dĂ©penses rĂ©elles, celui-ci doit reverser le trop-perçu au locataire ; dans le cas contraire, il peut exiger un complĂ©ment.
Le montant des charges rĂ©cupĂ©rĂ©es par le bailleur doit ĂȘtre dans tous les cas justifiĂ©.
C’est ainsi que le bailleur doit communiquer au locataire :

– le dĂ©compte des charges locatives par nature de charges (Ă©lectricitĂ©, eau chaude, eau froide, ascenseur
) ;
– le mode de rĂ©partition entre les locataires si le logement est situĂ© dans un immeuble collectif ;
– une note d’information sur les modalitĂ©s de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectives.

Dans les six mois suivant l’envoi du dĂ©compte, le bailleur doit tenir Ă  la disposition du locataire, dans des conditions normales, l’ensemble des piĂšces justificatives de charges complĂ©mentaires (factures, contrats de fournitures). Depuis le 1er septembre 2015, il doit transmettre le rĂ©capitulatif des charges du logement par voie dĂ©matĂ©rialisĂ©e ou par voie postale dĂšs lors que le locataire en fait la demande.
Si la rĂ©gularisation des charges n’a pas Ă©tĂ© effectuĂ©e dans l’annĂ©e suivant leur exigibilitĂ©, le locataire peut exiger un paiement Ă©chelonnĂ© sur douze mois (art. 23).
Location de logement meublé et colocation (de logement nu ou meublé) :
Les parties peuvent opter, lors de la conclusion du contrat, pour la rĂ©cupĂ©ration des charges, en fonction des dĂ©penses rĂ©ellement engagĂ©es comme dĂ©crit prĂ©cĂ©demment, ou sous la forme d’un forfait. Dans ce cas, le montant du forfait est fixĂ© dĂšs la conclusion du contrat et ne donne pas lieu Ă  rĂ©gularisation. Ce montant, Ă©ventuellement rĂ©visĂ© chaque annĂ©e dans les mĂȘmes conditions que le loyer, ne doit pas ĂȘtre manifestement disproportionnĂ© au regard des charges dont le locataire se serait acquittĂ© sur justification des dĂ©penses engagĂ©es par le bailleur (art. 8-1 et 25-10).

1.3.3. Contribution du locataire au partage des Ă©conomies de charges (art. 23-1)

Dans le cadre d’une location nue, une contribution financiĂšre peut ĂȘtre demandĂ©e au locataire en plus du loyer et des charges lorsque le bailleur a rĂ©alisĂ© dans les parties privatives d’un logement, ou dans les parties communes de l’immeuble, des travaux d’Ă©conomies d’Ă©nergie.
Cette contribution, limitĂ©e au maximum Ă  quinze annĂ©es et dont le montant fixe et non rĂ©visable ne peut ĂȘtre supĂ©rieur Ă  la moitiĂ© du montant de l’Ă©conomie d’Ă©nergie estimĂ©e, peut ĂȘtre demandĂ©e au locataire au titre du partage des Ă©conomies de charge Ă  partir de la date d’achĂšvement des travaux, dans des conditions strictement fixĂ©es par les textes. Elle ne peut ĂȘtre exigible qu’Ă  la condition qu’un ensemble de travaux ait Ă©tĂ© rĂ©alisĂ© et que le logement ait un niveau de performance compris entre la classe A et la classe E du diagnostic de performance Ă©nergĂ©tique.

1.3.4. Modalités de paiement

Le paiement du loyer et des charges doit ĂȘtre effectuĂ© Ă  la date prĂ©vue au contrat.
Le bailleur est tenu de transmettre gratuitement au locataire qui en fait la demande, une quittance, qui indique le dĂ©tail des sommes versĂ©es par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Avec l’accord du locataire, la quittance peut ĂȘtre transmise par voie dĂ©matĂ©rialisĂ©e. Aucuns frais liĂ©s Ă  la gestion de l’avis d’Ă©chĂ©ance ou de la quittance ne peuvent ĂȘtre facturĂ©s au locataire (art. 21).

1.4. Garanties

FrĂ©quemment, le bailleur exige certaines garanties pour se prĂ©munir de l’inexĂ©cution des obligations du locataire. Pour ce faire, le bailleur dispose de diffĂ©rents moyens, strictement encadrĂ©s par la loi.

1.4.1. DĂ©pĂŽt de garantie (art. 22)

Le contrat de location peut prĂ©voir le paiement d’un dĂ©pĂŽt de garantie qui sert Ă  couvrir les Ă©ventuels manquements du locataire Ă  ses obligations locatives.
Son montant doit obligatoirement figurer dans le bail. Il ne peut pas ĂȘtre supĂ©rieur Ă  un mois de loyer, hors charges, pour les locations nues et ne peut faire l’objet d’aucune rĂ©vision en cours ou au renouvellement du bail.
Pour les locations meublées, le montant du dépÎt est limité à deux mois de loyer, hors charges (art. 25-6).
Au moment de la signature du bail, le dĂ©pĂŽt de garantie est versĂ© au bailleur directement par le locataire ou par l’intermĂ©diaire d’un tiers.
Aucun dĂ©pĂŽt de garantie ne peut ĂȘtre versĂ© lorsque le loyer est payable d’avance pour une pĂ©riode supĂ©rieure Ă  deux mois.
Les modalités de restitution du dépÎt de garantie à la fin du bail sont précisées dans la partie 3.2.2.

1.4.2. Garantie autonome (art. 22-1-1)

Une garantie autonome peut ĂȘtre souscrite en lieu et place du dĂ©pĂŽt de garantie, dans la limite du montant de celui-ci. AppliquĂ©e au contrat de location, la garantie autonome est l’engagement par lequel le garant s’oblige, en cas de non-respect par le locataire de ses obligations, Ă  verser une somme, soit Ă  premiĂšre demande, soit suivant des modalitĂ©s convenues sans pouvoir opposer aucune exception Ă  l’obligation garantie.

1.4.3. Cautionnement (art. 22-1)

Le terme caution dĂ©signe la personne qui, dans un document Ă©crit appelĂ© Acte de cautionnement, s’engage envers le bailleur Ă  payer les dettes locatives du locataire et Ă  exĂ©cuter les obligations qui lui incombent en cas de dĂ©faillance de sa part (ex. : loyers, charges, frais de remise en Ă©tat du logement
).
Exigibilité :
Le bailleur ne peut exiger de cautionnement, Ă  peine de nullitĂ©, s’il a dĂ©jĂ  souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives (ex. : garantie des risques locatifs, assurance privĂ©e) sauf si le logement est louĂ© Ă  un Ă©tudiant ou un apprenti.
Lorsque le bailleur est une personne morale, hors sociĂ©tĂ© immobiliĂšre familiale, une caution ne peut ĂȘtre demandĂ©e que si le logement est louĂ© Ă  un Ă©tudiant qui ne bĂ©nĂ©ficie pas d’une bourse de l’enseignement supĂ©rieur ou si elle est apportĂ©e par certains organismes.
Le bailleur ne peut enfin pas refuser la caution prĂ©sentĂ©e au motif qu’elle ne possĂšde pas la nationalitĂ© française ou qu’elle ne rĂ©side pas sur le territoire mĂ©tropolitain.
Forme et contenu de l’acte de cautionnement :
L’acte de cautionnement doit ĂȘtre Ă©crit et signĂ© par la caution. Le bailleur doit remettre un exemplaire du contrat de location Ă  la caution. L’acte de cautionnement doit obligatoirement comporter certaines informations : il doit faire apparaĂźtre le montant du loyer, les conditions de sa rĂ©vision tels qu’ils figurent au contrat de location, et comporter la mention suivante : « Lorsque le cautionnement d’obligations rĂ©sultant d’un contrat de location conclu en application du prĂ©sent titre ne comporte aucune indication de durĂ©e ou lorsque la durĂ©e du cautionnement est stipulĂ©e indĂ©terminĂ©e, la caution peut le rĂ©silier unilatĂ©ralement. La rĂ©siliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelĂ©, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la rĂ©siliation ».
En outre, la caution doit apposer elle-mĂȘme la mention prĂ©vue par l’article 2297 du code civil selon laquelle elle s’engage en qualitĂ© de caution Ă  payer au crĂ©ancier ce que lui doit le dĂ©biteur en cas de dĂ©faillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimĂ© en toutes lettres et en chiffres.
DurĂ©e de l’engagement :
Engagement sans durée :
Si aucune durĂ©e d’engagement ne figure dans l’acte, la caution peut mettre fin Ă  son engagement Ă  tout moment par lettre recommandĂ©e avec avis de rĂ©ception.
Toutefois, la rĂ©siliation signifiĂ©e au bailleur ne prend effet qu’Ă  l’expiration du bail en cours.
En pratique, la caution qui rĂ©silie son engagement reste donc tenue des dettes locatives jusqu’Ă  la fin du contrat de location en cours, elle n’en est plus tenue lorsque le bail est reconduit ou renouvelĂ©.
Engagement à durée déterminée :
Quand une durĂ©e prĂ©cise est indiquĂ©e dans l’acte de cautionnement, la caution ne peut pas rĂ©silier son engagement. Elle est tenue des dettes locatives jusqu’Ă  la date initialement prĂ©vue.
Colocation (de logement loué nu ou meublé) (art. 8-1) :
Dans une colocation, les colocataires et les personnes qui se portent caution pour leur compte peuvent ĂȘtre solidairement tenus responsables du paiement du loyer. Lorsqu’un des colocataires donne congĂ©, cette solidaritĂ© cesse lorsqu’un nouveau colocataire le remplace ou, Ă  dĂ©faut de remplaçant, au bout de six mois aprĂšs la fin du dĂ©lai de prĂ©avis du congĂ©.
Par ailleurs, l’engagement de la personne qui s’est portĂ©e caution pour le colocataire sortant cesse dans les mĂȘmes conditions. A cet effet, l’acte de cautionnement doit nĂ©cessairement identifier un des colocataires.

1.5. Etat des lieux (art. 3-2)

Lors de la remise et de la restitution des clĂ©s, un Ă©tat des lieux doit ĂȘtre Ă©tabli selon les modalitĂ©s dĂ©finies par dĂ©cret (9). Ce document dĂ©crit l’Ă©tat du logement louĂ© avec prĂ©cision, ainsi que les Ă©quipements qu’il comporte. En comparant l’Ă©tat des lieux dressĂ© Ă  l’arrivĂ©e et au dĂ©part du locataire, le bailleur pourra demander rĂ©paration des dĂ©tĂ©riorations causĂ©es par le locataire. A dĂ©faut d’Ă©tat des lieux d’entrĂ©e, le logement est prĂ©sumĂ© avoir Ă©tĂ© dĂ©livrĂ© en bon Ă©tat sauf si le locataire en apporte la preuve contraire ou si le bailleur a fait obstacle Ă  l’Ă©tablissement de l’Ă©tat des lieux.
Il est Ă©tabli par Ă©crit sur support papier ou sous forme Ă©lectronique contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandatĂ© par les deux parties. Un exemplaire doit ĂȘtre remis en main propre ou par voie dĂ©matĂ©rialisĂ©e Ă  chacune des parties ou Ă  leur mandataire, au moment de la signature. Le locataire peut demander au bailleur ou Ă  son reprĂ©sentant de complĂ©ter l’Ă©tat des lieux d’entrĂ©e dans les dix jours suivant sa date de rĂ©alisation pour tout Ă©lĂ©ment concernant le logement, ou durant le premier mois de la pĂ©riode de chauffe concernant l’Ă©tat des Ă©lĂ©ments de chauffage. Si le bailleur refuse de complĂ©ter l’Ă©tat des lieux, le locataire peut saisir la commission dĂ©partementale de conciliation dont dĂ©pend le logement.
Si les parties ne peuvent Ă©tablir l’Ă©tat des lieux de maniĂšre contradictoire et amiable (par exemple, si l’une des parties ne se prĂ©sente pas ou si les parties ne s’accordent pas sur le contenu de l’Ă©tat des lieux), le bailleur ou le locataire peut faire appel Ă  un commissaire de justice pour l’Ă©tablir. Ce dernier doit aviser les parties au moins sept jours Ă  l’avance par lettre recommandĂ©e avec avis de rĂ©ception. Dans ce cas, les frais de commissaire de justice sont partagĂ©s par moitiĂ© entre le bailleur et le locataire, les tarifs sont fixes et dĂ©terminĂ©s tous les deux ans par arrĂȘtĂ© (10).
Location de logement meublé :
Au-delĂ  de l’Ă©tat des lieux, un inventaire et un Ă©tat dĂ©taillĂ© du mobilier doivent Ă©galement ĂȘtre Ă©tablis, sans que cela ne puisse donner lieu Ă  une prise en charge financiĂšre supplĂ©mentaire du locataire (art. 25-5).

2. Droits et obligations des parties

Au-delĂ  des conditions particuliĂšres prĂ©vues par le contrat de location, bailleurs et locataires sont soumis Ă  un certain nombre d’obligations prĂ©vues par la loi durant l’exĂ©cution du contrat.

2.1. Obligations générales du bailleur (art. 6)

Délivrer un logement décent :
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement dĂ©cent, ne laissant pas apparaĂźtre de risques manifestes pouvant porter atteinte Ă  la sĂ©curitĂ© physique ou Ă  la santĂ©, exempt de toute infestation d’espĂšces nuisibles et parasites, rĂ©pondant Ă  un critĂšre de performance Ă©nergĂ©tique minimale et dotĂ© des Ă©lĂ©ments de confort le rendant conforme Ă  l’usage d’habitation.
Un dĂ©cret (11) dĂ©termine le critĂšre de performance Ă©nergĂ©tique Ă  respecter et les caractĂ©ristiques relatives Ă  la sĂ©curitĂ© physique et Ă  la santĂ© des locataires, aux Ă©lĂ©ments d’Ă©quipements et de confort et Ă  la surface et au volume habitable que doit respecter un logement dĂ©cent.
A partir du 1er janvier 2023, et jusqu’au 1er janvier 2025, en France mĂ©tropolitaine, ce critĂšre de performance Ă©nergĂ©tique minimale est dĂ©fini par un seuil maximal de consommation d’Ă©nergie finale par mĂštre carrĂ© et par an. Le logement doit avoir une consommation d’Ă©nergie, estimĂ©e par le diagnostic de performance Ă©nergĂ©tique, infĂ©rieure Ă  450 kilowattheures d’Ă©nergie finale par mĂštre carrĂ© de surface habitable et par an (12).
A compter du 1er janvier 2025, le logement doit rĂ©pondre Ă  un niveau de performance minimal compris, au sens de l’art. L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :
1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F du diagnostic de performance énergétique ;
2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;
3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.
En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, Ă  La RĂ©union et Ă  Mayotte, le niveau de performance d’un logement dĂ©cent est compris :
a) A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ;
b) A compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E.
Le logement mis en location qui ne répond pas aux critÚres précités aux échéances fixées est considéré comme non décent.
Ces échéances sont résumées dans le tableau suivant (France métropolitaine uniquement) :

 

Echéance 1er janvier 2023 1er janvier 2025 1er janvier 2028 1er janvier 2034
CritÚre ou niveau de performance énergétique minimal Consommation en énergie finale

< 450 kWhEF/m2/an

Classe DPE F Classe DPE E Classe DPE D
Textes de référence Article 17, loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019
Article 6, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (version en vigueur au 1er janvier 2023)

Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021

Article 160, loi n° 2021-1104 du 22 août 2021
Article 6, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (version en vigueur au 1er janvier 2025)
Application Application aux nouveaux contrats de location et aux renouvellements ou reconductions tacites de contrats.

 

Le logement doit Ă©galement assurer le clos et le couvert, disposer d’un gros Ɠuvre en bon Ă©tat d’entretien et de soliditĂ©, protĂ©ger le locataire contre l’humiditĂ© et les infiltrations d’eau et d’air parasites, permettre un renouvellement de l’air et une Ă©vacuation de l’humiditĂ© adaptĂ©s au regard des conditions d’occupation du logement et du fonctionnement des Ă©quipements, disposer de dispositifs de retenue dans un Ă©tat conforme Ă  leur usage, comporter des matĂ©riaux de construction, des canalisations et des revĂȘtements ne prĂ©sentant pas de risques manifestes pour la santĂ© et la sĂ©curitĂ© physique des locataires, disposer de rĂ©seaux, de branchements et d’Ă©quipements Ă©lectriques et de gaz en bon Ă©tat, ĂȘtre muni d’Ă©quipements de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire conforme aux rĂšgles et normes de sĂ©curitĂ© et ĂȘtre en bon Ă©tat d’usage et de fonctionnement, disposer d’une aĂ©ration et d’un Ă©clairage suffisant.
Il doit disposer d’Ă©lĂ©ments d’Ă©quipements et de confort minimaux.
Il doit Ă©galement disposer au moins d’une piĂšce principale ayant soit une surface habitable au moins Ă©gale Ă  9 mĂštres carrĂ©s et une hauteur sous plafond au moins Ă©gale Ă  2,20 mĂštres, soit un volume habitable au moins Ă©gal Ă  20 mĂštres cubes.
Des adaptations particuliĂšres de ces critĂšres ont Ă©tĂ© dĂ©finies pour certains dĂ©partements et rĂ©gions d’outre-mer.
Si le logement ne satisfait pas ces caractĂ©ristiques, le locataire peut demander au bailleur sa mise en conformitĂ©. A dĂ©faut de rĂ©ponse de celui-ci Ă  la demande de mise en conformitĂ© dans un dĂ©lai de deux mois ou Ă  dĂ©faut d’accord entre les parties, la commission dĂ©partementale de conciliation peut ĂȘtre saisie par l’une ou l’autre des parties. Cette saisine est facultative. A dĂ©faut de saisine ou d’accord constatĂ© par la commission, le juge peut ĂȘtre saisi du litige aux fins de dĂ©terminer la nature des travaux Ă  rĂ©aliser et le dĂ©lai de leur exĂ©cution.
Toutefois, Ă  compter du 1er janvier 2023, le juge ne peut ordonner de mesure visant Ă  permettre le respect du seuil maximal de consommation d’Ă©nergie finale lorsque le logement est en copropriĂ©tĂ© et que le copropriĂ©taire concernĂ© dĂ©montre que, malgrĂ© ses diligences en vue de l’examen de rĂ©solutions tendant Ă  la rĂ©alisation de travaux relevant des parties communes ou d’Ă©quipements communs et la rĂ©alisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptĂ©s aux caractĂ©ristiques du bĂątiment, il n’a pu parvenir Ă  un niveau de consommation Ă©nergĂ©tique infĂ©rieur au seuil maximal. Au 1er janvier 2025, il ne peut Ă©galement ordonner de travaux visant Ă  permettre le respect du niveau de performance minimal lorsque le logement est soumis Ă  des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle Ă  l’atteinte de ce niveau de performance minimal malgrĂ© la rĂ©alisation de travaux compatibles avec ces contraintes. Les critĂšres relatifs Ă  ces contraintes sont prĂ©cisĂ©s par dĂ©cret.
DĂ©livrer un logement en bon Ă©tat :
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement en bon Ă©tat d’usage et de rĂ©parations, et dotĂ© d’Ă©quipements en bon Ă©tat de fonctionnement.
Si le logement n’est pas en bon Ă©tat, les parties peuvent convenir, par une clause expresse insĂ©rĂ©e dans le bail, de travaux que le locataire exĂ©cutera ou fera exĂ©cuter en contrepartie d’une rĂ©duction de loyer pendant une pĂ©riode dĂ©terminĂ©e (cf. § 1.3.1.2.2). Une telle clause ne peut concerner que des logements rĂ©pondant dĂ©jĂ  aux caractĂ©ristiques de dĂ©cence.
Entretenir le logement :
Le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en Ă©tat de servir Ă  l’usage prĂ©vu par le contrat, et d’y faire toutes les rĂ©parations nĂ©cessaires au maintien en Ă©tat et Ă  l’entretien normal des locaux louĂ©s, en dehors de tout ce qui touche aux rĂ©parations locatives (menues rĂ©parations et entretien courant Ă  la charge du locataire, cf. partie 2.2).
Aménagements réalisés par le locataire :
Le bailleur ne peut s’opposer aux amĂ©nagements que son locataire souhaite rĂ©aliser dans le logement, Ă  condition qu’il ne s’agisse pas de travaux de transformation.
A titre d’exemple, la modification du coloris des peintures ou la pose du papier peint pourraient ĂȘtre considĂ©rĂ©s comme de simples amĂ©nagements du logement que le bailleur ne saurait interdire. En revanche, le fait d’abattre une cloison ou de transformer une chambre en cuisine constituerait une transformation nĂ©cessitant prĂ©alablement une autorisation Ă©crite du bailleur.
Usage du logement :
Le bailleur doit assurer au locataire un usage paisible du logement. Le logement louĂ© est le domicile du locataire. A ce titre, il en a la jouissance exclusive et peut utiliser les lieux librement dans le respect du contrat de location et, le cas Ă©chĂ©ant, d’un rĂšglement intĂ©rieur Ă  l’immeuble. Il peut aussi inviter ou hĂ©berger les personnes de son choix. DĂšs lors, le bailleur n’a pas le droit d’imposer un droit de visite Ă  son locataire en dehors de certaines circonstances (vente du logement, dĂ©part du locataire
), d’interdire l’accĂšs au logement Ă  des personnes autres que la famille du locataire, de pĂ©nĂ©trer dans le logement sans l’accord du locataire, de lui interdire d’avoir des animaux familiers, de lui interdire de fumer, etc.
En cas de troubles de voisinage causés par les personnes qui occupent ces locaux, le bailleur doit, aprÚs leur avoir adressé une mise en demeure dûment motivée, utiliser les droits dont il dispose en propre afin de faire cesser ces troubles de voisinage (art. 6-1).
Informations relatives Ă  la consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire (art. 6-2) ainsi qu’Ă  la qualitĂ© de l’eau (article 6-3) :
Lorsque l’immeuble est Ă©quipĂ© d’une installation centrale de chauffage, de froid ou d’eau chaude sanitaire et muni des dispositifs d’individualisation des frais tĂ©lĂ©-relevables, le bailleur transmet au locataire une Ă©valuation de la consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire de son local privatif, selon des modalitĂ©s prĂ©cisĂ©es par dĂ©cret.
Lorsque le logement est situĂ© dans un immeuble relevant du statut de la copropriĂ©tĂ©, le bailleur transmet au locataire les informations qu’il a reçues dans les conditions prĂ©vues par l’article 24-9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriĂ©tĂ© des immeubles bĂątis.
Lorsque le contrat de fourniture d’eau n’est pas individualisĂ©, le bailleur transmet au locataire la facture Ă©tablie dans les conditions prĂ©vues Ă  l’article L. 2224-12-1 du code gĂ©nĂ©ral des collectivitĂ©s territoriales, ainsi que les informations complĂ©mentaires sur la qualitĂ© de l’eau qui lui ont Ă©tĂ© adressĂ©es, concomitamment Ă  la communication du dĂ©compte de charges ou, Ă  dĂ©faut, au moins une fois par an.
Lorsque le logement est situĂ© dans un immeuble relevant du statut de la copropriĂ©tĂ©, le bailleur transmet au locataire les informations qu’il a reçues dans les conditions prĂ©vues par l’article 24-11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriĂ©tĂ© des immeubles bĂątis.

2.2. Obligations générales du locataire (art. 7)

Paiement du loyer et des charges :
Le locataire doit payer le loyer et les charges à la date prévue au contrat.
Le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer de lui-mĂȘme, sans autorisation d’un juge, tout ou partie de son loyer sous prĂ©texte que le bailleur ne respecte pas ses obligations.
Utilisation du logement :
Le locataire jouit librement de son logement pendant toute la durée de la location, mais il doit respecter certaines obligations en la matiÚre :

– le locataire est tenu d’utiliser paisiblement son logement et dans le respect de la tranquillitĂ© du voisinage ;
– le locataire doit veiller Ă  respecter le rĂšglement intĂ©rieur Ă  l’immeuble (s’il existe), lorsque ce logement est situĂ© dans un immeuble collectif (appartement) ;
– en copropriĂ©tĂ©, le bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du rĂšglement de copropriĂ©tĂ© concernant notamment la destination de l’immeuble comme la jouissance et l’usage des parties privatives et communes. Ces extraits du rĂšglement de copropriĂ©tĂ© sont communiquĂ©s par voie dĂ©matĂ©rialisĂ©e, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat. Ce rĂšglement peut par exemple interdire certaines pratiques (ex. : pose de jardiniĂšres, de linge aux fenĂȘtres) ;
– le locataire doit respecter la destination prĂ©vue par le contrat de location (Ă  usage d’habitation ou mixte professionnel et d’habitation). Par exemple, le local peut ĂȘtre louĂ© Ă  usage d’habitation uniquement, dĂšs lors le locataire ne peut y exercer une activitĂ© commerciale ou professionnelle ;
– le locataire ne peut sous-louer tout ou partie de son logement sans l’accord Ă©crit du bailleur. Dans l’hypothĂšse oĂč le bailleur donne son accord, le montant du loyer au mĂštre carrĂ© de surface habitable appliquĂ© au sous-locataire ne peut en aucun cas excĂ©der celui payĂ© par le locataire principal. Le locataire est Ă©galement tenu de transmettre au sous-locataire l’autorisation Ă©crite du bailleur et la copie du bail en cours.

Travaux :

– le locataire a le droit d’amĂ©nager librement le logement qu’il occupe (changement de moquette, pose de papier peint, modification des peintures
). Il ne peut toutefois y faire de travaux de transformation sans l’accord Ă©crit du bailleur. A dĂ©faut, celui-ci peut, lors du dĂ©part du locataire, conserver le bĂ©nĂ©fice des transformations sans indemnisation ou exiger la remise en Ă©tat des lieux. En cas de litige, le caractĂšre des travaux (simple amĂ©nagement ou transformation) relĂšve de l’apprĂ©ciation du juge. Toutefois, le locataire peut rĂ©aliser Ă  ses frais des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie, ou des travaux de rĂ©novation Ă©nergĂ©tique, sans autorisation expresse du bailleur. Dans ces deux hypothĂšses, le locataire en fait la demande Ă©crite par lettre recommandĂ©e avec demande d’avis de rĂ©ception auprĂšs du bailleur, et sans rĂ©ponse dans un dĂ©lai de deux mois, le silence du bailleur vaut accord. Au dĂ©part du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l’Ă©tat (la liste des travaux concernĂ©s est fixĂ©e par dĂ©crets [13]) ;
– le locataire doit laisser exĂ©cuter dans son logement certains travaux dĂ©cidĂ©s par le bailleur : les rĂ©parations urgentes, les travaux d’amĂ©lioration ou d’entretien du logement louĂ© ou des parties communes, les travaux d’amĂ©lioration de la performance Ă©nergĂ©tique et les travaux de mise aux normes de dĂ©cence. Avant le dĂ©but des travaux, le bailleur est tenu de remettre au locataire une notification de travaux, par lettre remise en main propre ou par courrier recommandĂ© avec avis de rĂ©ception, prĂ©cisant leur nature et les modalitĂ©s de leur exĂ©cution. Pour la prĂ©paration et la rĂ©alisation de ces travaux, le locataire est tenu de permettre l’accĂšs Ă  son logement tous les jours sauf les samedis, dimanches et jours fĂ©riĂ©s (Ă  moins qu’il ne donne son accord pour que les travaux soient rĂ©alisĂ©s pendant ces jours). A noter qu’en copropriĂ©tĂ©, les travaux nĂ©cessitant l’accĂšs aux parties privatives doivent ĂȘtre notifiĂ©s au bailleur (et non au locataire) par le syndic de l’immeuble au moins huit jours avant leur rĂ©alisation, sauf impĂ©ratif de sĂ©curitĂ© ou de conservation des biens.

Si les travaux durent plus de vingt et un jours et affectent l’utilisation du logement, une rĂ©duction de loyer doit ĂȘtre appliquĂ©e au profit du locataire. En cas d’abus (travaux Ă  caractĂšre vexatoire, ne respectant pas les conditions prĂ©vues dans la notification de travaux, rendant l’utilisation du logement impossible ou dangereuse), le locataire peut Ă©galement saisir le juge pour interrompre ou interdire les travaux.
Entretien :
Le locataire doit veiller Ă  maintenir en l’Ă©tat le logement qu’il occupe. A ce titre :

– le locataire doit prendre en charge l’entretien courant, les menues rĂ©parations du logement et des Ă©quipements mentionnĂ©s dans le contrat (ex. : maintien en Ă©tat de propretĂ©, remplacement d’ampoules, etc.) ainsi que l’ensemble des rĂ©parations locatives dont la liste est dĂ©finie par dĂ©cret (14) sauf si elles sont occasionnĂ©es par vĂ©tustĂ©, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Dans ce cas, les rĂ©parations incombent au bailleur ;
– le locataire est responsable des dĂ©gradations ou pertes qui pourraient survenir en cours de bail dans le logement, Ă  moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par la faute d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Assurance :
Le locataire est tenu de s’assurer contre les risques locatifs (principalement dĂ©gĂąts des eaux, incendie, explosion) et de le justifier lors de la remise des clefs puis chaque annĂ©e Ă  la demande du bailleur, par la remise d’une attestation. S’il ne le fait pas, le bailleur peut demander la rĂ©siliation du bail ou souscrire une assurance Ă  la place du locataire en lui rĂ©percutant le montant de la prime. Si le locataire n’arrive pas Ă  trouver une assurance habitation, il peut se rapprocher du Bureau central de tarification afin de dĂ©signer un assureur le garantissant au titre de sa responsabilitĂ© civile (Bureau central de tarification, 1, rue Jules-Lefebvre, 75009 Paris, 01-53-21-50-40, bct@agira.asso.fr).
En cas de colocation, dans un logement nu ou meublĂ©, les parties peuvent convenir dĂšs la conclusion du contrat de la souscription par le bailleur d’une assurance pour le compte des colocataires.

2.3. Obligations des parties en matiĂšre de lutte contre les nuisibles

Au titre de ses obligations en matiĂšre de dĂ©cence du logement, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement exempt de toute infestation d’espĂšces nuisibles et parasites (art. 6). A ce titre, le bailleur est tenu de maintenir le logement en Ă©tat de dĂ©cence tout au long du bail.
Afin d’Ă©viter l’infestation de son logement par des punaises de lit, le locataire est cependant invitĂ© Ă  suivre les recommandations et mesures prĂ©ventives consultables sur le site internet stop-punaises.gouv.fr.
En cas d’infestation du logement en cours de bail, une action rapide est nĂ©cessaire. Dans ce cas, le locataire est invitĂ© Ă  adopter les gestes simples recommandĂ©s pour traiter et endiguer l’infestation et Ă  contacter immĂ©diatement le bailleur afin de lui demander de procĂ©der au traitement des lieux ou s’entendre avec lui pour sa prise en charge financiĂšre.
En cas de dĂ©saccord ou de silence du bailleur, le locataire peut saisir la commission dĂ©partementale de conciliation en application des dispositions de l’art. 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisĂ©e.
Le locataire doit permettre l’accĂšs aux lieux louĂ©s pour les travaux nĂ©cessaires Ă  la dĂ©sinsectisation par la sociĂ©tĂ© mandatĂ©e pour intervenir. Il doit Ă©galement suivre les recommandations donnĂ©es pour traiter la situation et maintenir le logement exempt d’infestation.
Pour une information juridique sur les punaises de lit, tant le bailleur que le locataire peuvent contacter notamment le numĂ©ro de tĂ©lĂ©phone 0806 706 806, qui leur permettra d’Ă©changer avec un conseiller d’Agence dĂ©partementale d’information sur le logement (ADIL).

3. Fin de contrat et sortie du logement
3.1. Congés (art. 15 et 25-8)

Les parties peuvent unilatéralement, dans les conditions déterminées par la loi, mettre fin au contrat de location et donner congé.

3.1.1. Congé délivré par le locataire

Motifs : le locataire peut donner congĂ© Ă  tout moment et sous rĂ©serve de respecter certaines conditions de forme. Le congĂ© est effectif Ă  l’expiration d’un dĂ©lai de prĂ©avis variable selon les circonstances de son dĂ©part.
Forme : le locataire qui souhaite quitter son logement doit notifier son congé au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice, ou lettre remise en main propre contre émargement ou récépissé.
Effets : la rĂ©ception de la lettre de congĂ© par le bailleur fait courir un dĂ©lai de prĂ©avis pendant lequel le locataire reste tenu au paiement de son loyer, mĂȘme s’il a dĂ©jĂ  quittĂ© le logement, sauf si, en accord avec le locataire sortant, un nouveau locataire occupe le logement avant la fin du dĂ©lai de prĂ©avis.
Durée du délai de préavis :
Location nue :
Le dĂ©lai de prĂ©avis est en principe de trois mois. Ce dĂ©lai est rĂ©duit Ă  un mois lorsque le logement est situĂ© dans des zones de tension du marchĂ© locatif ou lorsque le locataire justifie d’une des situations suivantes : obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consĂ©cutif Ă  une perte d’emploi, Ă©tat de santĂ© justifiant un changement de domicile et constatĂ© par un certificat mĂ©dical, bĂ©nĂ©fice du revenu de solidaritĂ© active ou de l’allocation adulte handicapĂ©, attribution d’un logement social, violences familiales lorsque le locataire est bĂ©nĂ©ficiaire d’une ordonnance de protection ou lorsque son conjoint, partenaire ou concubin fait l’objet de poursuites ou d’une condamnation. Le locataire doit alors prĂ©ciser dans tous les cas le motif permettant de bĂ©nĂ©ficier de la rĂ©duction du dĂ©lai de prĂ©avis et le justifier Ă  l’occasion de la notification de congĂ©. À dĂ©faut, le prĂ©avis de trois mois s’applique.
Location meublée :
Le dĂ©lai de prĂ©avis est d’un mois.

3.1.2. Congé délivré par le bailleur

Motifs : le bailleur peut donner congĂ© Ă  son locataire Ă  l’Ă©chĂ©ance du bail et dans trois cas :
1. Le bailleur souhaite reprendre le logement pour l’occuper, Ă  titre de rĂ©sidence principale, ou y loger un proche (conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire depuis au moins un an Ă  la date du congĂ©, ascendants et descendants du bailleur ou de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire). Dans ce cas, il doit justifier du caractĂšre rĂ©el et sĂ©rieux de sa dĂ©cision de reprise.
2. Le bailleur souhaite vendre le logement inoccupĂ©. Dans le cas d’un logement non meublĂ© (art.15 II), le locataire est alors prioritaire pour acquĂ©rir le logement. Le bailleur doit lui donner congĂ© en lui indiquant le prix et les conditions de la vente. Cela constitue une offre de vente.
3. Le bailleur met fin au bail pour un motif lĂ©gitime et sĂ©rieux : non-respect par le locataire de l’une de ses obligations, retards rĂ©pĂ©tĂ©s de paiement des loyers, dĂ©faut d’entretien du logement, troubles de voisinage, etc.
Des restrictions peuvent s’appliquer quant Ă  la possibilitĂ© pour le bailleur de donner congĂ©, notamment en fonction du niveau de ressources et de l’Ăąge du locataire ou, en location nue, lorsque le congĂ© du bailleur est consĂ©cutif Ă  l’acquisition d’un logement occupĂ©.
Forme et délais :
La notification du congĂ© doit ĂȘtre adressĂ©e Ă  chacun des cotitulaires du bail par lettre recommandĂ©e avec avis de rĂ©ception, acte de commissaire de justice, ou lettre remise en main propre contre rĂ©cĂ©pissĂ©. Le dĂ©lai de prĂ©avis court Ă  compter de la rĂ©ception du courrier ou du passage du commissaire de justice. La notification contient le motif du congĂ© et les mentions obligatoires en fonction du motif invoquĂ©.
Location nue :
Le prĂ©avis doit ĂȘtre dĂ©livrĂ© au moins six mois avant la fin du bail. Le bailleur doit joindre une notice d’information dĂ©finie par arrĂȘtĂ© ministĂ©riel et relative Ă  ses propres obligations et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire en cas de congĂ© pour reprise ou vente.
Location meublée :
Le prĂ©avis doit ĂȘtre dĂ©livrĂ© au moins trois mois avant la fin du bail.
Effet : si le locataire quitte le logement avant l’expiration du prĂ©avis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps rĂ©el d’occupation du logement.
Sanction du congĂ© frauduleux : si le motif du congĂ© ne correspond pas Ă  la rĂ©alitĂ©, le locataire peut le contester devant le juge. Par ailleurs, le bailleur qui dĂ©livre un congĂ© pour vendre ou pour habiter frauduleusement risque une amende pĂ©nale pouvant aller jusqu’Ă  6 000 € ou 30 000 € s’il s’agit d’une personne morale.

3.2. Sortie du logement
3.2.1. Etat des lieux de sortie

A la remise des clĂ©s par le locataire, un Ă©tat des lieux de sortie doit ĂȘtre Ă©tabli entre le bailleur et le locataire. Les modalitĂ©s d’Ă©tablissement de l’Ă©tat des lieux de sortie sont identiques Ă  celles applicables lors de l’Ă©tat des lieux d’entrĂ©e.
Cependant, dans le cadre d’un Ă©tat des lieux amiable et lorsque le bailleur mandate un tiers pour le reprĂ©senter (par exemple, un professionnel de l’immobilier), aucun frais ne peut ĂȘtre facturĂ© au locataire.

3.2.2. Restitution du dépÎt de garantie (art. 22)

DĂ©lais : le dĂ©pĂŽt de garantie doit ĂȘtre restituĂ© dans un dĂ©lai maximal de deux mois Ă  compter de la remise des clĂ©s par le locataire, dĂ©duction faite le cas Ă©chĂ©ant des sommes justifiĂ©es dues au titre des loyers, charges, rĂ©parations locatives ou des dĂ©gradations dont il pourrait ĂȘtre tenu responsable. Le dĂ©lai s’apprĂ©cie Ă  compter du jour de la restitution des clĂ©s par le locataire qui peut les remettre en main propre ou par lettre recommandĂ©e avec demande d’avis de rĂ©ception, au bailleur ou Ă  son mandataire. A cette occasion, le locataire indique au bailleur, ou Ă  son mandataire, sa nouvelle adresse.
Dans certains cas particuliers, des aménagements sont prévus au délai de restitution du dépÎt de garantie :

– si l’Ă©tat des lieux de sortie est conforme Ă  l’Ă©tat des lieux d’entrĂ©e, le dĂ©lai est rĂ©duit Ă  un mois ;
– si le logement est situĂ© dans un immeuble collectif, le bailleur peut conserver une provision maximale de 20 % du dĂ©pĂŽt de garantie jusqu’au mois suivant l’approbation des comptes annuels de l’immeuble.

Le bailleur est tenu de justifier la retenue qu’il opĂšre sur le dĂ©pĂŽt de garantie par la remise au locataire de documents tels que l’Ă©tat des lieux d’entrĂ©e et de sortie, des factures, devis, lettres de rĂ©clamation des loyers impayĂ©s restĂ©es sans rĂ©ponse, etc. ;

– sanction de la restitution tardive du dĂ©pĂŽt de garantie : Ă  dĂ©faut de restitution du dĂ©pĂŽt de garantie dans les dĂ©lais impartis, le montant dĂ» au locataire est majorĂ© d’une somme Ă©gale Ă  10 % du loyer mensuel, pour chaque mois de retard commencĂ©. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du dĂ©faut de restitution dans les dĂ©lais rĂ©sulte de l’absence de transmission par le locataire de sa nouvelle adresse.

En cas de litige relatif au dĂ©pĂŽt de garantie, la commission dĂ©partementale de conciliation pourra ĂȘtre saisie.

4. DĂ©part du conjoint victime de violences (art. 8-2)

Lorsque le conjoint du locataire, son partenaire liĂ© par un pacte civil de solidaritĂ© ou son concubin notoire quitte le logement en raison de violences exercĂ©es au sein du couple ou sur un enfant qui rĂ©side habituellement avec lui, il en informe le bailleur par lettre recommandĂ©e avec demande d’avis de rĂ©ception, accompagnĂ©e de la copie de l’ordonnance de protection dĂ©livrĂ©e par le juge dont il bĂ©nĂ©ficie et prĂ©alablement notifiĂ©e Ă  l’autre membre du couple ou de la copie d’une condamnation pĂ©nale de ce dernier pour des faits de violences commis Ă  son encontre ou sur un enfant qui rĂ©side habituellement avec lui et rendue depuis moins de six mois.
La solidaritĂ© du locataire victime des violences et celle de la personne qui s’est portĂ©e caution pour lui prennent fin le lendemain du jour de la premiĂšre prĂ©sentation du courrier au domicile du bailleur, pour les dettes nĂ©es Ă  compter de cette date.
Le fait pour le locataire auteur des violences de ne pas acquitter son loyer à compter de la date mentionnée au deuxiÚme alinéa est un motif légitime et sérieux.

5. RĂšglement des litiges locatifs

En cas de conflit, les parties peuvent tenter de trouver une solution amiable. En cas d’Ă©chec de rĂ©solution amiable du litige, le tribunal compĂ©tent peut ĂȘtre saisi pour le trancher.

5.1. RĂšgles de prescriptions (art. 7-1)

En matiĂšre locative, la durĂ©e au-delĂ  de laquelle une action en justice n’est plus recevable est en principe de trois ans. Ainsi, sauf interruption ou suspension des dĂ©lais, le bailleur peut rĂ©cupĂ©rer judiciairement les arriĂ©rĂ©s de charges et de loyer pendant trois ans Ă  compter de leur exigibilitĂ©.
Il existe une exception Ă  ce principe en matiĂšre d’action en rĂ©vision de loyer, le bailleur ne disposant que d’un dĂ©lai d’un an pour demander en justice le paiement du diffĂ©rentiel de loyer issu de la rĂ©vision. En effet, Ă  dĂ©faut d’avoir manifestĂ© sa volontĂ© d’appliquer la rĂ©vision dans un dĂ©lai d’un an suivant sa prise d’effet, celui-ci est rĂ©putĂ© avoir renoncĂ© Ă  la clause de rĂ©vision.

5.2. RĂšglement amiable et conciliation

Lorsqu’il existe un litige, il est conseillĂ© d’adresser un courrier recommandĂ© avec accusĂ© de rĂ©ception Ă  l’autre partie relatant les faits le plus prĂ©cisĂ©ment possible, accompagnĂ© des arguments et preuves relatifs aux faits litigieux (rĂ©fĂ©rences juridiques, factures, photos, etc.).
Ce courrier est une premiĂšre Ă©tape prĂ©alable importante pour engager ensuite un recours Ă©ventuel devant le juge. Si le litige n’est pas rĂ©solu, il peut ĂȘtre utile de saisir la commission dĂ©partementale de conciliation.
Voies de conciliation : les commissions départementales de conciliation (art. 20) :
PrĂ©sentation : pour rĂ©gler certains litiges entre le bailleur et le locataire, il est possible de faire appel localement aux commissions dĂ©partementales de conciliation (CDC), prĂ©sentes dans chaque dĂ©partement et placĂ©es auprĂšs des services de l’Etat. Cette commission est composĂ©e Ă  parts Ă©gales de reprĂ©sentants des bailleurs et de reprĂ©sentants des locataires. Elle est compĂ©tente pour connaĂźtre des litiges de nature individuelle et des difficultĂ©s de nature collective. Toute dĂ©marche devant la CDC est gratuite.
RĂŽle : la CDC s’efforce de concilier les parties en Ă©tablissant un dialogue, afin d’Ă©viter le recours au juge. La CDC doit traiter les litiges qui lui sont soumis dans un dĂ©lai de deux mois Ă  compter de sa saisine.
Le champ de compétence de la CDC est large.
La saisine de la CDC constitue une Ă©tape obligatoire avant toute saisine du juge pour les litiges relatifs Ă  l’ajustement des loyers au renouvellement du bail (cf. § 1.3.1.3), pour certains litiges relatifs Ă  l’encadrement des loyers (contestation du complĂ©ment de loyer, action en diminution ou en rĂ©Ă©valuation de loyer au renouvellement du bail) et pour ceux relatifs aux loyers dĂ©terminĂ©s en application du dĂ©cret fixant annuellement le montant maximum d’Ă©volution des loyers dans les zones tendues.
Elle intervient aussi de maniÚre facultative pour les litiges relatifs aux thÚmes suivants : dépÎt de garantie, état des lieux, fixation et révision des charges locatives, réparations, décence, congés.
Enfin, la CDC est compĂ©tente pour les diffĂ©rends de nature collective : application des accords collectifs nationaux ou locaux, des plans de concertation locative, difficultĂ©s de fonctionnement d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles.
ModalitĂ©s de saisine : la CDC peut ĂȘtre saisie par le bailleur ou le locataire concernĂ©, lorsqu’il s’agit d’un litige de nature individuelle et par le bailleur, plusieurs locataires ou une association reprĂ©sentative des locataires, lorsqu’il s’agit d’une difficultĂ© de nature collective.
La saisine de la commission doit ĂȘtre formulĂ©e en double exemplaire et adressĂ©e par lettre recommandĂ©e avec avis de rĂ©ception au secrĂ©tariat de la commission. La saisine doit indiquer les nom, qualitĂ© et adresse du demandeur, ceux du dĂ©fendeur ainsi que l’objet du litige ou de la difficultĂ©. Dans tous les cas, la lettre de saisine doit ĂȘtre accompagnĂ©e de la copie des piĂšces en lien avec le litige (le bail, le courrier du bailleur proposant l’augmentation, etc.).
Déroulement des séances : le bailleur et le locataire en conflit sont convoqués, en personne, par lettre à une séance de conciliation au minimum quinze jours avant la séance.
Ils peuvent se faire assister par une personne de leur choix ou se faire représenter par une personne dûment mandatée. Si la demande a été introduite par une association ou par plusieurs locataires, seuls sont convoqués à la séance leurs représentants (2 au maximum), dont les noms auront été communiqués au préalable au secrétariat de la CDC.
Chaque partie expose son point de vue et la CDC aide les parties Ă  trouver une solution Ă  leur problĂšme.
Si un accord intervient, les termes de la conciliation font l’objet d’un document signĂ© par chacune des parties.
En l’absence d’accord, la CDC rend un avis qui constate la situation et fait apparaĂźtre les points essentiels de la position de chacun, ainsi que, le cas Ă©chĂ©ant, sa position.

5.3. Action en justice
5.3.1. Généralités

Si le locataire ou le bailleur ne respecte pas ses obligations, l’autre partie peut exercer une action en justice auprĂšs du tribunal compĂ©tent pour l’obliger Ă  exĂ©cuter son obligation, pour demander la rĂ©siliation du contrat ou pour demander une indemnisation.
Tout litige relatif Ă  un bail d’habitation relĂšve exclusivement du tribunal judiciaire dans le ressort duquel se situe le logement.
Lorsqu’un ou plusieurs locataires ont avec un mĂȘme bailleur un litige locatif ayant une origine commune, ils peuvent donner par Ă©crit mandat d’agir en justice en leur nom et pour leur compte Ă  une association siĂ©geant Ă  la Commission nationale de concertation.
Si le litige porte sur les caractĂ©ristiques du logement pour en faire un logement dĂ©cent, ce mandat peut ĂȘtre donnĂ© Ă  une des associations prĂ©citĂ©es ou Ă  une association compĂ©tente en matiĂšre d’insertion ou de logement des personnes dĂ©favorisĂ©es, Ă  une collectivitĂ© territoriale compĂ©tente en matiĂšre d’habitat ou Ă  un organisme payeur des aides au logement (CAF ou MSA).

5.3.2. RĂ©siliation judiciaire et de plein droit (art. 24)

Des modalitĂ©s particuliĂšres de rĂ©siliation du bail sont prĂ©vues par la loi lorsque le bailleur est Ă  l’initiative de la demande judiciaire de rĂ©siliation du bail.

5.3.2.1. Mise en Ɠuvre de la clause rĂ©solutoire de plein droit

Une clause du contrat de location, appelĂ©e clause rĂ©solutoire, peut prĂ©voir sa rĂ©siliation de plein droit en cas d’inexĂ©cution des obligations du locataire, dans les quatre cas suivants :

– dĂ©faut de paiement des loyers et des charges locatives au terme convenu ;
– non-versement du dĂ©pĂŽt de garantie ;
– dĂ©faut d’assurance du locataire contre les risques locatifs ;
– troubles de voisinage constatĂ©s par une dĂ©cision de justice passĂ©e en force de chose jugĂ©e rendue au profit d’un tiers.

En pratique, le bailleur devra assigner le locataire devant le tribunal pour faire constater l’acquisition de la clause rĂ©solutoire et la rĂ©siliation de plein droit du bail qui pourra ensuite dĂ©boucher sur l’expulsion du locataire. Les modalitĂ©s de mise en Ɠuvre de cette clause varient selon la nature de la faute imputĂ©e au locataire.
Lorsque le bailleur souhaite mettre en Ɠuvre la clause rĂ©solutoire pour dĂ©faut de paiement des loyers et des charges ou pour non-versement du dĂ©pĂŽt de garantie, il doit prĂ©alablement faire signifier au locataire, par acte d’un commissaire de justice, un commandement de payer, qui doit mentionner certaines informations et notamment la facultĂ© pour le locataire de saisir le fonds de solidaritĂ© pour le logement (FSL) (cf. § 5.4.1.1). De plus, pour les bailleurs personnes physiques ou les sociĂ©tĂ©s immobiliĂšres familiales, le commandement de payer doit ĂȘtre signalĂ© par le commissaire de justice Ă  la commission de coordination des actions de prĂ©vention des expulsions locatives (cf. § 5.4.2) dĂšs lors que l’un des seuils relatifs au montant ou Ă  l’anciennetĂ© de la dette, fixĂ© par arrĂȘtĂ© prĂ©fectoral, est atteint.
L’objectif du commandement de payer est de permettre au locataire en situation d’impayĂ© de loyer de rembourser sa dette locative dans l’intervalle de deux mois qu’il lui est accordĂ©, afin d’Ă©viter la rĂ©siliation de son bail et l’engagement d’une procĂ©dure judiciaire d’expulsion par son bailleur. Pour apurer sa dette locative, le locataire peut saisir le fonds de solidaritĂ© pour le logement de son dĂ©partement et/ou la commission de surendettement de son lieu de rĂ©sidence. L’obtention d’une dĂ©cision de prise en charge de la dette locative par l’un de ces dispositifs ou le remboursement effectif de la dette par tout autre moyen avant la fin du dĂ©lai de deux mois du commandement de payer permet au locataire de conserver son bail et de se maintenir dans le logement. En revanche, si le locataire ne s’est pas acquittĂ© des sommes dues dans les deux mois suivant la signification, le bailleur peut alors assigner le locataire en justice pour faire constater la rĂ©siliation de plein droit du bail.
En cas de dĂ©faut d’assurance, le bailleur ne peut assigner en justice le locataire pour faire constater l’acquisition de la clause rĂ©solutoire qu’aprĂšs un dĂ©lai d’un mois aprĂšs un commandement demeurĂ© infructueux.

5.3.2.2. RĂ©siliation judiciaire

Si le bailleur renonce Ă  la mise en Ɠuvre de la clause rĂ©solutoire, ou si celle-ci n’est pas prĂ©vue au bail ou si le litige a pour origine des motifs non couverts par la clause rĂ©solutoire, le bailleur peut saisir directement le juge pour demander la rĂ©siliation judiciaire du bail et procĂ©der ensuite Ă  l’expulsion du locataire. Le juge dispose alors d’un large pouvoir pour apprĂ©cier si la faute du locataire est d’une gravitĂ© suffisante pour justifier la rĂ©siliation du bail.

5.3.2.3. Assignation aux fins de résiliation du bail et pouvoirs du juge

L’assignation est la procĂ©dure obligatoire de saisine du juge lorsque le bailleur souhaite procĂ©der Ă  l’expulsion de son locataire. Il s’agit d’un acte Ă©tabli et dĂ©livrĂ© par un commissaire de justice, par lequel le demandeur (le bailleur) prĂ©vient la partie adverse (le locataire) qu’une procĂ©dure judiciaire est ouverte contre lui afin de procĂ©der Ă  son expulsion.
Le bailleur personne morale, autre que les sociĂ©tĂ©s immobiliĂšres familiales, ne peut assigner Ă  cette fin son locataire qu’aprĂšs avoir saisi, au moins deux mois auparavant, la commission de coordination des actions de prĂ©vention des expulsions locatives (CCAPEX) (cf. § 5.4.2). Cette saisine est considĂ©rĂ©e comme rĂ©alisĂ©e lorsque le bailleur a effectuĂ© prĂ©alablement un signalement Ă  la CAF/CMSA afin d’assurer le maintien des aides au logement de son locataire.
Quand l’assignation est fondĂ©e sur une dette locative, cette assignation doit ĂȘtre notifiĂ©e par le commissaire de justice au prĂ©fet de dĂ©partement deux mois avant l’audience judiciaire. Ce dĂ©lai de deux mois est prĂ©vu afin de permettre la rĂ©alisation par le locataire de dĂ©marches visant Ă  prĂ©venir son expulsion.
Il permet notamment la rĂ©alisation du diagnostic social et financier de la situation du locataire par un intervenant social ou juridique dans le cadre d’un entretien dĂ©diĂ©, auquel il est important que le locataire participe. Ce diagnostic social et financier est transmis au juge avant l’audience afin qu’il puisse disposer des Ă©lĂ©ments nĂ©cessaires Ă  la prise de sa dĂ©cision : comprĂ©hension des Ă©lĂ©ments Ă  l’origine de la dette locative, dĂ©marches rĂ©alisĂ©es par le locataire pour apurer sa dette, pour accĂ©der Ă  d’Ă©ventuelles prestations sociales ou rechercher un nouveau logement.
Le dĂ©lai de deux mois avant l’audience permet Ă©galement au locataire de solliciter l’assistance d’un avocat et, au besoin, si ses revenus ne le lui permettent pas, le bureau de l’aide juridictionnelle compĂ©tent pour son domicile afin de pouvoir bĂ©nĂ©ficier d’une prise en charge partielle ou totale des frais d’avocat par l’Etat.
A l’issue du dĂ©libĂ©rĂ© qui suit l’audience, le juge peut :

– accorder au locataire des dĂ©lais de paiement, pouvant aller jusqu’Ă  trois ans, pour rĂ©gler sa dette locative, s’il est en mesure de reprendre le paiement du loyer au jour de l’audience et qu’il dispose d’une capacitĂ© de remboursement. En plus d’une reprise effective du paiement du loyer, le dĂ©pĂŽt d’une demande de logement social ainsi que la saisine prĂ©alable d’un dispositif d’apurement de la dette locative (FSL, surendettement) pourra ĂȘtre pris en compte par le juge pour dĂ©cider de l’octroi de ces dĂ©lais de paiement. Si le locataire s’acquitte chaque mois sans dĂ©faut du remboursement de sa dette dans le dĂ©lai et selon les modalitĂ©s fixĂ©es par le juge, en plus du paiement rĂ©gulier de son loyer, le bail n’est pas rĂ©siliĂ© et l’expulsion n’est pas rĂ©alisĂ©e. Tout retard ou dĂ©faut de paiement de l’intĂ©gralitĂ© du loyer et de la dette entraĂźne Ă  l’inverse la rĂ©siliation du bail et la reprise immĂ©diate de la procĂ©dure d’expulsion ;
– ordonner l’expulsion assortie ou non d’un dĂ©lai de grĂące pour quitter les lieux (trois mois Ă  trois ans) (article L. 412-1 et suivants du code des procĂ©dures civiles d’exĂ©cution). La dĂ©cision de justice est signifiĂ©e au locataire aprĂšs le dĂ©libĂ©rĂ©, par un commissaire de justice.

5.4. Prévention des expulsions

Des dispositifs de prĂ©vention des expulsions ont Ă©tĂ© instituĂ©s afin de traiter notamment le plus en amont les situations d’impayĂ©s locatifs. Au sein des diffĂ©rentes actions mises en place sur le territoire dĂ©partemental, deux dispositifs sont susceptibles d’ĂȘtre mobilisĂ©s plus particuliĂšrement.

5.4.1. Les dispositifs de traitement de la dette locative
5.4.1.1. Le fonds de solidarité pour le logement

Le fonds de solidaritĂ© pour le logement (FSL) a Ă©tĂ© constituĂ© dans chaque dĂ©partement afin d’accorder des aides financiĂšres, sous forme de prĂȘts, de subventions ou de garantie, aux personnes ayant de faibles ressources qui rencontrent des difficultĂ©s pour assurer leurs dĂ©penses de logement (factures, loyers
).
Les aides du FSL peuvent notamment permettre d’aider au paiement :

– du dĂ©pĂŽt de garantie, du premier loyer, de l’assurance du logement ;
– des dettes de loyers et de charges en vue du maintien dans le logement ou en vue de faciliter l’accĂšs Ă  un nouveau logement.

L’aide au maintien permet de prendre en charge la dette locative des locataires dont la situation financiĂšre s’est rĂ©tablie ou est sur le point de se rĂ©tablir. Elle vise Ă  maintenir le locataire dans son logement. En plus des conditions d’attribution propres au dĂ©partement, cette aide ne peut ĂȘtre mobilisĂ©e que si le locataire a repris le paiement de son loyer et dispose des ressources nĂ©cessaires pour garantir le paiement sur la durĂ©e. Cette aide au maintien peut lĂ©galement ĂȘtre sollicitĂ©e dĂšs le premier mois de la reprise du paiement du loyer, voire dĂšs que la perspective de reprise est certaine Ă  court terme (par exemple, en cas de signature d’un contrat de travail ou de prise de poste dans un nouvel emploi ou dans l’attente du versement certain du premier salaire Ă  court terme).
L’aide « apurement-relogement » permet de prendre en charge la dette des locataires dont la situation financiĂšre ne s’est pas rĂ©tablie. Elle vise Ă  assurer leur relogement lorsqu’ils ne peuvent plus se maintenir dans leur logement actuel. Cette aide doit ĂȘtre mobilisĂ©e afin de faciliter l’attribution d’un nouveau logement au locataire menacĂ© d’expulsion, dans le parc social ou privĂ© ;

– des impayĂ©s de factures d’eau et d’Ă©nergie. Cette aide permet la prise en charge des impayĂ©s de charges, d’eau, d’Ă©lectricitĂ©, de gaz qui peuvent constituer tout ou partie de la dette locative du locataire assignĂ© en justice.

Chaque dĂ©partement a ses propres critĂšres d’attribution des aides. Il est notamment tenu compte des ressources de toutes les personnes composant le foyer. Pour en bĂ©nĂ©ficier, il convient de s’adresser aux services sociaux de son conseil dĂ©partemental.

5.4.1.2. La commission de surendettement

La commission de surendettement peut proposer plusieurs modalitĂ©s efficaces de prise en charge de la dette locative : plan d’apurement, effacement (plan de rĂ©tablissement personnel), effacement partiel, moratoire (suspension de l’exigibilitĂ© des crĂ©ances).
La seule recevabilitĂ© du dossier de surendettement constitue une prise en charge de la dette locative rĂ©pondant Ă  l’injonction du commandement de payer.
Rappels :

– la dette locative est traitĂ©e en prioritĂ© par rapport aux autres dettes dans le cadre du surendettement. Cela signifie que toute capacitĂ© de remboursement disponible est affectĂ©e en prioritĂ© au remboursement de cette dette et, Ă  l’inverse, qu’elle est effacĂ©e en dernier par rapport aux autres crĂ©ances ;
– une fois le dossier de surendettement dĂ©posĂ©, la commission de surendettement dispose de trois mois pour se prononcer sur la recevabilitĂ© de la demande.

5.4.2. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

Dans chaque dĂ©partement, la CCAPEX a pour mission de dĂ©livrer des avis et des recommandations Ă  tout organisme ou personne susceptible de contribuer Ă  la prĂ©vention de l’expulsion ainsi qu’aux bailleurs et aux locataires concernĂ©s par une situation d’impayĂ© ou de menace d’expulsion quel que soit le motif. Elle Ă©met Ă©galement des avis et recommandations Ă  l’attention des instances compĂ©tentes pour l’attribution d’aides financiĂšres ou pour l’accompagnement social des personnes en situation d’impayĂ©.
Pour exercer ses missions, elle est informĂ©e de l’existence d’un impayĂ© de loyer dĂšs la dĂ©livrance du commandement de payer (cf. § 5.3.2.1) puis de son Ă©volution au stade de l’assignation, du commandement de quitter les lieux et enfin de la rĂ©quisition du concours de la force publique par le bailleur. En outre, elle peut ĂȘtre saisie par les organismes payeurs des aides personnelles au logement ou directement par le bailleur ou le locataire. Il convient de s’adresser Ă  la prĂ©fecture de dĂ©partement pour connaĂźtre les coordonnĂ©es et modalitĂ©s de saisine.

5.5. Recherche d’un nouveau logement plus adaptĂ© aux ressources du locataire et droit au logement opposable (DALO)

Le risque d’expulsion que reprĂ©sente tout impayĂ© locatif, quelles que soient les dĂ©marches engagĂ©es pour y remĂ©dier, ou toute assignation en justice en vue de la rĂ©siliation du bail doit ĂȘtre anticipĂ© par le locataire qui doit engager le plus tĂŽt possible des dĂ©marches de relogement dans le parc privĂ© mais aussi dans le parc social. A cette fin, le locataire peut dĂ©poser une demande de logement social en ligne ou auprĂšs des services sociaux de son lieu de domicile dĂšs que sa capacitĂ© de maintien dans son logement est compromise, notamment en raison d’une inadaptation de son loyer avec ses ressources.
Le dĂ©pĂŽt d’une demande de logement social avant l’audience judiciaire ouvre entre autre la possibilitĂ© pour le locataire de dĂ©poser ultĂ©rieurement, uniquement aprĂšs rĂ©ception de la dĂ©cision judiciaire et dans le cas oĂč le juge prononce l’expulsion du locataire, un recours amiable dans le cadre du DALO afin d’ĂȘtre reconnu prioritaire au titre de celui-ci.
En effet, si le locataire dispose d’une demande de logement social valide et que le juge ordonne son expulsion, il peut dĂ©poser un recours amiable auprĂšs de la commission de mĂ©diation de son dĂ©partement afin d’ĂȘtre reconnu prioritaire et Ă  reloger d’urgence par l’Etat dans le cadre du DALO. La dĂ©cision de justice prononçant l’expulsion doit impĂ©rativement ĂȘtre jointe au recours amiable afin de dĂ©montrer l’existence d’une menace effective d’expulsion.

5.6. ProcĂ©dure d’expulsion

ValiditĂ© de l’expulsion :
Le locataire ne peut ĂȘtre expulsĂ© que sur le fondement d’une dĂ©cision de justice ou d’un procĂšs-verbal de conciliation exĂ©cutoire. Cette dĂ©cision peut, notamment, faire suite au refus du locataire de quitter les lieux aprĂšs un congĂ© dĂ©livrĂ© rĂ©guliĂšrement par le bailleur, Ă  la mise en Ɠuvre de la clause rĂ©solutoire ou Ă  une rĂ©siliation judiciaire du contrat.
Le bailleur ne doit en aucun cas agir sans dĂ©cision de justice, mĂȘme avec l’assistance d’un commissaire de justice. Ainsi, le bailleur qui procĂšde lui-mĂȘme Ă  l’expulsion d’un locataire indĂ©licat est passible de trois ans de prison et de 30 000 € d’amende.
Par ailleurs, suite Ă  la dĂ©cision de justice d’expulsion, le bailleur est tenu de signifier au locataire, par un commissaire de justice, un commandement de quitter les lieux. L’expulsion ne peut avoir lieu qu’aprĂšs un dĂ©lai de deux mois suivant le commandement, ce dĂ©lai peut ĂȘtre modifiĂ© par le juge dans les conditions prĂ©vues notamment Ă  l’article L. 412-1 du code des procĂ©dures civiles d’exĂ©cution.
A l’issue du commandement de quitter les lieux, si le locataire n’a pas quittĂ© son logement, le commissaire de justice qui le constate dresse un procĂšs-verbal et sollicite les services du prĂ©fet afin de procĂ©der Ă  l’exĂ©cution de la dĂ©cision de justice avec le concours de la force publique. L’Etat est en effet tenu de prĂȘter son concours Ă  l’exĂ©cution des jugements Ă  moins qu’un motif tirĂ© de l’ordre public ne l’autorise Ă  refuser son concours. Le prĂ©fet dispose de deux mois pour rendre sa dĂ©cision. Au cours de ce dĂ©lai, le locataire est susceptible d’ĂȘtre convoquĂ© au commissariat de police ou Ă  la gendarmerie de son lieu de rĂ©sidence afin de transmettre toutes les informations susceptibles d’Ă©clairer la prise de dĂ©cision du prĂ©fet.
En cas de refus du prĂ©fet d’octroyer le concours de la force publique, ou Ă  l’expiration du dĂ©lai de deux mois suivant le dĂ©pĂŽt de la demande de concours, le bailleur peut effectuer une demande gracieuse d’indemnisation auprĂšs du prĂ©fet, puis devant le tribunal administratif pour obtenir rĂ©paration du prĂ©judice.
TrĂȘve hivernale :
Durant la pĂ©riode dite de trĂȘve hivernale, qui court du 1er novembre au 31 mars, les locataires sont protĂ©gĂ©s et ne peuvent ĂȘtre expulsĂ©s. Ce dĂ©lai supplĂ©mentaire doit ĂȘtre mis Ă  profit pour activer tous les dispositifs de relogement. Cette trĂȘve signifie que tout jugement ordonnant l’expulsion d’un locataire, passĂ©e en force de chose jugĂ©e, ne peut ĂȘtre exĂ©cutĂ© de force pendant cette pĂ©riode de grĂące. Elle s’applique mĂȘme si le juge a ordonnĂ© des dĂ©lais pour exĂ©cuter l’expulsion et que ces dĂ©lais ont expirĂ©, sauf si l’expulsion est engagĂ©e Ă  l’encontre :

– d’un locataire qui loue un logement dans un immeuble qui a fait l’objet d’un arrĂȘtĂ© de pĂ©ril ;
– ou d’un locataire dont l’expulsion est assortie d’un relogement correspondant Ă  ses besoins familiaux (le nombre de piĂšces doit correspondre au nombre d’occupants).

En revanche, la trĂȘve hivernale n’interdit pas aux bailleurs de demander et d’obtenir un jugement d’expulsion, ni mĂȘme de signifier au locataire le commandement de quitter les lieux. En effet, seules les mesures d’exĂ©cution de l’expulsion avec le concours de la force publique sont suspendues.

6. Contacts utiles

Les ADIL : les agences dĂ©partementales d’information sur le logement apportent au public un conseil gratuit, neutre et personnalisĂ© sur toutes les questions juridiques, financiĂšres et fiscales relatives au logement et leur proposent des solutions adaptĂ©es Ă  leur cas personnel. Les ADIL assurent ainsi de nombreuses permanences sur l’ensemble du territoire (http://www.anil.org/votre-adil/).
Les organismes payeurs des aides au logement :

– Caisses d’allocations familiales (CAF) ;
– MutualitĂ© sociale agricole (MSA).

Les associations représentatives des bailleurs et des locataires :
Au plan local, il existe de nombreuses organisations ayant pour objet de reprĂ©senter et de dĂ©fendre l’intĂ©rĂȘt des locataires ou des bailleurs.
Sont également considérées comme représentatives au niveau national les organisations représentatives des locataires et des bailleurs suivantes, qui siÚgent à ce titre à la commission nationale de concertation :

– organisations nationales reprĂ©sentatives des bailleurs :
– l’Union pour le dĂ©veloppement du logement intermĂ©diaire (UDLI) ;
– la FĂ©dĂ©ration des entreprises immobiliĂšres (FEI) ;
– l’Union nationale des propriĂ©taires immobiliers (UNPI) ;

– organisations nationales reprĂ©sentatives des locataires :
– la ConfĂ©dĂ©ration nationale du logement (CNL) ;
– la ConfĂ©dĂ©ration gĂ©nĂ©rale du logement (CGL) ;
– la ConfĂ©dĂ©ration syndicale des familles (CSF) ;
– la ConfĂ©dĂ©ration de la consommation, du logement et du cadre de vie (CLCV) ;
– l’Association force ouvriĂšre consommateurs (AFOC).

Maison de justice et du droit et point d’accĂšs au droit : les maisons de justice et du droit et les points d’accĂšs au droit accueillent gratuitement et anonymement les personnes rencontrant un problĂšme juridique et/ou administratif. Le site http://www.annuaires.justice.gouv.fr vous permet de connaĂźtre, Ă  partir de votre code postal, le point d’accĂšs au droit ou la maison de justice et du droit le plus proche de votre domicile.
Information administrative :

– ministĂšre de la transition Ă©cologique et de la cohĂ©sion des territoires / ministĂšre de la transition Ă©nergĂ©tique : https://www.ecologie.gouv.fr/rapports-entre-proprietaires-et-locataires ;

Pour constituer un dossier de location : le service « DossierFacile », le dossier de location numĂ©rique de l’Etat, propose aux candidats locataires du parc privĂ© une aide pour la constitution d’un dossier de location conforme et sĂ©curisĂ©, et offre aux propriĂ©taires la possibilitĂ© de faire vĂ©rifier les dossiers de leurs candidats locataires (https://www.dossierfacile.fr/).

– site officiel de l’administration française : http:// www.service-public.fr/ ;
– numĂ©ro unique de renseignement des usagers Allo Service Public : 3939 (coĂ»t : service gratuit, coĂ»t de l’appel selon opĂ©rateur).

(1) DĂ©cret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des Ă©lĂ©ments de mobilier d’un logement meublĂ©.
(2) Sauf indication contraire, les articles entre parenthÚses mentionnés dans la présente notice renvoient à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
(3) Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale.
(4) DĂ©finie Ă  l’article R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation.
(5) DĂ©cret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituĂ©e par l’article 232 du code gĂ©nĂ©ral des impĂŽts.
(6) Modification annuelle du dĂ©cret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif Ă  l’Ă©volution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail.
(7) Articles 5 et 7 du décret du 27 juillet 2017 susvisé.
(8) DĂ©cret n° 87-713 du 26 aoĂ»t 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 dĂ©cembre 1986 tendant Ă  favoriser l’investissement locatif, l’accession Ă  la propriĂ©tĂ© de logements sociaux et le dĂ©veloppement de l’offre fonciĂšre et fixant la liste des charges rĂ©cupĂ©rables.
(9) DĂ©cret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalitĂ©s d’Ă©tablissement de l’Ă©tat des lieux et de prise en compte de la vĂ©tustĂ© des logements louĂ©s Ă  usage de rĂ©sidence principale.
(10) Articles A444-10 Ă  A444-52 du code de commerce.
(11) DĂ©cret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractĂ©ristiques du logement dĂ©cent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 dĂ©cembre 2000 relative Ă  la solidaritĂ© b et au renouvellement urbain, modifiĂ© par le dĂ©cret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critĂšre de performance Ă©nergĂ©tique dans la dĂ©finition du logement dĂ©cent en France mĂ©tropolitaine.
(12) Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critÚre de performance énergétique dans la définition du logement décent en France métropolitaine.
(13) DĂ©cret n° 2016-1282 du 29 septembre 2016 relatif aux travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie rĂ©alisĂ©s aux frais du locataire et dĂ©cret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022 relatif aux travaux de rĂ©novation Ă©nergĂ©tique rĂ©alisĂ©s aux frais du locataire.
(14) Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives.

Date et signature(s)

Fait le 16 février 2023.

Le ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires,
Pour le ministre et par délégation :
Le directeur de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages,
F. Adam

Le ministre délégué auprÚs du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, chargé de la ville et du logement,
Pour le ministre et par délégation :
Le directeur de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages,
F. Adam